Am 26. Mai 2026 hat die Bank von Israel ihren Leitzins auf 3,75% gesenkt. Es ist die zweite Senkung des Jahres, nach der vom 5. Januar. Die Schlagzeilen überschlugen sich in der israelischen Wirtschaftspresse: «gute Nachricht für Käufer». Aber für wen genau? Für einen Amerikaner, dessen Dollar in wenigen Monaten 13,6% gegenüber dem Schekel verloren hat, ist die Gleichung völlig anders als die eines Franzosen, dessen Euro nur um 4% gefallen ist. Und radikal anders als die eines lokalen Käufers in Schekel. Hier ist die wahre Berechnung, mit offiziellen Zahlen belegt.
Ein Senkungszyklus etabliert sich, kein Glückstreffer
Um zu verstehen, was diese Entscheidung wirklich bedeutet, muss man sie in ihre Entwicklung einordnen. Der israelische Leitzins erreichte einen Höchststand von 4,75% auf dem Höhepunkt des Kampfes gegen die Inflation. Seitdem hat die Bank von Israel eine methodische Senkung vollzogen: 4,5%, 4,25%, dann 4% am 5. Januar 2026, und nun 3,75%. Kumuliert ist das ein ganzer Prozentpunkt, der in weniger als einem Jahr zurückgewonnen wurde.
Die offizielle Mitteilung der Bank von Israel nennt drei Faktoren, die diese Entscheidung ermöglicht haben: die Inflation auf 1,9% im Jahresrhythmus gesenkt (im Zielbereich der Zentralbank), die Aufwertung des Schekels, die mechanisch die importierten Inflationsdrücke reduziert, und eine schrittweise Rückkehr zur Normalität der wirtschaftlichen Aktivität nach der Operation «Lion's Roar». Die Forschungsabteilung der Bank von Israel erwartet mindestens zwei weitere Senkungen bis Ende 2026, was den Zinssatz auf 3,25-3,5% im Dezember bringen würde.
Das ist keine konjunkturelle Anomalie mehr. Es ist ein etablierter Lockerungszyklus, und er gestaltet den Markt neu.
Was das konkret bei der Mashkanta ändert
Die Israelische Vereinigung der Hypothekenberater hat die genaue Berechnung am Tag der Entscheidung veröffentlicht: bei einem Darlehen von 1.000.000 NIS über 25 Jahre, davon 450.000 NIS im Prime Track (indexiert auf den Leitzins), bedeutet die Senkung um 0,25% eine Ersparnis von 67 NIS pro Monat und von 20.000 NIS über die gesamte Darlehenslaufzeit.
Das ist wenig in absoluten Zahlen. Aber zusammen mit den vorherigen Senkungen stellt der kumulative Effekt seit dem Höchststand von 4,75% eine monatliche Ersparnis von etwa 270 NIS auf denselben Prime-Anteil dar — also mehr als 80.000 NIS über die Laufzeit des Darlehens. Bei einem Darlehen von 2 Millionen NIS (~556.000 USD) wird der Gewinn sehr bedeutsam.
Die Vereinigung erinnerte jedoch an eine Realität, die die Banken nicht spontan kommunizieren: «auch nach dieser Senkung bleibt die monatliche Rückzahlungsrate deutlich höher als vor dem Erhöhungszyklus, während die Durchschnittspreise der Wohnungen weiter gestiegen sind». Die Erleichterung ist real. Die vollständige Lösung ist noch nicht da.
Die Falle des starken Schekels: wenn die Zinssenkung nicht ausreicht
Hier divergiert die Analyse je nach Herkunftsgemeinschaft. Dieselbe Mitteilung der Bank von Israel, die die Zinssenkung ankündigt, signalisiert auch, dass «sich der Schekel um 8,3% gegenüber dem Dollar und um 7,2% gegenüber dem Euro seit der letzten Zinsentscheidung aufgewertet hat». Kumuliert seit einem Jahr übersteigt der Fall des Dollars gegenüber dem Schekel 13,6%.
Konkrete Übersetzung für einen amerikanischen Käufer: eine Wohnung in Netanya, die mit 2.000.000 NIS ausgeschrieben war, kostete ~480.000 USD vor einem Jahr. Heute kostet dieselbe Immobilie trotz der Zinssenkung ~556.000 USD — also 80.000 Dollar mehr, ausschließlich wegen des Wechselkurses. Die Senkung um 0,25% bei der Mashkanta kompensiert nicht diesen Verlust von 16% Kaufkraft in Dollar.
Dieses Phänomen spiegelt sich direkt in den offiziellen Daten wider. Das Finanzministerium hat zum ersten Mal eine detaillierte Analyse der ausländischen Käufe in Israel veröffentlicht: im Q1 2026 stellen die Amerikaner 49% der ausländischen Käufer dar (238 Wohnungen), ein deutlicher Rückgang gegenüber den 60% und 248 Wohnungen des Q1 2025. Die Korrelation mit der Schwächung des Dollars wird explizit im Bericht erwähnt.
Umgekehrt haben französische Käufer — deren Euro nur 4% gegenüber dem Schekel verlor — ihre Käufe um 55% in einem Jahr gesteigert: 130 Wohnungen im Q1 2026 gegenüber 84 im Q1 2025. Sie stellen nun 26,7% aller ausländischen Käufe dar. Die Briten sind ebenfalls vorangekommen und stiegen von 37 auf 57 Transaktionen im gleichen Zeitraum.
Wer kauft was und wo: die Karte der Gemeinschaften 2026
Die Daten des Finanzministeriums offenbaren auch sehr unterschiedliche Kaufgeographien je nach Gemeinschaft — eine wertvolle Aufklärung für jeden Diaspora-Käufer, der über sein Projekt nachdenkt.
Die Amerikaner konzentrieren sich massiv auf Jerusalem: 52,5% ihrer Käufe im Q1, also 125 Wohnungen. Der Medianpreis eines amerikanischen Kaufs in der Hauptstadt erreicht 5,1 Millionen NIS (~1,42 M USD) für den gesamten Markt und 5,95 Millionen NIS für Neubau. Das ist das gehobene und symbolische Segment. Netanya kommt an zweiter Stelle (27 Transaktionen), vor Beit Shemesh (24).
Die Franzosen haben eine breitere Verteilung und zugänglichere Budgets: Netanya führt (35 Transaktionen), gefolgt von Jerusalem und Tel Aviv gleichauf (28 jeweils). Bat Yam erscheint zum ersten Mal auf der Karte. Der Durchschnittspreis eines französischen Kaufs liegt bei 2,8 Millionen NIS (~778.000 USD) — deutlich niedriger als die amerikanischen Niveaus, mit einem Median in Tel Aviv von 5 Millionen NIS gegenüber deutlich mehr für die Amerikaner in derselben Stadt.
Um diese Zahlen mit den CBS-Daten in Perspektive zu setzen: der nationale Durchschnittspreis einer Wohnung in Israel im Q1 2026 beträgt 2,33 Millionen NIS (~648.000 USD). Tel Aviv zeigt einen Durchschnitt von 4,59 Millionen NIS (~1,28 M USD), Herzliya 3,85 Millionen, Jerusalem 3,1 Millionen. Am unteren Ende der Tabelle: Beer Sheva bei 1,24 Millionen NIS (~344.000 USD), Ashkelon bei 1,64 Millionen, Haifa bei 1,8 Millionen.
Soll man jetzt kaufen oder auf die Fortsetzung des Zyklus warten?
Die Frage ist berechtigt. Hier sind die objektiven Elemente zur Entscheidung.
Für einen Käufer in Schekel oder Euro: der Senkungszyklus ist etabliert, die Preise zeigen noch -1,2% im Jahresvergleich auf dem gesamten Markt laut CBS, und bestimmte Städte bieten interessante Fenster. Haifa (+6,9% auf ein Jahr) und Netanya (+8,2%) wachsen, bleiben aber weit unter den Niveaus von Tel Aviv. Beer Sheva und der Süden sind zugänglich. Länger zu warten riskiert, dass die Preise wieder anziehen, während die Zinsen sinken und die Nachfrage zurückkehrt.
Für einen Käufer in Dollar: die Timing-Frage ist heikler. Wenn Sie denken, dass sich der Dollar gegenüber dem Schekel restabilisieren wird, bietet der Markt tatsächlich eine Gelegenheit — die Preise in NIS sind moderat und der Zinstrend ist günstig. Wenn Sie denken, dass die aktuelle Dynamik anhält, kostet jeder Monat Verzögerung an Kaufkraft, was die Zinssenkung Ihnen zurückgibt.
In beiden Fällen übersteigt das Angebot an unverkauften Neuwohnungen 86.000 Einheiten — ein Rekordniveau — was ernsthaften Käufern eine reale Verhandlungsmacht gibt, insbesondere gegenüber Entwicklern.
Um in diesem Umfeld zu navigieren und alle Schritte des Kaufs in Israel zu verstehen, konsultieren Sie unseren Ultimativen Leitfaden für Immobilien in Israel — von der Suche bis zur Unterzeichnung, über Steuern und Finanzierung.
Zusammenfassung
Die Zinssenkung auf 3,75% ist ein positives Signal, aber es ist keine einheitliche Information. Sie erleichtert die Mashkanta für lokale Kreditnehmer und Käufer, deren Währung gegenüber dem Schekel standhält. Sie kompensiert jedoch nicht den Kaufkraftverlust der Gemeinschaften, deren Währung sich stark abgewertet hat. Die Karte der ausländischen Käufer in Israel reorganisiert sich in Echtzeit — und sie sagt etwas Wesentliches aus: das Kaufprojekt in Israel hängt genauso vom Wechselkurs wie vom Zinssatz ab.
