Immobiliensteuern in Israel: mas rechisha, mas shevach, arnona (2026)

Immobilienbesteuerung in Israel: Alles über Kauf-, Verkaufs- und Eigentumsabgaben verstehen

Der Kauf, Verkauf oder Besitz einer Immobilie in Israel bringt drei Hauptsteuern mit sich, die jeder Investor vor dem Engagement kennen muss. Die Höhe dieser Steuern kann sich drastisch je nach Status ändern: Resident, Nicht-Resident, olé hadash, Erstkauf oder Investition. Die Besteuerung zu ignorieren bedeutet das Risiko, Zehntausende Schekel mehr als nötig zu zahlen — oder eine Transaktion zu blockieren, weil man nicht vorausgedacht hat.

Dieser Leitfaden erklärt jede Steuer im Detail, ihre Steuersätze, Befreiungen und die häufigsten Sonderfälle.

📖 Dieser Artikel ist Teil desUltimativen Immobilien-Leitfadens für Israel

Mas Rechisha — Die Erwerbsteuer

Diemas rechisha(מס רכישה) ist die Steuer, die der Käufer beim Staat bei jedem Immobilienerwerb zahlen muss. Sie wird als Prozentsatz des Kaufpreises nach einem progressiven Stufensystem berechnet. Sie ist gewöhnlich der wichtigste Steuerposten Ihrer Transaktion.

Steuersätze für eine einzige Wohnung (Hauptwohnsitz)

Wenn Sie israelischer Resident sind und es Ihreeinzige Immobilieist (dira yehida), profitieren Sie von reduzierten Steuersätzen. Die ersten Millionen Schekel sind teilweise oder vollständig befreit. Darüber hinaus steigt der Satz progressiv bis zu 10% für die höchste Stufe.

💡 Gut zu wissen:Die Steuersätze werden jährlich von der Steuerverwaltung (Rashout Hamisim) neu bewertet. Die genauen Beträge ändern sich am 16. Januar jeden Jahres. Ihr Anwalt berechnet den genauen Betrag zum Zeitpunkt Ihrer Transaktion.

Steuersätze für eine zusätzliche Wohnung (Investition)

Wenn Sie bereits eine Immobilie in Israel besitzen und eine zweite (oder mehr) kaufen, beginnt der Steuersatz bei8%und steigt bis zu10%auf die höheren Stufen. Das ist ein erheblicher Unterschied zur ersten Immobilie.

Konkret kann für eine Wohnung im Wert von 2 Millionen Schekel die mas rechisha als erste Immobilie quasi null sein, während sie als zweite Immobilie etwa 160.000 Schekel erreicht. Das ist eine Differenz, die die gesamte Investitionsrechnung ändern kann.

Steuersätze für Nicht-Residenten

Käufer, die keine israelischen Steuerresidenten sind, werden wie Käufer einerzweiten Immobiliebehandelt, auch wenn es ihr erster Kauf in Israel ist. Der Steuersatz beginnt daher bei 8%. Das ist ein entscheidender Punkt für in Frankreich oder anderswo ansässige Investoren, die ein pied-à-terre kaufen, ohne ihre aliyah gemacht zu haben.

⚠️ Achtung:Die Definition von "Resident" im israelischen Steuerrecht hängt nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit oder Ihrem Pass ab, sondern von Ihrem Lebensmittelpunkt. Wenn Sie mehr als 183 Tage pro Jahr im Ausland leben, gelten Sie wahrscheinlich als Nicht-Steuerresident, auch mit einer teudat zehout.

Vorteile für olim hadashim

Neue Einwanderer profitieren von einemvorteilhaften Steuersystemfür eine begrenzte Zeit nach ihrer aliyah. Dieses System ermöglicht es, von den reduzierten Steuersätzen für "einzige Wohnung" auch in bestimmten Fällen zu profitieren, wo der normale Steuersatz höher wäre.

Die genauen Bedingungen und Dauer dieser Vorteile ändern sich regelmäßig. Das ist ein Bereich, wo Ihr Anwalt Ihre genaue Berechtigung zum Zeitpunkt der Transaktion prüfen muss — die Regeln vom letzten Jahr sind nicht unbedingt dieselben wie dieses Jahr.

Erklärungsfrist und Zahlung

Die Erklärung der mas rechisha muss innerhalb von30 Tagennach Unterzeichnung des Kaufvertrags eingereicht werden. Die Zahlung ist innerhalb von60 Tagenfällig. Ihr Anwalt kümmert sich um die Erklärung und Berechnung, aber Sie müssen die Mittel bereitstellen.

Mas Shevach — Die Wertzuwachssteuer

Diemas shevach(מס שבח) ist die vom Verkäufer auf den beim Verkauf einer Immobilie realisierten Gewinn zu zahlende Steuer. Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Erwerbspreis (inflationsbereinigt und um bestimmte abzugsfähige Ausgaben wie Renovierungen, Anwaltskosten beim Kauf und Maklerprovisionen korrigiert).

Befreiung für einzige Hauptwohnung

Wenn Sie israelischer Resident sind und Ihreeinzige Immobilie(dira yehida) verkaufen, können Sie unter bestimmten Bedingungen einevollständige Befreiungvon der mas shevach erhalten. Das ist ein erheblicher Vorteil, der in Frankreich kein Äquivalent hat.

Die Hauptbedingungen: Die Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz sein, Sie dürfen keine andere Wohnimmobilie in Israel besitzen, und Sie dürfen diese Befreiung nicht in den vorangegangenen 18 Monaten genutzt haben.

Berechnung für andere Fälle

Wenn die Befreiung nicht anwendbar ist (zweite Immobilie, Investition, Nicht-Resident), wird der Wertzuwachs besteuert. Seit der Reform von 2014 gilt eineproportionale Berechnung: Nur der nach dem 1. Januar 2014 angesammelte Wertzuwachs wird zum vollen Satz besteuert. Der frühere Teil profitiert von einem reduzierten Satz oder einer linearen Befreiung.

Der Grenzsteuersatz auf Immobilienwertzuwachs beträgt25%für Residenten und25% bis 50%für Nicht-Residenten (je nach geltenden Steuerabkommen).

💡 Rat:Wenn Sie eine Immobilie seit langem besitzen (vor 2014), kann die proportionale Berechnung Ihre Besteuerung erheblich reduzieren. Lassen Sie von Ihrem Anwalt eine Simulation erstellen, bevor Sie Ihren Verkaufspreis festlegen — die Steuerbelastung beeinflusst direkt Ihren Nettopreis.

Sonderfall: Schenkung zwischen Verwandten

Eine Schenkung von Immobilien zwischen Verwandten (Eltern-Kinder, Ehepartner) unterliegt spezifischen Steuerregeln. Die mas rechisha wird reduziert, aber die mas shevach kann auf den Begünstigten übertragen werden. Das ist ein komplexer Bereich, der unbedingt rechtliche Begleitung erfordert.

Arnona — Die kommunale Grundsteuer

Diearnona(ארנונה) ist die an die Gemeinde (iriya) zu zahlende Ortssteuer. Im Gegensatz zu den vorherigen Steuern, die einmalig sind (beim Kauf oder Verkauf), ist die arnona einewiederkehrendeBelastung, die alle zwei Monate zu zahlen ist.

Wie sie berechnet wird

Der Betrag hängt von drei Faktoren ab: derStadt(jede Gemeinde legt ihre eigenen Tarife fest), derFlächeder Immobilie (in Quadratmetern) und derZonein der sich die Immobilie innerhalb der Stadt befindet.

Die Unterschiede zwischen Städten sind erheblich. Für eine 100 m² Wohnung kann die arnona je nach Gemeinde zwischen 3.000 und 8.000 Schekel pro Jahr variieren. Die Städte mit den höchsten arnona-Kosten sind nicht unbedingt die mit den teuersten Immobilien — das ist ein Faktor, den Sie in Ihrem laufenden Budget berücksichtigen sollten.

Befreiungen und Ermäßigungen

Mehrere Kategorien von Residenten können von arnona-Ermäßigungen profitieren:

Dieolim hadashimprofitieren von einer erheblichen Ermäßigung (bis zu 90%) in den ersten 12 Monaten nach ihrer aliyah, dann von degressiven Ermäßigungen in den folgenden Jahren. Das ist einer der konkretesten und unmittelbarsten Vorteile der aliyah.

DieSenioren, diekinderreichen Familien, dieBehindertenund die Empfänger bestimmter Beihilfen können ebenfalls Anspruch auf Ermäßigungen haben. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Kriterien.

💡 Wichtig:Die Ermäßigungen sind nicht automatisch. Sie müssen sich bei der Gemeinde anmelden und Belege vorlegen. Wenn Sie olé hadash sind, legen Sie Ihre teudat oleh bei Ihrem Einzug vor. Die Befreiung gilt nicht rückwirkend.

Mieter oder Eigentümer: wer zahlt?

Es ist derBewohnerder Immobilie, der die arnona zahlt, ob Eigentümer oder Mieter. Wenn Sie eine Wohnung mieten, zahlen Sie die arnona — nicht Ihr Eigentümer. Dieser Punkt ist wichtig bei der Berechnung der tatsächlichen Kosten Ihrer Miete.

Mehrwertsteuer auf Neubauprojekte

Der Kauf einer neuen Immobilie von einem Bauträger (kablan) unterliegt derMehrwertsteuer von 17%(ma'am). Im Gegensatz zu Altbauten, wo es keine Mehrwertsteuer zwischen Privatpersonen gibt, wird Neubau als gewerbliche Leistung betrachtet.

In der Praxisenthält der vom Bauträger ausgewiesene Preis bereits die Mehrwertsteuer. Sie zahlen sie nicht zusätzlich. Aber man muss sich dessen bewusst sein, denn das bedeutet, dass bei einer neuen Wohnung für 2 Millionen Schekel etwa 290.000 Schekel Mehrwertsteuer sind. Diese Information ist wichtig, wenn Sie eine neue Immobilie mit einer Altbauimmobilie zum gleichen Preis vergleichen — der "Nettopreis" des Neubaus ist tatsächlich niedriger.

⚠️ Achtung:Die Mehrwertsteuer kommt zur mas rechisha hinzu. Bei einem Neubaukauf zahlen Sie die Mehrwertsteuer (im Preis enthalten) UND die Erwerbsteuer (berechnet auf den Bruttopreis). Die doppelte Steuerbelastung beim Neubau wird oft unterschätzt.

Mieteinnahmen: wie werden sie besteuert?

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Aber das Steuersystem hängt von der Art der Vermietung und Ihren Gesamteinnahmen ab.

Wohnungsvermietung

Mieten aus Wohnimmobilien profitieren von einerBefreiungbis zu einer Obergrenze von etwa 5.500 Schekel pro Monat (der genaue Betrag wird jährlich neu bewertet). Über dieser Schwelle haben Sie zwei Optionen:

DerPauschalsteuersatz von 10%auf die gesamten Mieten (nicht nur auf den Teil, der die Schwelle überschreitet). Es ist einfach, keine Abzüge für Ausgaben, aber der Satz ist niedrig.

DieBesteuerung nach progressivem Tarifmit Abzug der tatsächlichen Ausgaben (Abschreibung, Reparaturen, mashkanta-Zinsen, arnona, Versicherung). Komplexer, aber potenziell vorteilhafter, wenn Ihre Ausgaben hoch sind.

Ferienvermietung (Typ Airbnb)

Ferienvermietung gilt alsgewerbliche Tätigkeit. Die Einnahmen werden nach dem normalen progressiven Tarif besteuert, mit Mehrwertsteuerpflicht, wenn der Umsatz die Steuerschwelle überschreitet. Das ist ein deutlich weniger günstiges System als Langzeitvermietung.

Gewerbevermietung

Mieten von Geschäftsräumen (Büros, Läden) werden nach progressivem Tarif besteuert und unterliegen der Mehrwertsteuer. Die Befreiungen für Wohnimmobilien gelten nicht.

Steuerabkommen Frankreich-Israel

Für französische Käufer ist dasfranzösisch-israelische Steuerabkommenein entscheidendes Element. Es bestimmt, in welchem Land Sie Ihre Steuern zahlen und wie Doppelbesteuerung vermieden wird.

Grundsätzlich sind Immobilieneinkommen (Mieten und Wertzuwächse) einer in Israel gelegenen Immobiliein Israelsteuerpflichtig. Aber wenn Sie französischer Steuerresident sind, müssen Sie diese Einkommen auch in Frankreich erklären. Das Abkommen sieht Steuergutschriftsmechanismen vor, um doppelte Zahlung zu vermeiden.

⚠️ Komplexität:Internationale Besteuerung ist ein Spezialgebiet. Wenn Sie in Frankreich wohnen und in Israel kaufen (oder umgekehrt), konsultieren Sie einen Anwalt oder Steuerberater, der beide Systeme beherrscht. Fehler in diesem Bereich können sehr teuer werden und die Verjährungsfristen sind lang.

Zusammenfassende Tabelle: die zu erwartenden Kosten

⚠️ Faustregel:Für einen Kauf im Altbau als erste Immobilie (Resident) rechnen Sie etwa 4 bis 6% zusätzliche Kosten. Für eine zweite Immobilie oder einen Kauf als Nicht-Resident rechnen Sie 10 bis 13%.

Häufige Steuerfehler

Zu glauben, dass der olé-Status vor allem schützt.Die Steuervorteile der olim sind real, aber zeitlich und betraglich begrenzt. Und sie gelten nicht für alle Situationen (zweite Immobilie, gewerbliche Investition, Ferienvermietung).

Vergessen, fristgerecht zu erklären.Die mas rechisha-Erklärung muss innerhalb von 30 Tagen erfolgen. Eine Verspätung führt zu automatischen Strafen und Verzugszinsen.

Die mas shevach vor dem Verkauf nicht zu antizipieren.Der Betrag der Wertzuwachssteuer kann eine böse Überraschung sein, wenn Sie ihn nicht vor Festlegung Ihres Verkaufspreises berechnet haben. Ihr Nettopreis ist der Verkaufspreis minus mas shevach — nicht der Verkaufspreis schlechthin.

Die steuerlichen Auswirkungen des bilateralen Abkommens zu ignorieren.Wenn Sie Steuerresident eines anderen Landes sind, bestehen Erklärungspflichten in beiden Ländern. Das Fehlen einer Erklärung in Ihrem Wohnsitzland kann zu erheblichen Nachzahlungen führen.

Brutto- und Nettopreis beim Neubau zu verwechseln.Der vom Bauträger ausgewiesene Preis enthält die Mehrwertsteuer. Wenn Sie mit Altbau vergleichen, behalten Sie das im Hinterkopf.

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Die erwähnten Steuersätze und Tarife sind indikativ und können von den israelischen Steuerbehörden geändert werden. Konsultieren Sie einen spezialisierten Anwalt für eine auf Ihre Situation angepasste Berechnung. Letzte Aktualisierung: März 2026.

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