Die Mashkanta (משכנתא) ist die israelische Hypothek. Wenn Ihnen das Wort unbekannt ist, wird Sie die Funktionsweise noch mehr überraschen: Im Gegensatz zum französischen Immobilienkredit — ein fester Zinssatz, eine stabile Monatsrate, das ist geregelt — ist die Mashkanta ein Puzzle, das Sie selbst aus mehreren "Tracks" (Tranchen) zusammensetzen, jede mit ihrem eigenen Zinssatz, ihrer eigenen Indexierung und ihren eigenen Risiken.
Gut verhandelt ist diese Flexibilität ein Vorteil. Schlecht verstanden kann sie Sie Zehntausende von Schekel über die Laufzeit des Darlehens kosten. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen, wie es funktioniert, wie viel Sie leihen können und wie Sie die besten Konditionen erhalten.
📖 Dieser Artikel ist Teil desUltimativen Leitfadens für Immobilien in Israel
Was ist die Mashkanta?
Die Mashkanta ist ein Hypothekendarlehen, das durch die Immobilie gesichert ist, die Sie kaufen. Die Bank trägt eine Hypothek (mashkon) auf die Immobilie im Tabu oder im entsprechenden Register ein, und diese Hypothek bleibt aktiv bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens.
Die israelische Besonderheit ist, dass Ihr Darlehen nicht aus einer einzigen Kreditlinie besteht. Es ist aufgeteilt inmehrere Tranchen, die "masloley mashkanta" genannt werden(Mashkanta-Tracks). Jeder Track hat seinen eigenen Zinsmechanismus, und die Kombination dieser Tracks bestimmt die Gesamtkosten Ihres Darlehens.
Die Bank of Israel legt Regeln für die Verteilung zwischen den Track-Typen fest. Sie können nicht 100% in variable Zinsen setzen, zum Beispiel. Die Idee ist, Kreditnehmer vor übermäßigen Schwankungen zu schützen.
Die verschiedenen Track-Typen
Das Verstehen der Tracks ist der Schlüssel für die Verhandlung einer guten Mashkanta. Hier sind die wichtigsten:
Fester Zinssatz nicht indexiert (Kavua Lo Tzamoud)
Der Zinssatz ist für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt und die Monatsrate ändert sich nie. Das ist die Formel, die dem am nächsten kommt, was wir in Frankreich kennen. Sie bietet totale Sicherheit, aber der anfängliche Zinssatz ist generell der höchste aller Tracks. Das ist die Wahl derjenigen, die ruhig schlafen wollen.
Fester Zinssatz indexiert auf Inflation (Kavua Tzamoud Madad)
Der Zinssatz ist fest, aber das verbleibende Kapital wird jeden Monat entsprechend dem Verbraucherpreisindex neu bewertet. Wenn die Inflation steigt, steigt Ihre Schuld — und mit ihr Ihre Monatsraten. Der anfängliche Zinssatz ist niedriger als der feste nicht indexierte, aber die finalen Kosten hängen vollständig von der Inflationsentwicklung ab. In Zeiten hoher Inflation kann dieser Track sehr teuer werden.
⚠️ Achtung:Die Inflation in Israel hat in letzter Zeit Spitzen erreicht. Ein indexierter Track, der auf dem Papier vorteilhaft erscheint, kann sich in den Kosten verdoppeln, wenn die Inflation mehrere Jahre hoch bleibt. Bewerten Sie Ihre Risikotoleranz.
Variabler Zinssatz (Prime)
Der Zinssatz basiert auf dem Prime-Zinssatz der Bank of Israel, plus oder minus einer Marge. Der Prime schwankt entsprechend der Geldpolitik. Wenn die Bank of Israel ihre Zinssätze senkt, sinken Ihre Monatsraten. Wenn sie sie erhöht, steigen sie. Das ist der Track, der am stärksten auf die Wirtschaftslage reagiert.
Vorteil: In Zeiten niedriger Zinsen ist es der günstigste. Nachteil: langfristig unvorhersagbar. Die Bank of Israel begrenzt den Prime-Anteil auf maximal ein Drittel Ihrer gesamten Mashkanta.
Variabler Zinssatz alle 5 Jahre (Mishtane Kol 5 Shanim)
Der Zinssatz wird für einen Zeitraum von 5 Jahren festgelegt, dann von der Bank entsprechend den Marktbedingungen neu verhandelt. Das ist ein Kompromiss zwischen der Stabilität des Festen und dem Sparpotential des Variablen. Aber Achtung: Bei der Erneuerung kann der neue Zinssatz deutlich höher sein, und Sie haben keinen Spielraum außer einer Umschuldung.
Wie setzt man seine Mashkanta zusammen?
In der Praxis wird Ihre Mashkanta aus3 bis 5 Trackskombiniert bestehen. Zum Beispiel:
Track | Anteil des Darlehens | Richtzinssatz | Risiko |
|---|---|---|---|
Fest nicht indexiert | 33 % | 5,5 - 6,5 % | Keines |
Fest indexiert Inflation | 33 % | 3,0 - 4,0 % | Inflation |
Prime | 33 % | Prime ± 0,5 % | Leitzins |
Die oben genannten Zinssätze sind Richtwerte und variieren je nach Marktbedingungen, Ihrem Profil und der Bank.
Die Kunst der Mashkanta besteht darin, das richtige Gleichgewicht zwischen Sicherheit (fest nicht indexiert), reduzierten Kosten (Prime, indexiert) und Laufzeit zu finden. Je mehr Sie von fest nicht indexiert nehmen, desto geschützter sind Sie, aber desto höher ist Ihre anfängliche Monatsrate. Je mehr Sie von variabel oder indexiert nehmen, desto mehr Risiko gehen Sie ein, aber mit niedrigeren anfänglichen Monatsraten.
💡 Tipp:Es gibt keine Zauberformel. Die beste Zusammensetzung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: geplante Haltedauer der Immobilie, Risikotoleranz, Absorptionsfähigkeit bei steigenden Monatsraten. Ein spezialisierter Makler kann Ihnen helfen, verschiedene Szenarien zu modellieren.
Wie viel können Sie leihen?
Die Bank of Israel legt strenge Finanzierungsobergrenzen (LTV — Loan to Value) entsprechend Ihrem Profil fest:
Käuferprofil | LTV maximal | Mindest-Eigenkapital |
|---|---|---|
Einwohner — einzige Wohnung (Hauptwohnsitz) | 75 % | 25 % |
Einwohner — zusätzliche Wohnung (Investition) | 50 % | 50 % |
Nicht-Einwohner / Ausländer | 50 % | 50 % |
Olé hadash (Neueinwanderer) — erste Immobilie | 75 % | 25 % |
Über den LTV hinaus bewertet die Bank IhreRückzahlungsfähigkeit. Die allgemeine Regel ist, dass Ihre gesamten Monatsraten (Mashkanta + andere Kredite) 40% Ihrer Nettoeinkommen nicht überschreiten dürfen. Einige Banken sind strenger, andere flexibler je nach Dossier.
Die maximale Laufzeit beträgt30 Jahre, aber die meisten Darlehen werden über 15 bis 25 Jahre abgeschlossen. Je länger die Laufzeit, desto höher die Gesamtkosten, aber die Monatsraten sind tragbarer.
⚠️ Wichtige Erinnerung:In Israel gibt es keine aufschiebende Bedingung für Darlehen. Wenn Sie einen Kaufvertrag unterschreiben und die Bank Ihre Mashkanta ablehnt, sind Sie trotzdem verpflichtet. Holen Sie immer eine Grundsatzzusage VOR der Unterzeichnung ein.
Die Banken, die Mashkantaot anbieten
Alle großen israelischen Banken haben eine Mashkantaot-Abteilung. Die wichtigsten sind:
Bank Hapoalim— die größte Bank des Landes, oft als wettbewerbsfähig bei den Zinssätzen angesehen.
Bank Leumi— historisch stark auf dem Hypothekenmarkt, mit einem ausgedehnten Netzwerk.
Discount Bank— manchmal aggressiver bei den Konditionen, um neue Kunden zu gewinnen.
Mizrahi Tefahot— Spezialist für Immobilienkredite, oft als Referenzbank für Mashkantaot genannt.
Bank Yahav / Bank Igud— kleinere Banken, die interessante Konditionen für bestimmte Profile bieten können.
Jede Bank bietet ihre eigenen Zinsskalen, und die Unterschiede zwischen ihnen können erheblich sein. Bei einem Darlehen von 1,5 Millionen Schekel über 20 Jahre stellt ein Zinsunterschied von 0,3% Zehntausende von Schekel dar.
💡 Goldene Regel:Nehmen Sie nie das erste Angebot. Konsultieren Sie mindestens 3 Banken. Der Wettbewerb ist Ihr bester Verhandlungshebel.
Mashkanta-Makler: nützlich oder nicht?
Deryaats mashkantaot(Mashkanta-Berater) ist ein unabhängiger Makler, der in Ihrem Namen mit den Banken verhandelt. Seine Rolle ist es, Angebote zu vergleichen, Zinssätze zu verhandeln und die beste Track-Struktur für Ihr Profil zusammenzustellen.
Die Vorteile:er kennt die aktuellen Zinsskalen jeder Bank, weiß, welche Banken in der Kundenakquisitionsphase sind (und daher flexibler), und kann Ihnen weit mehr sparen als seine Honorare. Er übernimmt auch den gesamten administrativen Teil, was eine erhebliche Zeitersparnis darstellt.
Die Kosten:die Honorare eines Maklers liegen normalerweise zwischen 3.000 und 8.000 Schekel, je nach Darlehensbetrag und Komplexität des Dossiers.
Wann es unerlässlich ist:wenn Sie Nicht-Einwohner sind, wenn es Ihr erster Kauf in Israel ist, wenn Sie kein Hebräisch sprechen, oder wenn Ihr Dossier atypisch ist (Einkommen aus dem Ausland, Selbständiger, doppelte Staatsbürgerschaft). In diesen Fällen ist der Makler kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit.
Wann Sie darauf verzichten können:wenn Sie seit langem Einwohner sind, Hebräisch sprechen, bereits eine etablierte Bankbeziehung haben und sich bei Finanzverhandlungen wohl fühlen. Selbst in diesem Fall ist es immer klug, ein Angebot von einem Makler als Vergleichspunkt zu erhalten.
Die erforderlichen Dokumente
Um ein Mashkanta-Dossier zu erstellen, wird die Bank von Ihnen verlangen:
Für angestellte Einwohner:Personalausweis (teudat zehout), 3 letzte Gehaltsabrechnungen (tlushey maskoret), Kontoauszüge der letzten 3 Monate, Steuerbescheid (shomey mas), und den unterschriebenen Kaufvertrag (oder einen Vorentwurf, wenn die Bank eine Grundsatzzusage vor Unterzeichnung gibt).
Für Selbständige:die gleichen Dokumente plus die Bilanzen der letzten 2 Jahre und die Umsatzerklärung.
Für Nicht-Einwohner:Reisepass, übersetzte und beglaubigte Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheide aus dem Herkunftsland), Kontoauszüge, und manchmal eine Bescheinigung Ihrer Bank im Ausland. Der Prozess ist länger, da die Bank ausländische Dokumente überprüfen muss.
Für olim hadashim:teudat oleh zusätzlich zu den Standarddokumenten. Der Olé-Status kann Anrecht auf Vorzugskonditionen bei bestimmten Banken eröffnen.
💡 Tipp:Bereiten Sie Ihr Dossier im Voraus vor. Ein vollständiges Dossier beim ersten Termin beschleunigt den Prozess erheblich. Die Bank braucht normalerweise 2 bis 4 Wochen für eine endgültige Zusage.
Die mit der Mashkanta verbundenen Gebühren
Über die Monatsraten hinaus bringt die Mashkanta mehrere Gebühren mit sich, die zu antizipieren sind:
Gebühren | Typischer Betrag | Wann |
|---|---|---|
Kontoeröffnungsgebühr Bank | 0,25 % des Darlehens (verhandelbar) | Bei der Einrichtung |
Immobilienbewertung (shmaï) | 1.500 — 3.000 ₪ | Vor der Zusage |
Hypothekeneintragung | ~1.000 ₪ | Nach Unterzeichnung |
Makler (falls verwendet) | 3.000 — 8.000 ₪ | Bei der Einrichtung |
Kreditnehmer-Lebensversicherung | Variabel (monatlich) | Während der gesamten Laufzeit |
Wohngebäudeversicherung | Variabel (jährlich) | Obligatorisch |
Die Kontoeröffnungsgebühr ist fast immer verhandelbar. Das ist oft der erste Punkt, den der Makler in der Verhandlung angreift.
Vorzeitige Rückzahlung: was Sie wissen müssen
Sie können Ihre Mashkanta vorzeitig zurückzahlen, ganz oder teilweise. Aber Achtung: jeder Track kann unterschiedlicheVorfälligkeitsentschädigungen(knass piraon mukdam) beinhalten.
DerPrime-Track hat normalerweise keine Vorfälligkeitsentschädigung, was ihn zum flexibelsten macht. DieFestzins-Tracks können erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen nach sich ziehen, wenn die Marktzinsen zum Zeitpunkt der Rückzahlung niedriger sind (die Bank verliert die Differenz). DieindexiertenTracks haben ihre eigenen Berechnungsformeln.
Wenn Sie erwägen, die Immobilie in einigen Jahren zu verkaufen, oder wenn Sie denken, Geldeingänge zu erhalten (Erbschaft, Verkauf einer anderen Immobilie), integrieren Sie diese Möglichkeit in die Zusammensetzung Ihrer Tracks. Setzen Sie einen größeren Anteil in Prime, um Flexibilität zu bewahren.
Häufige Fehler, die zu vermeiden sind
Den Kaufvertrag ohne Grundsatzzusage zu unterschreiben.Das kann man nie genug wiederholen. Keine aufschiebende Bedingung in Israel. Wenn die Bank ablehnt, sitzen Sie fest.
Das erste Angebot der Bank zu akzeptieren.Die angezeigten Zinssätze sind Ausgangspunkte, nicht Endpreise. Alles ist verhandelbar, besonders wenn Sie mit einem konkurrierenden Angebot einer anderen Bank kommen.
Zu viel Indexiertes in Zeiten hoher Inflation zu setzen.Der niedrige Anfangszinssatz ist verlockend, aber wenn die Inflation 5-10 Jahre hoch bleibt, können die Gesamtkosten explodieren.
Die Kreditnehmer-Lebensversicherung zu vernachlässigen.Die Bank verlangt sie. Aber Sie sind nicht verpflichtet, sie bei ihr abzuschließen. Vergleichen Sie Angebote externer Versicherer — die Ersparnis kann über die Laufzeit erheblich sein.
Die Nebenkosten nicht einzuplanen.Die Bewertung, Kontoeröffnung, Hypothekeneintragung — das sind Tausende von Schekel zusätzlich zu Ihrem Eigenkapital.
Zusammenfassung: die Schritte der Mashkanta
# | Schritt | Dauer |
|---|---|---|
1 | Dossier vorbereiten (Einkommen, Auszüge, Identität) | 1 Woche |
2 | 3+ Banken oder einen Makler konsultieren | 1 bis 2 Wochen |
3 | Grundsatzzusage erhalten | 1 bis 2 Wochen |
4 | Kaufvertrag unterschreiben (mit Ihrem Anwalt) | — |
5 | Vertrag an die Bank weiterleiten | Sofort |
6 | Bewertung der Immobilie durch einen Experten (shmaï) | 1 Woche |
7 | Endgültige Zusage der Bank | 1 bis 2 Wochen |
8 | Unterzeichnung bei der Bank + Freigabe der Mittel | 1 Woche |
Gesamtdauer:rechnen Sie mit 4 bis 8 Wochen zwischen dem ersten Schritt und der Freigabe der Mittel. Deshalb muss der Prozess begonnen werden, sobald sich Ihr Kaufprojekt konkretisiert, nicht am Tag der Vertragsunterzeichnung.
Zum Weiterlesen
👉Zurück zum Ultimativen Leitfaden für Immobilien in Israel
👉Der Kaufprozess — die 8 wesentlichen Schritte
👉Die Mashkanta — Finanzierung Ihres Kaufs in Israel
👉Besteuerung — mas rechisha, mas shevach, arnona
👉Die besten Städte für Investitionen in Israel
👉Kauf vom Bauträger — Neubauprojekte, Tama 38
👉Die 10 Fallen, die bei Immobilien in Israel zu vermeiden sind
Simulieren Sie Ihren Immobilienkredit auf immobilier.co.il →
Die in diesem Artikel erwähnten Zinssätze und Konditionen sind Richtwerte und können variieren. Konsultieren Sie einen Makler oder Ihre Bank für aktuelle Konditionen. Letzte Aktualisierung: März 2026.
immobilier.co.il — Das Immobilienportal in Israel seit 2004.
