Meta title: Comprare sulla carta in Israele: progetti nuovi, Tama 38, garanzie (2026)
Meta description: Tutto sull'acquisto di nuova costruzione in Israele: costruttore, garanzie bancarie, scadenziario, IVA, Tama 38, Pinouyi Binouyi, gruppi d'acquisto. Vantaggi, rischi e consigli.
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Comprare sulla carta in Israele: progetti nuovi, Tama 38 e gruppi d'acquisto
L'acquisto sulla carta presso un costruttore (kablan) rappresenta una parte importante del mercato immobiliare israeliano. I grandi progetti di rinnovamento urbano, la carenza cronica di alloggi e la volontà del governo di modernizzare il patrimonio immobiliare creano un flusso costante di programmi nuovi in tutte le città del paese.
È un'opportunità reale: acquistare un bene nuovo agli ultimi standard, personalizzare alcune rifiniture e a volte beneficiare di una plusvalenza tra la firma e la consegna. Ma è anche un impegno di 2-4 anni, con rischi specifici che l'acquirente nell'usato non incontra.
Questa guida copre le tre forme principali di acquisto di nuova costruzione in Israele: l'acquisto classico presso un costruttore, i progetti Tama 38 / Pinouyi Binouyi e i gruppi d'acquisto.
📖 Questo articolo fa parte della Guida Definitiva all'Immobiliare in Israele
L'acquisto classico presso un costruttore (kablan)
Come funziona
Acquistate un appartamento che non esiste ancora — sulla carta o in corso di costruzione. Il costruttore vi presenta i piani, un plastico o un appartamento pilota, scegliete il vostro lotto (piano, orientamento, dimensioni) e firmate un contratto che impegna il costruttore a consegnare l'immobile finito a una data determinata.
Il pagamento è scaglionato per tutta la durata della costruzione, secondo un calendario fissato nel contratto. Non pagate tutto in una volta — i versamenti accompagnano l'avanzamento dei lavori.
Il calendario di pagamento tipico
Momento | Percentuale | Dettaglio |
|---|---|---|
Firma del contratto | 10 — 20% | Primo versamento |
Ottenimento del permesso di costruire | 10 — 15% | Se non ancora ottenuto alla firma |
Fine delle fondazioni | 10 — 15% | Avanzamento lavori |
Struttura completata (shelad) | 15 — 20% | Opera grezza terminata |
Rifiniture | 10 — 15% | Idraulica, elettricità, piastrellatura |
Consegna delle chiavi | 15 — 20% | Saldo alla consegna |
💡 Vantaggio finanziario: La scaglionatura vi lascia tempo per costituire il vostro anticipo o organizzare la vostra mashkanta. Alcuni acquirenti rivendono anche prima della consegna se il mercato è salito — è legale ma soggetto alla mas shevach (tassa sulla plusvalenza).
Le garanzie legali
La legge israeliana (Hok HaMekhira — legge sulla vendita di appartamenti) impone al costruttore di proteggere ogni pagamento che effettuate. Finché l'immobile non è consegnato e non è iscritta una menzione a vostro favore al catasto, il costruttore deve fornire una delle seguenti garanzie:
Garanzia bancaria (arevout bankaït) : la banca garantisce il rimborso dei vostri fondi se il progetto fallisce. È la protezione più solida.
Ipoteca di primo grado sul terreno a favore dell'acquirente.
Polizza assicurativa che copre gli importi versati.
Iscrizione di un diritto (he'arat azhara) al Tabu sul terreno.
⚠️ Punto critico: Verificate che le garanzie non possano essere annullate dal costruttore prima della consegna E dell'iscrizione di una menzione al catasto a vostro nome. Il vostro avvocato deve controllare scrupolosamente questo punto — è ciò che vi protegge se il costruttore fallisce durante la costruzione.
Le garanzie del costruttore (dopo la consegna)
La legge prevede periodi di garanzia su ogni voce della costruzione. Il costruttore è responsabile dei difetti e dei vizi durante questi periodi:
Voce | Garanzia (bdeq) | Responsabilità strutturale (ahrayout) |
|---|---|---|
Struttura e fondazioni | 3 anni | 20 anni |
Impermeabilizzazione | 3 anni | 10 anni |
Idraulica e sanitari | 1 anno | 3 anni |
Elettricità | 1 anno | 3 anni |
Piastrellatura e rifiniture | 1 anno | — |
Il periodo di "bdeq" (ispezione) obbliga il costruttore a riparare ogni difetto che segnalate. Il periodo di "ahrayout" (responsabilità) copre i vizi più profondi che appaiono dopo. Documentate ogni difetto constatato, per iscritto e con foto, fin dal vostro trasloco.
Il prezzo: cosa è incluso e cosa non lo è
Il prezzo esposto dal costruttore include l'IVA del 17%. Ma generalmente non include le opzioni e modifiche che potreste richiedere (cambio di materiali, aggiunta di prese, modifica di tramezzi). Questi extra sono fatturati in aggiunta e possono aumentare rapidamente.
⚠️ Non dimenticate: Oltre al prezzo IVA inclusa, dovete pagare la mas rechisha (tassa di acquisizione) calcolata sul prezzo totale IVA inclusa. È il doppio effetto fiscale del nuovo che molti sottovalutano.
I tempi di consegna
Il contratto stipula una data di consegna — o un termine dopo l'ottenimento del permesso di costruire. In pratica, i ritardi sono frequenti. Il costruttore si riserva sempre una clausola di proroga per "ragioni indipendenti dalla sua volontà" (meteo, scioperi, carenza di materiali).
La legge protegge l'acquirente: oltre un certo ritardo, il costruttore deve indennizzarvi. L'indennità è fissata a 1,5 volte l'affitto equivalente per i primi 8 mesi di ritardo, poi 1,25 volte oltre. Il vostro avvocato deve limitare contrattualmente la durata delle proroghe autorizzate.
Tama 38 — Il rinforzo antisismico
Il principio
Tama 38 è un piano di sviluppo nazionale lanciato dopo la presa di coscienza dei rischi sismici in Israele. Riguarda gli edifici costruiti prima del 1980 che non rispondono alle norme antisismiche attuali. L'idea è semplice: un costruttore si fa carico del rinforzo dell'edificio e in cambio riceve diritti di costruzione aggiuntivi (piani in più, appartamenti in più) che potrà vendere.
Cosa guadagnano i condomini
Senza spendere un shekel, i proprietari esistenti possono ottenere: il rinforzo strutturale dell'edificio, l'aggiunta di un ascensore, l'ampliamento del loro appartamento (mamad — stanza sicura, balcone), la ristrutturazione delle parti comuni e a volte un parcheggio. Il tutto senza tassa di miglioramento (hetel hashbacha) grazie alle esenzioni fiscali del programma.
Tama 38/1 vs Tama 38/2
Tama 38/1 (rinforzo): l'edificio esistente è conservato e rinforzato. Il costruttore aggiunge piani sopra e amplia gli appartamenti esistenti. I residenti rimangono a casa durante i lavori (con i disturbi che ciò comporta).
Tama 38/2 (demolizione-ricostruzione, chiamato anche Pinouyi Binouyi): l'edificio è completamente demolito e ricostruito. I residenti sono rialloggiati temporaneamente e ricevono un appartamento nuovo più grande nel nuovo edificio. È più radicale ma il risultato è un edificio completamente nuovo.
⚠️ I rischi: In un progetto Tama 38, i condomini cedono una parte dei loro diritti di costruzione al costruttore. Il contratto deve essere esaminato con estrema attenzione: garanzie di rialloggiamento, tempi, qualità delle rifiniture, penali per ritardo, iscrizione dei diritti. Le banche stesse impongono condizioni severe per finanziare questo tipo di progetto.
E se alcuni condomini rifiutano?
L'unanimità non è sempre richiesta. La legge permette di lanciare un progetto Tama 38 con una maggioranza qualificata dei condomini (in generale 66% per il Tama 38/1 e 80% per il Pinouyi Binouyi). I recalcitranti possono essere costretti dal tribunale. È un argomento sensibile che genera molti contenziosi.
I gruppi d'acquisto (Kvoutzat Rechisha)
Il principio
Un gruppo di acquirenti si costituisce per acquisire insieme un terreno, ottenere il permesso di costruire e far costruire un edificio da un imprenditore — il tutto senza costruttore. Il vantaggio teorico è economico: si elimina il margine del costruttore e si paga la tassa di acquisizione solo sul terreno (non sul costruito), il che riduce considerevolmente la mas rechisha.
I vantaggi
Il prezzo finale è potenzialmente 20-30% inferiore a un acquisto comparabile presso un costruttore. La tassa di acquisizione è calcolata solo sul terreno, non sull'appartamento finito. E i membri del gruppo hanno voce in capitolo sui piani, i materiali e i fornitori.
I rischi (considerevoli)
Contrariamente all'acquisto presso un costruttore, il gruppo d'acquisto non è regolamentato dalla legge sulla vendita di appartamenti. Le protezioni legali (garanzie bancarie automatiche, indennità per ritardo, periodi di garanzia del costruttore) non si applicano allo stesso modo.
Il prezzo non è fisso. Se il progetto costa più del previsto (ritardi, costi aggiuntivi, esigenze del comune, allacciamenti), è il gruppo che paga la differenza. Non c'è un costruttore per assorbire gli sforamenti.
Le garanzie sono contrattuali, non legali. È compito del vostro avvocato negoziare protezioni equivalenti con l'imprenditore e l'organizzatore del gruppo. Niente è automatico.
La rivendita è complicata. Fino al completamento e all'iscrizione dei lotti al Tabu, siete comproprietari indivisi di un terreno. Rivendere la vostra "parte" richiede l'accordo della banca del progetto e dell'avvocato del gruppo.
⚠️ Il nostro consiglio: Un gruppo d'acquisto può essere un ottimo affare SE siete ben consigliati. Ma i rischi sono nettamente più elevati di un acquisto presso un costruttore. Non lasciatevi sedurre solo dal prezzo basso — misurate il costo del rischio. E soprattutto, non ricomprate mai i diritti di un membro uscente senza un'analisi giuridica approfondita della situazione del progetto.
Nuovo vs usato: come scegliere?
Criterio | Nuovo (costruttore) | Usato (seconda mano) |
|---|---|---|
Prezzo | Più elevato (IVA 17% inclusa) | Meno caro (senza IVA) |
Disponibilità | 2-4 anni di attesa | 2-4 mesi |
Norme | Ultime norme (sismica, isolamento, mamad) | Norme dell'epoca di costruzione |
Personalizzazione | Possibile (con supplemento) | Lavori a vostre spese |
Garanzie | Garanzie legali del costruttore | Nessuna (venduto "nello stato") |
Rischi | Ritardi, costruttore, piani modificati | Vizi nascosti, costruzioni illegali |
Finanziamento | Scaglionato (facilita l'anticipo) | In una volta (o 3-5 versamenti rapidi) |
Mas rechisha | Calcolata sul prezzo IVA inclusa | Calcolata sul prezzo |
💡 In sintesi: Il nuovo conviene se potete aspettare 2-4 anni e volete "chiavi in mano" agli standard attuali. L'usato conviene se cercate una posizione specifica in un quartiere consolidato, con un ingresso più rapido e un budget potenzialmente inferiore.
Checklist prima di firmare presso un costruttore
Prima di impegnarvi su un acquisto di nuova costruzione, il vostro avvocato deve verificare:
Il permesso di costruire — è già ottenuto? Se no, il contratto deve prevedere una clausola di annullamento se il permesso non è accordato entro un termine ragionevole.
La solidità finanziaria del costruttore — bilancio, progetti consegnati, reputazione. Un costruttore in difficoltà finanziarie può abbandonare un progetto in corso.
Le garanzie bancarie — sono in atto per ogni versamento? Possono essere annullate prima della consegna?
I piani contrattuali — i piani allegati al contratto impegnano il costruttore. Le superfici, la disposizione, il piano, l'orientamento devono corrispondere esattamente a ciò che vi è stato presentato.
I tempi e le penali — qual è la data di consegna? Qual è la clausola di proroga? Quali sono le indennità in caso di ritardo?
Le modifiche autorizzate — il costruttore si riserva il diritto di modificare i piani? Se sì, in che misura? Avete un diritto di annullamento in caso di modifica sostanziale?
L'iscrizione catastale — qual è il calendario previsto per l'iscrizione al Tabu? L'avvocato del costruttore si impegna contrattualmente su un termine?
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Questa guida è fornita a titolo informativo e non sostituisce il consiglio di un avvocato specializzato. Ogni progetto nuovo ha le sue particolarità contrattuali. Ultimo aggiornamento: marzo 2026.
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