Meta title : Comprar na planta em Israel: projetos novos, Tama 38, garantias (2026)
Meta description : Tudo sobre compra de imóveis novos em Israel: incorporadora, garantias bancárias, cronograma, IVA, Tama 38, Pinouyi Binouyi, grupos de compra. Vantagens, riscos e conselhos.
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Tags : projeto novo israel, comprar na planta, incorporadora israel, kablan, tama 38, pinouyi binouyi, garantia bancária, grupo compra, IVA imobiliário, construção nova
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Comprar na planta em Israel: projetos novos, Tama 38 e grupos de compra
A compra na planta junto a uma incorporadora (kablan) representa uma parte importante do mercado imobiliário israelense. Os grandes projetos de renovação urbana, a escassez crônica de habitação e a vontade do governo de modernizar o parque imobiliário criam um fluxo constante de programas novos em todas as cidades do país.
É uma oportunidade real: comprar um imóvel novo com os últimos padrões, personalizar alguns acabamentos, e às vezes beneficiar-se de uma valorização entre a assinatura e a entrega. Mas também é um compromisso de 2 a 4 anos, com riscos específicos que o comprador no mercado usado não encontra.
Este guia abrange as três formas principais de compra de imóveis novos em Israel: a compra clássica junto a uma incorporadora, os projetos Tama 38 / Pinouyi Binouyi, e os grupos de compra.
📖 Este artigo faz parte do Guia Definitivo do Mercado Imobiliário em Israel
A compra clássica junto a uma incorporadora (kablan)
Como funciona
Você compra um apartamento que ainda não existe — na planta ou em construção. A incorporadora apresenta os projetos, uma maquete ou um apartamento modelo, você escolhe sua unidade (andar, orientação, tamanho), e assina um contrato que compromete a incorporadora a entregar o imóvel pronto numa data determinada.
O pagamento é parcelado durante toda a duração da construção, segundo um cronograma fixado no contrato. Você não paga tudo de uma vez — os pagamentos acompanham o progresso das obras.
O cronograma de pagamento típico
Momento | Porcentagem | Detalhe |
|---|---|---|
Assinatura do contrato | 10 — 20 % | Primeira parcela |
Obtenção do alvará de construção | 10 — 15 % | Se ainda não obtido na assinatura |
Fim das fundações | 10 — 15 % | Progresso das obras |
Estrutura concluída (shelad) | 15 — 20 % | Obra bruta terminada |
Acabamentos | 10 — 15 % | Encanamento, eletricidade, cerâmica |
Entrega das chaves | 15 — 20 % | Saldo na entrega |
💡 Vantagem financeira : O parcelamento lhe dá tempo para constituir sua entrada ou organizar sua mashkanta. Alguns compradores até revendem antes da entrega se o mercado subiu — é legal mas sujeito ao mas shevach (imposto sobre mais-valia).
As garantias legais
A lei israelense (Hok HaMekhira — lei sobre venda de apartamentos) obriga a incorporadora a proteger cada pagamento que você efetua. Enquanto o imóvel não for entregue e uma anotação não for inscrita em seu favor no cadastro, a incorporadora deve fornecer uma das seguintes garantias:
Garantia bancária (arevout bankaït) : o banco garante o reembolso dos seus fundos se o projeto falhar. É a proteção mais sólida.
Hipoteca de primeiro grau sobre o terreno em favor do comprador.
Apólice de seguro cobrindo os valores pagos.
Inscrição de um direito (he'arat azhara) no Tabu sobre o terreno.
⚠️ Ponto crítico : Verifique se as garantias não podem ser canceladas pela incorporadora antes da entrega E da inscrição de uma anotação no cadastro em seu nome. Seu advogado deve controlar este ponto escrupulosamente — é o que te protege se a incorporadora falir durante a construção.
As garantias da construtora (após entrega)
A lei prevê períodos de garantia sobre cada item da construção. A incorporadora é responsável pelos defeitos e vícios durante estes períodos:
Item | Garantia (bdeq) | Responsabilidade estrutural (ahrayout) |
|---|---|---|
Estrutura e fundações | 3 anos | 20 anos |
Impermeabilização | 3 anos | 10 anos |
Encanamento e sanitários | 1 ano | 3 anos |
Eletricidade | 1 ano | 3 anos |
Cerâmica e acabamentos | 1 ano | — |
O período de "bdeq" (inspeção) obriga a incorporadora a reparar todo defeito que você relatar. O período de "ahrayout" (responsabilidade) cobre os vícios mais profundos que aparecem depois. documente todo defeito constatado, por escrito e com fotos, desde sua mudança.
O preço: o que está incluído e o que não está
O preço anunciado pela incorporadora inclui o IVA de 17 %. Mas geralmente não inclui as opções e modificações que você poderia solicitar (mudança de materiais, adição de tomadas, modificação de divisórias). Estes extras são cobrados adicionalmente e podem subir rapidamente.
⚠️ Não esqueça : Além do preço com impostos, você deve pagar o mas rechisha (imposto de aquisição) calculado sobre o preço total incluindo o IVA. É o duplo efeito fiscal do novo que muitos subestimam.
Os prazos de entrega
O contrato estipula uma data de entrega — ou um prazo após obtenção do alvará de construção. Na prática, os atrasos são frequentes. A incorporadora sempre se reserva uma cláusula de prorrogação por "razões independentes de sua vontade" (clima, greves, escassez de materiais).
A lei protege o comprador: além de um certo atraso, a incorporadora deve indenizá-lo. A indenização é fixada em 1,5 vezes o aluguel equivalente para os primeiros 8 meses de atraso, depois 1,25 vezes além disso. Seu advogado deve limitar contratualmente a duração das prorrogações autorizadas.
Tama 38 — O reforço antissísmico
O princípio
Tama 38 é um plano de ordenamento nacional lançado após a conscientização dos riscos sísmicos em Israel. Refere-se aos prédios construídos antes de 1980 que não atendem às normas antissísmicas atuais. A ideia é simples: uma incorporadora se encarrega do reforço do prédio, e em troca, recebe direitos de construção adicionais (andares a mais, apartamentos a mais) que poderá vender.
O que ganham os condôminos
Sem desembolsar um shekel, os proprietários existentes podem obter: o reforço estrutural do prédio, a adição de um elevador, a ampliação de seu apartamento (mamad — sala segura, varanda), a renovação das áreas comuns, e às vezes uma vaga de garagem. Tudo sem imposto de melhoria (hetel hashbacha) graças às isenções fiscais do programa.
Tama 38/1 vs Tama 38/2
Tama 38/1 (reforço): o prédio existente é conservado e reforçado. A incorporadora adiciona andares em cima e amplia os apartamentos existentes. Os residentes ficam em casa durante as obras (com os transtornos que isso implica).
Tama 38/2 (demolição-reconstrução, também chamado Pinouyi Binouyi): o prédio é totalmente demolido e reconstruído. Os residentes são realocados temporariamente e recebem um apartamento novo maior no novo prédio. É mais radical mas o resultado é um prédio completamente novo.
⚠️ Os riscos : Em um projeto Tama 38, os condôminos cedem uma parte de seus direitos de construção à incorporadora. O contrato deve ser examinado com extrema atenção: garantias de realocação, prazos, qualidade dos acabamentos, penalidades de atraso, inscrição dos direitos. Os próprios bancos impõem condições rígidas para financiar este tipo de projeto.
E se alguns condôminos recusarem?
A unanimidade nem sempre é requerida. A lei permite lançar um projeto Tama 38 com uma maioria qualificada dos condôminos (em geral 66% para o Tama 38/1 e 80% para o Pinouyi Binouyi). Os recalcitrantes podem ser obrigados pelo tribunal. É um assunto sensível que gera muito contencioso.
Os grupos de compra (Kvoutzat Rechisha)
O princípio
Um grupo de compradores se constitui para adquirir junto um terreno, obter o alvará de construção, e fazer construir um prédio por um empreiteiro — tudo sem incorporadora. A vantagem teórica é econômica: elimina-se a margem da incorporadora e paga-se o imposto de aquisição apenas sobre o terreno (não sobre a construção), o que reduz consideravelmente o mas rechisha.
As vantagens
O preço final é potencialmente 20 a 30% inferior a uma compra comparável junto a uma incorporadora. O imposto de aquisição é calculado apenas sobre o terreno, não sobre o apartamento pronto. E os membros do grupo têm voz sobre os projetos, materiais e prestadores.
Os riscos (consideráveis)
Diferentemente da compra junto a uma incorporadora, o grupo de compra não é regulamentado pela lei de venda de apartamentos. As proteções legais (garantias bancárias automáticas, indenizações de atraso, períodos de garantia da construtora) não se aplicam da mesma forma.
O preço não é fixo. Se o projeto custar mais caro que o previsto (atrasos, sobrecustos, exigências da prefeitura, ligações), é o grupo que paga a diferença. Não há incorporadora para absorver os excessos.
As garantias são contratuais, não legais. Cabe ao seu advogado negociar proteções equivalentes com o empreiteiro e o organizador do grupo. Nada é automático.
A revenda é complicada. Até a conclusão e inscrição dos lotes no Tabu, você é coproprietário indiviso de um terreno. Revender sua "parte" requer o acordo do banco do projeto e do advogado do grupo.
⚠️ Nosso conselho : Um grupo de compra pode ser um excelente negócio SE você for bem aconselhado. Mas os riscos são nitidamente maiores que uma compra junto a uma incorporadora. Não se deixe seduzir apenas pelo preço baixo — meça o custo do risco. E principalmente, nunca recompre os direitos de um membro desistente sem uma análise jurídica aprofundada da situação do projeto.
Novo vs usado: como escolher?
Critério | Novo (incorporadora) | Usado (segunda mão) |
|---|---|---|
Preço | Mais elevado (IVA 17% incluído) | Mais barato (sem IVA) |
Disponibilidade | 2 a 4 anos de espera | 2 a 4 meses |
Normas | Últimas normas (sísmica, isolamento, mamad) | Normas da época de construção |
Personalização | Possível (mediante suplemento) | Obras por sua conta |
Garantias | Garantias legais da construtora | Nenhuma (vendido "no estado") |
Riscos | Atrasos, incorporadora, projetos modificados | Vícios ocultos, construções ilegais |
Financiamento | Parcelado (facilita a entrada) | De uma vez (ou 3-5 parcelas rápidas) |
Mas rechisha | Calculado sobre o preço com impostos | Calculado sobre o preço |
💡 Em resumo : O novo convém se você pode esperar 2-4 anos e quer algo "chave na mão" com normas atuais. O usado convém se você procura uma localização específica num bairro estabelecido, com entrada mais rápida e orçamento potencialmente menor.
Checklist antes de assinar com uma incorporadora
Antes de se comprometer com uma compra de imóvel novo, seu advogado deve verificar:
O alvará de construção — já foi obtido? Se não, o contrato deve prever uma cláusula de cancelamento se o alvará não for concedido num prazo razoável.
A solidez financeira da incorporadora — balanço, projetos entregues, reputação. Uma incorporadora com dificuldades financeiras pode abandonar um projeto em andamento.
As garantias bancárias — estão em vigor para cada pagamento? Podem ser canceladas antes da entrega?
Os projetos contratuais — os projetos anexos ao contrato comprometem a incorporadora. As áreas, disposição, andar, orientação devem corresponder exatamente ao que foi apresentado.
Os prazos e penalidades — qual é a data de entrega? Qual é a cláusula de prorrogação? Quais são as indenizações em caso de atraso?
As modificações autorizadas — a incorporadora se reserva o direito de modificar os projetos? Se sim, em que medida? Você tem direito de cancelamento em caso de modificação substancial?
A inscrição cadastral — qual é o cronograma previsto para inscrição no Tabu? O advogado da incorporadora se compromete contratualmente com um prazo?
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Este guia é fornecido a título informativo e não substitui o conselho de um advogado especializado. Cada projeto novo tem suas particularidades contratuais. Última atualização: março 2026.
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