Immobilie in Israel kaufen: die 8 Schritte des Kaufprozesses (2026)

Der Immobilienkauf in Israel folgt einem Ablauf, der nichts mit dem zu tun hat, was man aus Deutschland kennt. Es gibt weder Notar noch Kaufvorvertrag noch aufschiebende Darlehensklausel. Der Prozess beruht fast vollständig auf Ihrem Anwalt, der gleichzeitig Ihr Rechtsberater, Ihr Prüfer, Ihr Verhandlungsführer und Ihr Garant bis zur endgültigen Eintragung Ihrer Immobilie ist.

Dieser Ratgeber beschreibt jeden der acht Schritte im Detail, von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe. Ob Sie Resident, Neueinwanderer oder Käufer aus dem Ausland sind, diese Schritte gelten für jede Transaktion bei Bestandsimmobilien (für den Kauf vom Bauplan beim Bauträger konsultieren Sie unseren Artikel zu Neubauprojekten — in Vorbereitung).

📖 Dieser Artikel ist Teil des Ultimativen Immobilienratgebers für Israel

Schritt 1 — Das reale Budget definieren

Bevor Sie auch nur eine einzige Immobilie besichtigen, rechnen Sie die Zahlen durch. Der ausgewiesene Preis einer Wohnung ist nicht der Preis, den Sie zahlen werden. Sie müssen zusätzlich 8 bis 10 % Nebenkosten einkalkulieren, die folgendes umfassen:

Die Erwerbssteuer (mas rechisha) stellt den wichtigsten Posten dar. Ihr Satz variiert je nach Immobilienpreis und Ihrem Status. Für eine Erstimmobilie als Hauptwohnsitz gelten für die ersten Stufen Befreiungen. Für einen Investor oder Nicht-Residenten rechnen Sie mit etwa 8 % des Kaufpreises. Die olim hadashim profitieren für einen begrenzten Zeitraum nach ihrer aliyah von reduzierten Tarifen.

Die Anwaltshonorare liegen generally zwischen 1 % und 1,5 % des Preises, MwSt. inbegriffen. Das ist eine nicht verhandelbare Investition — warum, sehen wir bei Schritt 3.

Die Maklerprovision beträgt 2 % des Preises + MwSt. (17 %), also etwa 2,34 % insgesamt. Sie ist fällig, wenn Sie über einen Immobilienmakler (metavekh) gehen.

Falls Sie einen Kredit (mashkanta) benötigen, holen Sie eine Grundsatzzusage der Bank vor jedem weiteren Schritt ein. Das ist wesentlich, denn im Gegensatz zu Deutschland gibt es keine aufschiebende Klausel in Israel: wenn Sie einen Vertrag unterschreiben und die Bank Ihren Kredit ablehnt, sind Sie trotzdem verpflichtet.

💡 Tipp: Residenten können bis zu 70 % des Kaufpreises finanzieren. Nicht-Residenten sind auf 50 % begrenzt. Planen Sie Ihr Eigenkapital entsprechend.

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Schritt 2 — Die Immobilie finden

Die Suche beginnt mit drei grundlegenden Entscheidungen: die Stadt, die Art der Immobilie (Wohnung, Villa, Duplex, Penthouse) und die Art der Transaktion (Kauf von Bestandsimmobilien, Neubau oder Kapitalanlage).

Sie können selbst auf Portalen wie immobilier.co.il suchen oder einen Immobilienmakler (metavekh) beauftragen. Der Makler kennt den lokalen Markt, hat Zugang zu Immobilien, die nicht immer online veröffentlicht sind, und kann für Sie verhandeln. Seine Provision ist geregelt und transparent.

Bei Besichtigungen achten Sie auf Details, die Probleme bereiten können: ein auf dem Dach hinzugefügter Raum, ein ohne Genehmigung geschlossener Balkon, ein Anbau im Garten, ein Parkplatz, der nicht auf die Immobilie eingetragen ist. Diese Bauten können illegal sein und zu größeren Komplikationen führen. Notieren Sie alles und übermitteln Sie es Ihrem Anwalt.

⚠️ Achtung: In Israel wird die Immobilie "wie besehen" verkauft. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für den Verkäufer, ein technisches Gutachten zu liefern. Wenn Sie die Immobilie prüfen lassen möchten (und das ist sehr empfehlenswert), müssen Sie auf eigene Kosten einen bodek bait (Gutachter) beauftragen.

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Schritt 3 — Den Anwalt wählen (VOR dem Engagement)

Das ist die Regel Nummer eins des israelischen Immobilienmarkts: wählen Sie Ihren Anwalt vor der Wahl Ihrer Immobilie. Nicht danach. Nicht gleichzeitig. Vorher.

In Israel gibt es keinen Notar im deutschen Sinne. Der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt (orech din) übernimmt diese Rolle und noch viel mehr. Er ist der Dirigent der gesamten Transaktion.

Ihr Anwalt wirkt bei jedem Schritt mit:

Er führt die rechtlichen Prüfungen der Immobilie durch: Eigentumsnachweis, Tabu-Eintragung oder in einem anderen Register, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Durchgangsrechte, Abrissanordnungen, unbezahlte Schulden, Legalität der Bauten.

Er verfasst und verhandelt den Vertrag in Ihrem Interesse. Jede Klausel zählt — es gibt keinen Standardvertrag in Israel.

Er füllt die Steuererklärung bei den Behörden aus (mas rechisha, mas shevach), optimiert Ihre Besteuerung und stellt sicher, dass die Steuerbescheinigungen erhalten werden.

Er verwaltet die Zahlungen und Garantien, hinterlegt die Mittel bei Bedarf beim Treuhänder und überwacht die Hypothekenlöschung des Verkäufers.

Er führt dieoffizielle Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen im Tabu durch.

⚠️ Wichtig: Käufer und Verkäufer müssen jeweils ihren eigenen Anwalt haben. Ein Anwalt kann nicht die Interessen beider Parteien vertreten — sie sind oft gegensätzlich.

💡 Für Fernkäufer: Wenn Sie nicht in Israel wohnen, kann Ihr Anwalt dank einer notariell beglaubigten Vollmacht (yipuy koach) in Ihrem Namen handeln. Er kann den Vertrag unterschreiben und alle Schritte durchführen, ohne dass Sie anreisen müssen.

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Schritt 4 — Die rechtlichen Prüfungen (due diligence)

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie interessiert, startet Ihr Anwalt die Prüfungsphase. Das ist der wichtigste Schritt des gesamten Prozesses. Er bestimmt Ihre Kaufentscheidung und die Vertragsbedingungen.

Ihr Anwalt prüft den Eigentumsnachweis. In Israel kann eine Immobilie auf verschiedene Weise eingetragen sein, und nicht alle bieten das gleiche Sicherheitsniveau:

Das Tabu (offizielles Grundbuch) ist die beste Situation. Die Immobilie ist in Einheiten aufgeteilt, jede Wohnung ist identifiziert und eingetragen. Ihr Titel ist offiziell, unwiderlegbar und gegenüber Dritten wirksam.

Das Erbbaurecht betrifft Grundstücke, die dem Staat Israel gehören (die Mehrheit). Der Staat gewährt ein verlängerbares 49-Jahre-Erbbaurecht. Das ist ein recht sicherer Titel, da vom Staat garantiert, aber die Erbbaurechts-Bedingungen müssen geprüft werden.

Die ungeteilten Grundstücke findet man bei Kaufgemeinschaften: mehrere Käufer sind Miteigentümer eines Grundstücks. Die Rechte an jeder Wohnung sind vertraglich bis zur offiziellen Aufteilung der Einheiten geregelt. Riskanter.

Die Eintragung bei einer Baugesellschaft : wenn das Gebäude noch nicht im Tabu aufgeteilt ist, sind Ihre Rechte in den Registern des Bauträgers eingetragen. Ihr Anwalt muss sicherstellen, dass ein Ihre Rechte schützender Vermerk auf dem Grundstück existiert.

Über den Titel hinaus prüft Ihr Anwalt das Fehlen von Hypotheken, Pfändungen, Eigentümergemeinschaftsschulden, die Baugenehmigungskonformität, die Eigentümergemeinschaftsordnung und ob Stadtplanungsprojekte existieren, die die Immobilie betreffen könnten (Tama 38, Pinouyi Binouyi).

💡 Gut zu wissen: Der nesach Tabu ist der Katasterauszug, der den Rechtszustand der Immobilie zusammenfasst. Ihr Anwalt wird ihn zuerst anfordern — es ist das vollständige Röntgenbild der Immobilie.

Schritt 5 — Die Verhandlung und das Angebot

In Israel wird die Verhandlung generally mündlich oder über den Immobilienmakler geführt. Es gibt kein formalisiertes Angebotssystem wie in Deutschland.

Ein entscheidender Punkt: unterschreiben Sie nichts und zahlen Sie keine Anzahlung vor dem endgültigen Vertrag. Keine Kaufzusage, keinen Vorvertrag, keine Reservierung mit Scheck. Die große Mehrheit der israelischen Anwälte rät ausdrücklich davon ab, und zwar aus guten Gründen:

Jedes unterschriebene Dokument kann als feste Vertragsverpflichtung betrachtet werden. Es wird sehr schwer sein, es zu annullieren, wenn später ein Problem entdeckt wird. Außerdem löst eine schriftliche Verpflichtung sofort eine steuerliche Erklärungspflicht aus — Sie könnten eine Steuer auf eine Immobilie zahlen müssen, die Sie letztendlich nicht kaufen.

Die richtige Reihenfolge ist: mündliche Verhandlung → Preiseinigung → Ihr Anwalt führt die Prüfungen durch → der endgültige Vertrag wird verfasst → Sie unterschreiben den Vertrag und leisten die erste Zahlung.

⚠️ Goldene Regel: In Israel unterschreibt man nur einmal, und das ist der endgültige Vertrag. Alles was davor liegt, bleibt mündlich und ohne Verpflichtung.

Schritt 6 — Die Vertragsunterzeichnung

Der Kaufvertrag wird auf Hebräisch verfasst — das ist die Amtssprache, und dieses Dokument ist bei den Behörden maßgeblich. Ihr deutschsprachiger Anwalt erklärt Ihnen jede Klausel oder stellt Ihnen ein deutsches Zusammenfassungsschreiben der wesentlichen Punkte zur Verfügung.

Der Vertrag legt den Preis, denZahlungsplan (gewöhnlich in 3 bis 5 gestaffelten Raten), das Lieferdatum der Immobilie, die Bedingungen der Transaktion und die Strafen bei Nichterfüllung einer der beiden Parteien fest.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung lässt Ihr Anwalt auch die endgültigen Übertragungsurkunden unterschreiben. Diese Dokumente werden zwar sofort unterschrieben, aber erst im Tabu eingetragen, wenn der Preis vollständig bezahlt und die Immobilie übergeben ist. Der Vorteil dieser Methode: sollte der Verkäufer vor Ende der Transaktion versterben oder ausfallen, sind Ihre Rechte bereits durch diese unwiderruflichen Urkunden gesichert.

Ihr Anwalt erhält auch einen provisorischen Eintrag (he'arat azhara) im Tabu, der Ihre Rechte gegenüber Dritten ab der Unterzeichnung schützt.

Schritt 7 — Die Zahlungen und die Übergangszeit

Die Preiszahlung erfolgt in mehreren Raten, entsprechend dem im Vertrag definierten Zahlungsplan. Typischerweise:

Jede Zahlung ist an die Erfüllung bestimmter Verpflichtungen durch den Verkäufer gebunden: Hypothekenlöschung, Erhalt der Steuerbescheinigungen, Freigabe der Immobilie durch eventuellen Mieter.

Wenn Sie einen Teil über mashkanta finanzieren, überweist die Bank ihren Anteil direkt an den Verkäufer. Ihr Anwalt koordiniert den Zeitplan zwischen den Zahlungen Ihres Eigenanteils und denen der Bank.

Parallel dazu füllen beide Anwälte die Steuererklärungen bei den Behörden aus. Der Verkäufer erklärt den Verkauf für die Berechnung der mas shevach (Wertzuwachs), und Sie erklären den Kauf für die Berechnung der mas rechisha (Erwerbssteuer). Diese Erklärungen müssen innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung erfolgen.

Schritt 8 — Die Übergabe und die Tabu-Eintragung

Am Tag der Übergabe erhalten Sie die Schlüssel der Immobilie. Davor hat sich Ihr Anwalt vergewissert, dass der Verkäufer alle seine Verpflichtungen erfüllt hat: effektive Hypothekenlöschung, Begleichung aller mit der Immobilie verbundenen Schulden (arnona, vaad bait, Wasser, Strom) und Erhalt der Steuerbescheinigungen.

Nach der Übergabe kommt der letzte Schritt, oft der längste: dieoffizielle Tabu-Eintragung auf Ihren Namen. Ihr Anwalt führt die Eintragung durch, sobald alle Bedingungen erfüllt sind (vollständige Bezahlung, Steuerbescheinigungen, Löschung aller Lasten). Dieser Prozess kann je nach Komplexität des Falls mehrere Wochen bis mehrere Monate dauern.

Sobald im Tabu eingetragen, sind Sie offiziell und rechtlich Eigentümer. Dieser Titel ist allen gegenüber wirksam.

💡 Gut zu wissen: Ab Ihrem Einzug melden Sie sich bei der Gemeinde für die arnona (Grundsteuer) und bei der Eigentümergemeinschaft (vaad bait) an. Wenn Sie olé hadash sind, können Sie von erheblichen arnona-Befreiungen profitieren.

Wie lange dauert der Prozess?

Für einen Kauf von Bestandsimmobilien rechnen Sie mit 2 bis 4 Monaten zwischen Kaufentscheidung und Schlüsselübergabe. Die Fristen verteilen sich generally so:

Zusammenfassung: die 8 Schritte auf einen Blick

Die vorzubereitenden Dokumente

Bevor Sie beginnen, sammeln Sie folgende Dokumente:

Für alle Käufer: Reisepass oder israelischer Personalausweis, aktuelle Kontoauszüge (Nachweis der Mittel oder mashkanta-Grundsatzzusage), Bankverbindung in Israel.

Für die olim hadashim: teudat oleh (um von den Steuervorteilen bei der mas rechisha zu profitieren).

Für Käufer aus dem Ausland: notariell beglaubigte Vollmacht (yipuy koach), falls Ihr Anwalt in Ihrem Namen unterschreiben soll, eröffnetes israelisches Bankkonto (unerlässlich für Überweisungen).

Zum Weiterlesen

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👉 Der Kaufprozess — die 8 wesentlichen Schritte

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👉 Besteuerung — mas rechisha, mas shevach, arnona

👉 Die besten Städte für Investitionen in Israel

👉 Kauf vom Bauplan — Neubauprojekte, Tama 38

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Dieser Ratgeber wird regelmäßig aktualisiert, um Änderungen der israelischen Gesetzgebung zu berücksichtigen. Letzte Aktualisierung: März 2026.

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