Meta title: Comprar sobre plano en Israel: proyectos nuevos, Tama 38, garantías (2026)
Meta description: Todo sobre la compra de obra nueva en Israel: promotor, garantías bancarias, calendario, IVA, Tama 38, Pinouyi Binouyi, grupos de compra. Ventajas, riesgos y consejos.
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Tags: proyecto nuevo israel, comprar sobre plano, promotor israel, kablan, tama 38, pinouyi binouyi, garantía bancaria, grupo compra, IVA inmobiliario, construcción nueva
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Comprar sobre plano en Israel: proyectos nuevos, Tama 38 y grupos de compra
La compra sobre plano a un promotor (kablan) representa una parte importante del mercado inmobiliario israelí. Los grandes proyectos de renovación urbana, la escasez crónica de viviendas y la voluntad del gobierno de modernizar el parque inmobiliario crean un flujo constante de programas nuevos en todas las ciudades del país.
Es una oportunidad real: comprar un inmueble nuevo con las últimas normas, personalizar algunos acabados, y a veces beneficiarse de una plusvalía entre la firma y la entrega. Pero también es un compromiso de 2 a 4 años, con riesgos específicos que el comprador de segunda mano no encuentra.
Esta guía cubre las tres formas principales de compra nueva en Israel: la compra clásica a un promotor, los proyectos Tama 38 / Pinouyi Binouyi, y los grupos de compra.
📖 Este artículo forma parte de la Guía Definitiva del Inmobiliario en Israel
La compra clásica a un promotor (kablan)
Cómo funciona
Usted compra un apartamento que aún no existe — sobre plano o en construcción. El promotor le presenta los planos, una maqueta o un apartamento modelo, usted elige su lote (piso, orientación, tamaño), y firma un contrato que compromete al promotor a entregar el inmueble terminado en una fecha determinada.
El pago se escalona durante toda la duración de la construcción, según un calendario fijado en el contrato. No paga todo de una vez — los pagos acompañan el avance de las obras.
El calendario de pago típico
Momento | Porcentaje | Detalle |
|---|---|---|
Firma del contrato | 10 — 20 % | Primer pago |
Obtención del permiso de construcción | 10 — 15 % | Si no se ha obtenido aún en la firma |
Fin de los cimientos | 10 — 15 % | Avance de obras |
Estructura terminada (shelad) | 15 — 20 % | Obra gruesa terminada |
Acabados | 10 — 15 % | Fontanería, electricidad, alicatado |
Entrega de llaves | 15 — 20 % | Saldo en la entrega |
💡 Ventaja financiera: El escalonamiento le deja tiempo para constituir su aportación u organizar su mashkanta. Algunos compradores incluso revenden antes de la entrega si el mercado ha subido — es legal pero sujeto a la mas shevach (impuesto sobre la plusvalía).
Las garantías legales
La ley israelí (Hok HaMekhira — ley sobre la venta de apartamentos) obliga al promotor a proteger cada pago que usted efectúa. Mientras el inmueble no esté entregado y no se haya inscrito una mención a su favor en el catastro, el promotor debe proporcionar una de las siguientes garantías:
Garantía bancaria (arevout bankaït) : el banco garantiza el reembolso de sus fondos si el proyecto fracasa. Es la protección más sólida.
Hipoteca de primer rango sobre el terreno a favor del comprador.
Póliza de seguro que cubra los importes pagados.
Inscripción de un derecho (he'arat azhara) en el Tabu sobre el terreno.
⚠️ Punto crítico: Verifique que las garantías no puedan ser anuladas por el promotor antes de la entrega Y la inscripción de una mención en el catastro a su nombre. Su abogado debe controlar este punto escrupulosamente — es lo que le protege si el promotor quiebra durante la construcción.
Las garantías del constructor (después de la entrega)
La ley prevé períodos de garantía sobre cada partida de la construcción. El promotor es responsable de los defectos y vicios durante estos períodos:
Partida | Garantía (bdeq) | Responsabilidad estructural (ahrayout) |
|---|---|---|
Estructura y cimientos | 3 años | 20 años |
Impermeabilización | 3 años | 10 años |
Fontanería y sanitarios | 1 año | 3 años |
Electricidad | 1 año | 3 años |
Alicatado y acabados | 1 año | — |
El período de "bdeq" (inspección) obliga al promotor a reparar todo defecto que usted señale. El período de "ahrayout" (responsabilidad) cubre los vicios más profundos que aparecen después. documente todo defecto constatado, por escrito y con fotos, desde su mudanza.
El precio: qué está incluido y qué no
El precio anunciado por el promotor incluye el IVA del 17 %. Pero generalmente no incluye las opciones y modificaciones que podría solicitar (cambio de materiales, añadir enchufes, modificación de tabiques). Estos extras se facturan aparte y pueden subir rápidamente.
⚠️ No olvide: Además del precio con IVA incluido, debe pagar la mas rechisha (impuesto de adquisición) calculado sobre el precio total incluyendo el IVA. Es el doble efecto fiscal de lo nuevo que muchos subestiman.
Los plazos de entrega
El contrato estipula una fecha de entrega — o un plazo después de obtener el permiso de construcción. En la práctica, los retrasos son frecuentes. El promotor siempre se reserva una cláusula de prórroga por "razones independientes de su voluntad" (meteorología, huelgas, escasez de materiales).
La ley protege al comprador: más allá de cierto retraso, el promotor debe indemnizarle. La indemnización se fija en 1,5 veces el alquiler equivalente para los 8 primeros meses de retraso, luego 1,25 veces más allá. Su abogado debe limitar contractualmente la duración de las prórrogas autorizadas.
Tama 38 — El refuerzo antisísmico
El principio
Tama 38 es un plan de ordenación nacional lanzado tras la toma de conciencia de los riesgos sísmicos en Israel. Concierne a los edificios construidos antes de 1980 que no cumplen las normas antisísmicas actuales. La idea es simple: un promotor se hace cargo del refuerzo del edificio, y a cambio, recibe derechos de construcción adicionales (pisos adicionales, apartamentos adicionales) que podrá vender.
Lo que ganan los copropietarios
Sin desembolsar un shekel, los propietarios existentes pueden obtener: el refuerzo estructural del edificio, la adición de un ascensor, la ampliación de su apartamento (mamad — habitación segura, balcón), la renovación de las partes comunes, y a veces un aparcamiento. Todo sin impuesto de mejora (hetel hashbacha) gracias a las exenciones fiscales del programa.
Tama 38/1 vs Tama 38/2
Tama 38/1 (refuerzo): el edificio existente se conserva y refuerza. El promotor añade pisos encima y amplía los apartamentos existentes. Los residentes se quedan en casa durante las obras (con las molestias que eso implica).
Tama 38/2 (destrucción-reconstrucción, también llamado Pinouyi Binouyi): el edificio se destruye completamente y se reconstruye. Los residentes son realojados temporalmente y reciben un apartamento nuevo más grande en el nuevo edificio. Es más radical pero el resultado es un edificio completamente nuevo.
⚠️ Los riesgos: En un proyecto Tama 38, los copropietarios ceden una parte de sus derechos de construcción al promotor. El contrato debe ser examinado con extrema atención: garantías de realojo, plazos, calidad de los acabados, penalizaciones por retraso, inscripción de derechos. Los bancos mismos imponen condiciones estrictas para financiar este tipo de proyecto.
¿Y si algunos copropietarios se niegan?
La unanimidad no siempre es requerida. La ley permite lanzar un proyecto Tama 38 con una mayoría cualificada de copropietarios (en general 66 % para el Tama 38/1 y 80 % para el Pinouyi Binouyi). Los recalcitrantes pueden ser obligados por el tribunal. Es un tema sensible que genera mucha conflictividad.
Los grupos de compra (Kvoutzat Rechisha)
El principio
Un grupo de compradores se constituye para adquirir juntos un terreno, obtener el permiso de construcción, y hacer construir un edificio por un contratista — todo sin promotor. La ventaja teórica es económica: se suprime el margen del promotor y solo se paga el impuesto de adquisición sobre el terreno (no sobre lo construido), lo que reduce considerablemente la mas rechisha.
Las ventajas
El precio final es potencialmente 20 a 30 % inferior a una compra comparable a un promotor. El impuesto de adquisición se calcula solo sobre el terreno, no sobre el apartamento terminado. Y los miembros del grupo tienen voz en los planos, materiales y proveedores.
Los riesgos (considerables)
Contrariamente a la compra a un promotor, el grupo de compra no está enmarcado por la ley sobre la venta de apartamentos. Las protecciones legales (garantías bancarias automáticas, indemnizaciones por retraso, períodos de garantía del constructor) no se aplican de la misma forma.
El precio no es fijo. Si el proyecto cuesta más de lo previsto (retrasos, sobrecostes, exigencias del ayuntamiento, conexiones), es el grupo quien paga la diferencia. No hay promotor para absorber los excesos.
Las garantías son contractuales, no legales. Corresponde a su abogado negociar protecciones equivalentes con el contratista y el organizador del grupo. Nada es automático.
La reventa es complicada. Hasta la finalización y la inscripción de los lotes en el Tabu, usted es copropietario indiviso de un terreno. Revender su "parte" requiere el acuerdo del banco del proyecto y del abogado del grupo.
⚠️ Nuestro consejo: Un grupo de compra puede ser un excelente negocio SI está bien asesorado. Pero los riesgos son notablemente más elevados que una compra a un promotor. No se deje seducir únicamente por el precio bajo — mida el coste del riesgo. Y sobre todo, nunca recompre los derechos de un miembro saliente sin un análisis jurídico profundo de la situación del proyecto.
Nuevo vs usado: ¿cómo elegir?
Criterio | Nuevo (promotor) | Usado (segunda mano) |
|---|---|---|
Precio | Más elevado (IVA 17 % incluido) | Más barato (sin IVA) |
Disponibilidad | 2 a 4 años de espera | 2 a 4 meses |
Normas | Últimas normas (sísmica, aislamiento, mamad) | Normas de la época de construcción |
Personalización | Posible (mediante suplemento) | Obras a su cargo |
Garantías | Garantías legales del constructor | Ninguna (vendido "en el estado") |
Riesgos | Retrasos, promotor, planos modificados | Vicios ocultos, construcciones ilegales |
Financiación | Escalonada (facilita la aportación) | De una vez (o 3-5 pagos rápidos) |
Mas rechisha | Calculada sobre el precio con IVA incluido | Calculada sobre el precio |
💡 En resumen: Lo nuevo conviene si puede esperar 2-4 años y quiere "llave en mano" con las normas actuales. Lo usado conviene si busca una ubicación específica en un barrio establecido, con una entrada más rápida y un presupuesto potencialmente inferior.
Checklist antes de firmar con un promotor
Antes de comprometerse con una compra nueva, su abogado debe verificar:
El permiso de construcción — ¿ya está obtenido? Si no, el contrato debe prever una cláusula de anulación si el permiso no se concede en un plazo razonable.
La solidez financiera del promotor — balance, proyectos entregados, reputación. Un promotor en dificultades financieras puede abandonar un proyecto en curso.
Las garantías bancarias — ¿están establecidas para cada pago? ¿Pueden ser anuladas antes de la entrega?
Los planos contractuales — los planos anexos al contrato comprometen al promotor. Las superficies, la disposición, el piso, la orientación deben corresponder exactamente a lo que le ha sido presentado.
Los plazos y penalizaciones — ¿cuál es la fecha de entrega? ¿Cuál es la cláusula de prórroga? ¿Cuáles son las indemnizaciones en caso de retraso?
Las modificaciones autorizadas — ¿se reserva el promotor el derecho de modificar los planos? Si es así, ¿en qué medida? ¿Tiene un derecho de anulación en caso de modificación sustancial?
La inscripción catastral — ¿cuál es el calendario previsto para la inscripción en el Tabu? ¿Se compromete contractualmente el abogado del promotor sobre un plazo?
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Esta guía se proporciona con fines informativos y no sustituye el consejo de un abogado especializado. Cada proyecto nuevo tiene sus particularidades contractuales. Última actualización: marzo 2026.
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