2025 haben zwei Ströme die Immobilienkarte Israels neu gezeichnet. Auf der einen Seite machten 21.900 Juden ihre Aliyah aus 105 Ländern — sie zogen um, meldeten ihre Kinder in der Schule an, nahmen eine Mietwohnung, bevor sie kauften. Auf der anderen Seite unterzeichneten 487 ausländische Käufer einen Vorvertrag allein im ersten Quartal 2026, oft ohne ihr Herkunftsland zu verlassen. Diese beiden Gruppen leben nicht in denselben Städten. Sie kaufen nicht zu denselben Preisen. Und sie haben völlig unterschiedliche Motivationen. Beide zu verstehen bedeutet, den israelischen Markt so zu lesen, wie es niemand aus der Diaspora tut.
Die Aliyah-Karte 2025: Netanya entthront Tel Aviv
Zum ersten Mal wurde Netanya zur ersten Aufnahmestadt für neue Einwanderer in Israelmit 1.688 Ankömmlingen in 2025 — vor Tel Aviv (1.667) und Haifa (1.201). Diese Umkehrung ist nicht zufällig: sie spiegelt eine wirtschaftliche Realität wider, die die Daten bestätigen. Netanya bietet noch Einstiegspreise um 1 bis 1,5 Millionen NIS (~278.000 bis 417.000 USD) für funktionale Wohnungen, eine Meeresfront und eine Gemeinschaftsinfrastruktur, die über Jahrzehnte der Einwanderung entstanden ist.
Von den 1.688 Neuankömmlingen in Netanya 2025 kamen 1.042 aus der ehemaligen Sowjetunion — das sind 62 % der Gesamtzahl. Diese Zahl verdeutlicht eine historische Verankerung: Haifa, Ashdod und Netanya bleiben die drei natürlichen Zentren der russischsprachigen Diaspora, einer Gemeinschaft, die diese Städte seit den großen Wellen der 1990er Jahre grundlegend verändert hat. 2025 sandte Russland etwa 8.300 Olim nach Israel — ein Rückgang von 57 % gegenüber 19.500 im Vorjahr, aber die russischsprachigen bleiben die führende Nationalität bei der Einwanderung.
Die westliche Diaspora beschleunigt: Frankreich +45 %, Vereinigtes Königreich +19 %
Das wahre Signal von 2025 ist der Fortschritt der westlichen Gemeinden. Laut Daten des Ministeriums für Aliyah und der Jewish Agency verzeichnete Frankreich einen Anstieg von 45 % seiner Einwanderermit etwa 3.300 Olim — gegenüber 1.109 in 2023. Das Vereinigte Königreich wuchs das zweite Jahr in Folge (+19 %, 840 Olim). Die USA sandten 4.150 Olim, ein Anstieg von 12 % gegenüber 2024.
Diese Zahlen spiegeln einen Anstieg des Antisemitismus in mehreren westlichen Ländern wider, gekoppelt mit einem kriegsbedingten Beschleunigungseffekt. Die Jewish Agency bearbeitete 2025 über 126.000 Anrufe in vier Sprachen — Englisch, Französisch, Spanisch und Russisch — und 30.000 Aliyah-Dossiers wurden weltweit eröffnet. Ein Drittel der neuen Einwanderer war zwischen 18 und 35 Jahre alt.
Diese westlichen Gemeinden lassen sich nicht in denselben Städten nieder wie die russischsprachigen. Die Englischsprachigen — Amerikaner und Briten — gravitieren um Ra'ananagenannt die "Hauptstadt der Anglo-Aliyah", wegen seines Netzwerks internationaler Schulen, seiner Lebensqualität und seiner Nähe zu Tel Aviv. In Jerusalem konzentrieren sich die anglo-amerikanischen Familien, die seit langem etabliert sind, in den Vierteln Rechavia, Baka und Talbiya. Die Franzosen konzentrieren sich historisch in Netanyaaber die Daten des Q1 2026 zeigen eine Verschiebung: Bat Yam (12 Käufe) und Tel Aviv (28 Käufe) ziehen immer mehr an, ein Zeichen für eine Gemeinschaft, die ihre Horizonte diversifiziert.
Die Käufer ohne Koffer: wer kauft aus der Ferne und wo
Die andere Seite der Karte sind die 487 ausländischen Käufer des Q1 2026 — ein Anstieg von 18 % gegenüber Q1 2025 — die einen Kauf unterzeichneten, ohne notwendigerweise ihre Aliyah gemacht zu haben. Diese Käufer folgen einer anderen Logik: Zweitwohnsitz, Investition oder Wohnung "für den Fall der Fälle".
Die Geographie dieser Käufe unterscheidet sich radikal von der der Aliyah. Die Amerikaner investieren in Jerusalem : 52,5 % ihrer Quartalskäufe — 125 Wohnungen — konzentrieren sich auf die Hauptstadt, mit einem Medianpreis von 5,1 Millionen NIS (~1,42 M USD) für den gesamten Markt und 5,95 Millionen NIS für Neubau. Diese Zahlen haben nichts mit den Aliyah-Preisen zu tun. Sie spiegeln einen patrimonialen Kauf wider, oft in historischen Vierteln oder Prestigegebäuden.
Die Franzosen aus der Ferne verhalten sich anders: ihr durchschnittlicher Kaufpreis beträgt 2,8 Millionen NIS (~778.000 USD), fast halb so viel wie die Amerikaner. Sie bevorzugen Netanya (35 Transaktionen), Tel Aviv und Jerusalem (je 28). Gleiches Phänomen bei den Briten, deren Käufe von 37 auf 57 Wohnungen in einem Jahr stiegen — ein Anstieg von 54 %, der der Aliyah-Dynamik entspricht.
Preise nach Stadt: was jede Gemeinde tatsächlich kaufen kann
Um diese Bewegungen in der Marktrealität zu verankern, zeigen hier die CBS-Daten des Q1 2026 die Durchschnittspreise für Wohnungen in den Schlüsselstädten:
Tel Aviv : 4,59 M NIS (~1,28 M USD) — Markt für Fernkäufer und wohlhabende Profile
Jerusalem : 3,1 M NIS (~861.000 USD) — jährlicher Anstieg von +4,2 %, getrieben von der Diaspora-Nachfrage
Haifa : 1,8 M NIS (~500.000 USD) — +6,9 % pro Jahr, gute Dynamik, noch erschwingliche Preise
Ashdod : 1,64 M NIS (~456.000 USD) — konsolidierter Markt, starke russischsprachige Verankerung
Beer Sheva : 1,24 M NIS (~344.000 USD) — Einstiegssegment des Marktes, in Entwicklung mit dem Campus der Ben-Gurion-Universität
Netanya erscheint nicht in den 18 Städten der CBS-Erhebung für dieses Quartal, aber seine Preise liegen historisch zwischen denen von Haifa und Tel Aviv, mit einem jährlichen Fortschritt von +8,2 % im Jahresverlauf — was es zu einem der dynamischsten Märkte des Landes macht.
Die Frage, die sich jeder Käufer aus der Diaspora stellt
Kauft man in Israel, um dort eines Tages zu leben, oder um dort eine Verankerung zu haben? Die Antwort verändert alles — das Viertel, das Budget, die Stadt, den Immobilientyp. Ein amerikanischer Käufer, der Jerusalem als patrimonialen Zweitwohnsitz betrachtet, hat nicht dieselben Zwänge wie eine französische Familie, die eine Aliyah in zwei Jahren vorbereitet und sich einer frankophonen Schule in Netanya nähern möchte.
Was die Zahlen von 2025-2026 klar zeigen, ist, dass die weltweite jüdische Diaspora nicht homogen gegenüber israelischen Immobilien ist. Sie teilt sich zwischen denen, die sich niederlassen — und die über Preis, Dienstleistungen, lokale Gemeinschaft entscheiden — und denen, die aus der Ferne kaufen, für die das Symbol und der langfristige Wert vor der Praktikabilität stehen.
In beiden Fällen dieselbe Voraussetzung: die Mechanismen des Kaufs in Israel verstehen, seine steuerlichen Besonderheiten, sein Eigentumsrecht und die den ausländischen Käufern gebotenen Schutzmaßnahmen. Unser Ultimativer Leitfaden für Immobilien in Israel behandelt all diese Fragen, von den ersten Kontakten mit einem Anwalt bis zur Eintragung im Tabo.
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