Meta title : Bauen auf dem Plan in Israel: Neubauprojekte, Tama 38, Garantien (2026)
Meta description : Alles über den Neubaukauf in Israel: Bauträger, Bankgarantien, Zahlungsplan, MwSt., Tama 38, Pinouyi Binouyi, Kaufgruppen. Vorteile, Risiken und Ratschläge.
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Kategorie : ultimativer-leitfaden
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Bauen auf dem Plan in Israel: Neubauprojekte, Tama 38 und Kaufgruppen
Der Kauf auf dem Plan bei einem Bauträger (Kablan) stellt einen wichtigen Teil des israelischen Immobilienmarktes dar. Die großen Stadterneuerungsprojekte, der chronische Wohnungsmangel und der Wille der Regierung, den Immobilienbestand zu modernisieren, schaffen einen konstanten Strom neuer Programme in allen Städten des Landes.
Das ist eine echte Chance: eine neue Immobilie nach neuesten Standards kaufen, bestimmte Ausstattungen personalisieren und manchmal von einer Wertsteigerung zwischen Unterzeichnung und Lieferung profitieren. Aber es ist auch eine Verpflichtung für 2 bis 4 Jahre, mit spezifischen Risiken, die der Käufer von Gebrauchtimmobilien nicht antrifft.
Dieser Leitfaden behandelt die drei Hauptformen des Neubaukaufs in Israel: den klassischen Kauf bei einem Bauträger, die Tama 38 / Pinouyi Binouyi Projekte und die Kaufgruppen.
📖 Dieser Artikel ist Teil des Ultimativen Leitfadens für Immobilien in Israel
Der klassische Kauf bei einem Bauträger (Kablan)
Wie es funktioniert
Sie kaufen eine Wohnung, die noch nicht existiert — auf dem Plan oder im Bau. Der Bauträger präsentiert Ihnen die Pläne, ein Modell oder eine Musterwohnung, Sie wählen Ihr Los (Etage, Ausrichtung, Größe) und unterzeichnen einen Vertrag, der den Bauträger verpflichtet, die fertige Immobilie zu einem bestimmten Datum zu liefern.
Die Zahlung wird über die gesamte Bauzeit gestaffelt, nach einem im Vertrag festgelegten Zeitplan. Sie zahlen nicht alles auf einmal — die Zahlungen folgen dem Baufortschritt.
Der typische Zahlungsplan
Zeitpunkt | Prozentsatz | Detail |
|---|---|---|
Vertragsunterzeichnung | 10 — 20 % | Erste Zahlung |
Erhalt der Baugenehmigung | 10 — 15 % | Falls noch nicht bei Unterzeichnung erhalten |
Ende des Fundaments | 10 — 15 % | Baufortschritt |
Struktur fertiggestellt (Shelad) | 15 — 20 % | Rohbau beendet |
Ausbau | 10 — 15 % | Sanitär, Elektrik, Fliesen |
Schlüsselübergabe | 15 — 20 % | Saldo bei Übergabe |
💡 Finanzieller Vorteil: Die Staffelung gibt Ihnen Zeit, Ihre Eigenkapital zusammenzustellen oder Ihre Mashkanta zu organisieren. Einige Käufer verkaufen sogar vor der Lieferung weiter, wenn der Markt gestiegen ist — das ist legal, aber unterliegt der Mas Shevach (Wertsteigerungssteuer).
Die gesetzlichen Garantien
Das israelische Gesetz (Hok HaMekhira — Wohnungsverkaufsgesetz) verpflichtet den Bauträger, jede Zahlung zu schützen die Sie leisten. Solange die Immobilie nicht geliefert ist und ein Eintrag nicht zu Ihren Gunsten im Kataster eingetragen ist, muss der Bauträger eine der folgenden Garantien stellen:
Bankgarantie (Arevout Bankaït) : Die Bank garantiert die Rückzahlung Ihrer Gelder, falls das Projekt scheitert. Das ist der solideste Schutz.
Erstrangige Hypothek auf dem Grundstück zugunsten des Käufers.
Versicherungspolice zur Deckung der eingezahlten Beträge.
Rechtseintragung (He'arat Azhara) im Tabu auf dem Grundstück.
⚠️ Kritischer Punkt: Überprüfen Sie, dass die Garantien nicht vom Bauträger vor der Lieferung UND der Eintragung eines Vermerks im Kataster auf Ihren Namen gekündigt werden können. Ihr Anwalt muss diesen Punkt gewissenhaft kontrollieren — das schützt Sie, falls der Bauträger während der Bauzeit Konkurs anmeldet.
Die Bauträgergarantien (nach Lieferung)
Das Gesetz sieht Garantiezeiten für jeden Bauabschnitt vor. Der Bauträger ist für Mängel und Baufehler während dieser Zeiten verantwortlich:
Bereich | Garantie (Bdeq) | Strukturelle Verantwortung (Ahrayout) |
|---|---|---|
Struktur und Fundament | 3 Jahre | 20 Jahre |
Abdichtung | 3 Jahre | 10 Jahre |
Sanitär und Sanitäranlagen | 1 Jahr | 3 Jahre |
Elektrik | 1 Jahr | 3 Jahre |
Fliesen und Ausbau | 1 Jahr | — |
Die "Bdeq"-(Inspektions-)Zeit verpflichtet den Bauträger, jeden Mangel zu reparieren, den Sie melden. Die "Ahrayout"-(Verantwortungs-)Zeit deckt tieferliegende Mängel ab, die später auftreten. Dokumentieren Sie jeden festgestellten Mangel schriftlich und mit Fotos ab Ihrem Einzug.
Der Preis: was enthalten ist und was nicht
Der vom Bauträger angegebene Preis enthält die MwSt. von 17 %. Aber er enthält normalerweise nicht die Optionen und Änderungen, die Sie verlangen könnten (Materialwechsel, zusätzliche Steckdosen, Trennwandänderungen). Diese Extras werden zusätzlich berechnet und können schnell steigen.
⚠️ Vergessen Sie nicht: Zusätzlich zum Bruttopreis müssen Sie die Mas Rechisha (Erwerbssteuer) zahlen, die auf den Gesamtpreis einschließlich MwSt. berechnet wird. Das ist die doppelte Steuerbelastung bei Neubauten, die viele unterschätzen.
Die Lieferzeiten
Der Vertrag legt ein Lieferdatum fest — oder eine Frist nach Erhalt der Baugenehmigung. In der Praxis sind Verzögerungen häufig. Der Bauträger behält sich immer eine Verlängerungsklausel für "Gründe außerhalb seiner Kontrolle" vor (Wetter, Streiks, Materialmangel).
Das Gesetz schützt den Käufer: nach einer gewissen Verzögerung muss der Bauträger Sie entschädigen. Die Entschädigung ist auf das 1,5-fache der entsprechenden Miete für die ersten 8 Monate Verzögerung festgelegt, dann das 1,25-fache darüber hinaus. Ihr Anwalt muss die Dauer der genehmigten Verlängerungen vertraglich begrenzen.
Tama 38 — Die Erdbebenverstärkung
Das Prinzip
Tama 38 ist ein nationaler Entwicklungsplan, der nach dem Bewusstsein für Erdbebenrisiken in Israel gestartet wurde. Er betrifft Gebäude, die vor 1980 gebaut wurden und nicht den aktuellen Erdbebennormen entsprechen. Die Idee ist einfach: Ein Bauträger übernimmt die Verstärkung des Gebäudes und erhält im Gegenzug zusätzliche Baurechte (zusätzliche Etagen, zusätzliche Wohnungen), die er verkaufen kann.
Was die Eigentümer gewinnen
Ohne einen Schekel auszugeben, können bestehende Eigentümer erhalten: die strukturelle Verstärkung des Gebäudes, das Hinzufügen eines Aufzugs, die Vergrößerung ihrer Wohnung (Mamad — Sicherheitsraum, Balkon), die Renovierung der Gemeinschaftsbereiche und manchmal einen Parkplatz. Alles ohne Verbesserungssteuer (Hetel Hashbacha) dank der Steuererleichterungen des Programms.
Tama 38/1 vs Tama 38/2
Tama 38/1 (Verstärkung): Das bestehende Gebäude wird erhalten und verstärkt. Der Bauträger fügt Etagen oben hinzu und vergrößert die bestehenden Wohnungen. Die Bewohner bleiben während der Arbeiten zu Hause (mit den damit verbundenen Störungen).
Tama 38/2 (Abriss-Wiederaufbau, auch Pinouyi Binouyi genannt): Das Gebäude wird vollständig abgerissen und wiederaufgebaut. Die Bewohner werden vorübergehend umgesiedelt und erhalten eine neue, größere Wohnung im neuen Gebäude. Das ist radikaler, aber das Ergebnis ist ein völlig neues Gebäude.
⚠️ Die Risiken: In einem Tama 38-Projekt geben die Eigentümer einen Teil ihrer Baurechte an den Bauträger ab. Der Vertrag muss mit äußerster Aufmerksamkeit geprüft werden: Umsiedlungsgarantien, Fristen, Qualität der Ausstattung, Verzögerungsstrafen, Rechtseintragungen. Die Banken selbst stellen strenge Bedingungen für die Finanzierung dieser Art von Projekt.
Und wenn Eigentümer ablehnen?
Einstimmigkeit ist nicht immer erforderlich. Das Gesetz erlaubt es, ein Tama 38-Projekt mit einer qualifizierten Mehrheit der Eigentümer zu starten (im Allgemeinen 66 % für Tama 38/1 und 80 % für Pinouyi Binouyi). Widerständler können vom Gericht gezwungen werden. Das ist ein sensibles Thema, das viele Streitigkeiten erzeugt.
Die Kaufgruppen (Kvoutzat Rechisha)
Das Prinzip
Eine Gruppe von Käufern bildet sich, um gemeinsam ein Grundstück zu erwerben, die Baugenehmigung zu erhalten und ein Gebäude von einem Unternehmer bauen zu lassen — alles ohne Bauträger. Der theoretische Vorteil ist wirtschaftlich: Man eliminiert die Gewinnspanne des Bauträgers und zahlt die Erwerbssteuer nur auf das Grundstück (nicht auf das Gebäude), was die Mas Rechisha erheblich reduziert.
Die Vorteile
Der Endpreis ist potenziell 20 bis 30 % niedriger als ein vergleichbarer Kauf bei einem Bauträger. Die Erwerbssteuer wird nur auf das Grundstück berechnet, nicht auf die fertige Wohnung. Und die Gruppenmitglieder haben ein Mitspracherecht bei Plänen, Materialien und Dienstleistern.
Die Risiken (beträchtlich)
Im Gegensatz zum Kauf bei einem Bauträger ist die Kaufgruppe nicht durch das Wohnungsverkaufsgesetz geregelt. Die gesetzlichen Schutzmaßnahmen (automatische Bankgarantien, Verzögerungsentschädigungen, Bauträger-Garantiezeiten) gelten nicht auf die gleiche Weise.
Der Preis ist nicht fest. Wenn das Projekt teurer wird als erwartet (Verzögerungen, Mehrkosten, Anforderungen der Stadt, Anschlüsse), zahlt die Gruppe die Differenz. Es gibt keinen Bauträger, der die Überschreitungen absorbiert.
Die Garantien sind vertraglich, nicht gesetzlich. Es liegt an Ihrem Anwalt, gleichwertige Schutzmaßnahmen mit dem Unternehmer und dem Gruppenorganisator zu verhandeln. Nichts ist automatisch.
Der Weiterverkauf ist kompliziert. Bis zur Fertigstellung und Eintragung der Lose im Tabu sind Sie Miteigentümer eines Grundstücks. Den Verkauf Ihres "Anteils" erfordert die Zustimmung der Projektbank und des Gruppenanwalts.
⚠️ Unser Rat: Eine Kaufgruppe kann ein ausgezeichnetes Geschäft sein, WENN Sie gut beraten sind. Aber die Risiken sind deutlich höher als ein Kauf bei einem Bauträger. Lassen Sie sich nicht nur vom niedrigen Preis verführen — messen Sie die Kosten des Risikos. Und vor allem, kaufen Sie niemals die Rechte eines ausscheidenden Mitglieds ohne eine gründliche rechtliche Analyse der Projektsituation.
Neubau vs. Gebraucht: Wie wählen?
Kriterium | Neubau (Bauträger) | Gebraucht (Zweitmarkt) |
|---|---|---|
Preis | Höher (MwSt. 17 % enthalten) | Günstiger (keine MwSt.) |
Verfügbarkeit | 2 bis 4 Jahre Wartezeit | 2 bis 4 Monate |
Standards | Neueste Standards (seismisch, Isolierung, Mamad) | Standards der Bauzeit |
Personalisierung | Möglich (gegen Aufpreis) | Arbeiten auf Ihre Kosten |
Garantien | Gesetzliche Bauträgergarantien | Keine (verkauft "wie gesehen") |
Risiken | Verzögerungen, Bauträger, geänderte Pläne | Versteckte Mängel, illegale Bauten |
Finanzierung | Gestaffelt (erleichtert Eigenkapital) | Auf einmal (oder 3-5 schnelle Zahlungen) |
Mas Rechisha | Berechnet auf Bruttopreis | Berechnet auf Preis |
💡 Zusammenfassung: Neubau ist geeignet, wenn Sie 2-4 Jahre warten können und "schlüsselfertig" nach aktuellen Standards wollen. Gebraucht ist geeignet, wenn Sie eine spezifische Lage in einem etablierten Viertel suchen, mit schnellerem Einzug und potenziell niedrigerem Budget.
Checkliste vor der Unterzeichnung bei einem Bauträger
Bevor Sie sich für einen Neubaukauf verpflichten, muss Ihr Anwalt überprüfen:
Die Baugenehmigung — ist sie bereits erhalten? Falls nicht, muss der Vertrag eine Stornoklausel vorsehen, falls die Genehmigung nicht in angemessener Zeit erteilt wird.
Die finanzielle Solidität des Bauträgers — Bilanz, gelieferte Projekte, Ruf. Ein Bauträger in finanziellen Schwierigkeiten kann ein laufendes Projekt aufgeben.
Die Bankgarantien — sind sie für jede Zahlung vorhanden? Können sie vor der Lieferung gekündigt werden?
Die Vertragspläne — die dem Vertrag beigefügten Pläne verpflichten den Bauträger. Die Flächen, die Aufteilung, die Etage, die Ausrichtung müssen genau dem entsprechen, was Ihnen präsentiert wurde.
Die Fristen und Strafen — was ist das Lieferatum? Was ist die Verlängerungsklausel? Was sind die Entschädigungen bei Verzögerung?
Die genehmigten Änderungen — behält sich der Bauträger das Recht vor, die Pläne zu ändern? Falls ja, in welchem Umfang? Haben Sie ein Stornorecht bei wesentlichen Änderungen?
Die Katastereintragung — was ist der geplante Zeitplan für die Eintragung im Tabu? Verpflichtet sich der Anwalt des Bauträgers vertraglich auf eine Frist?
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Dieser Leitfaden wird zu Informationszwecken bereitgestellt und ersetzt nicht die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt. Jedes Neubauprojekt hat seine vertraglichen Besonderheiten. Letzte Aktualisierung: März 2026.
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