Entgegen einer noch weit verbreiteten Vorstellung ist die Aliyah absolut keine Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie in Israel. Ein Franzose, Belgier, Schweizer, Kanadier oder jeder andere ausländische Staatsangehörige kann eine Wohnung in Tel Aviv, eine Villa in Netanya oder einen Pied-à-terre in Jerusalem erwerben, ohne jemals israelischer Staatsbürger oder Resident zu werden. Das Verfahren ist legal, geregelt und vollkommen zugänglich — unterscheidet sich aber erheblich von dem eines ansässigen Käufers oder eines neuen Einwanderers. Mas Rechisha erhöht auf 8 % ab dem ersten Schekel, Mindesteigenkapital von 50 % für eine Mashkanta, von einem israelischen Anwalt verfasste Vollmacht für die Fernunterzeichnung und unerlässliche Abstimmung mit Ihrem ursprünglichen Steuerwohnsitz. Dieser Leitfaden erläutert 2026 alles, was Sie wissen müssen, um in Israel ohne Aliyah zu kaufen.
Nicht-Resident oder neuer Einwanderer: zwei sehr unterschiedliche Wege
Die Verwirrung ist häufig, aber die Unterscheidung ist grundlegend in den Augen der israelischen Steuerverwaltung. Ein Oleh Chadash (neuer Einwanderer) ist eine Person, die die Aliyah gemacht und die israelische Staatsbürgerschaft erhalten hat — er profitiert dadurch von einem privilegierten Steuerregime bei seinem ersten Immobilienkauf, insbesondere durch eine vorteilhafte progressive Mas Rechisha-Staffelung, die bei 0 % beginnen kann. Im Gegensatz dazu ist ein Nicht-Resident (Toshav Chuts) ein Ausländer, der aus seinem Herkunftsland kauft und nicht die Absicht hat, sich kurzfristig dauerhaft in Israel niederzulassen.
Die Auswirkungen sind konkret. Für dieselbe Wohnung für 2.000.000 ₪ zahlt ein Oleh Chadash etwa 20.000 ₪ Kaufsteuer, während ein Nicht-Resident 160.000 ₪ zahlt — achtmal mehr. Das von den Banken geforderte Eigenkapital unterscheidet sich ebenfalls: 25 bis 30 % für einen Residenten, 50 % für einen Nicht-Residenten. Bevor Sie Ihr Projekt starten, ist es daher wesentlich, Ihren Status klar zu identifizieren. Wenn Sie erwägen, mittelfristig die Aliyah zu machen, kann es sinnvoll sein, den Kauf bis zur Erlangung des Oleh-Status zu verschieben — und in diesem Fall ist unser Artikel Vorteile des Immobilienkaufs für neue Einwanderer besser geeignet. Wenn Sie aus Frankreich für einen Pied-à-terre, eine Mietinvestition oder einen Zweitwohnsitz für Ihre Kinder kaufen, ist dieser Leitfaden für Sie gemacht.
Die Fernverfahren aus Frankreich oder dem Ausland
Ein Kauf in Israel ohne Anreise ist durchaus möglich. Viele frankophone Käufer wickeln ihre gesamte Transaktion aus Paris, Brüssel, Genf oder Montreal ab. Drei Instrumente machen dies möglich: die rechtliche Vollmacht, die Fernkontoeröffnung und die Vertretung durch einen Anwalt und eine vertrauensvolle Agentur.
Die Vollmacht für einen israelischen Anwalt (Ipuï Koah)
Der Grundpfeiler eines Fernkaufs ist die notarielle Vollmacht, auf Hebräisch Ipuï Koahgenannt. Von Ihrem israelischen Anwalt verfasst, überträgt sie ihm die Befugnisse, den Vorvertrag zu unterzeichnen, Anzahlungen zu leisten, Verfahren beim Tabu (Grundbuch) durchzuführen und Sie vor den Banken zu vertreten. Das Dokument muss vor einem Notar in Frankreich unterzeichnet, dann apostilliert und übersetzt werden — oder direkt im Konsulat Israels unterzeichnet werden. Rechnen Sie mit ein bis zwei Wochen für eine vollständig rechtswirksame Vollmacht in Israel.
Eröffnung eines Nicht-Residenten-Bankkontos
Ohne israelisches Bankkonto ist keine Transaktion möglich: Die Gelder müssen zwingend über eine örtliche Bank laufen. Die wichtigsten Banken, die Nicht-Residenten akzeptieren — Bank Leumi, Bank Hapoalim, Bank Discount, Mizrahi Tefahot — bieten Toshav Chuts-Konten an, die fernöffnbar sind mit Belegen: Reisepass, Wohnsitznachweis, ausländische Kontoauszüge und in einigen Fällen ein Videointerview. Planen Sie vier bis sechs Wochen für die tatsächliche Eröffnung ein und prüfen Sie die Kontoführungsgebühren sowie die Provisionen für internationale Überweisungen, die oft höher als in Frankreich sind.
Virtuelle Besichtigungen und Vertretung durch eine frankophone Agentur
Wenn Sie nicht reisen können, bieten seriöse israelische Immobilienagenturen geführte Videokonferenz-Besichtigungen, detaillierte Videos und Fotoberichte an. Für frankophone Käufer ist die Zusammenarbeit mit einer französischen oder zweisprachigen Agentur ein großer Vorteil — sowohl für die Übersetzung als auch für das kulturelle Verständnis des Marktes. Die Plattform Immobilier.co.il führt über 110 frankophone Partneragenturen und 475 örtliche Makler auf, die Sie physisch vertreten können.
Verschärfte Besteuerung für Nicht-Residenten
Dies ist wahrscheinlich der größte Unterschied zwischen einem Residenten- und einem Nicht-Residenten-Kauf: Die israelische Besteuerung verschärft die Regeln für ausländische Käufer, die nicht steuerlich in Israel ansässig sind, erheblich.
Mas Rechisha: 8 % ab dem ersten Schekel
Die Mas Rechisha ist die israelische Kaufsteuer. Für einen israelischen Residenten, der seinen einzigen Wohnsitz kauft, ist die Staffelung progressiv und beginnt bei 0 % auf der ersten Stufe. Für einen Nicht-Residenten ist die Staffelung deutlich härter: 8 % ab dem ersten Schekel bis etwa 6.055.070 ₪ (Staffelung 2026), dann 10 % darüber hinaus. Eine Wohnung für 3 Millionen Schekel erzeugt daher allein 240.000 ₪ Steuer. Diese Belastung muss von Anfang an in das Gesamtbudget einbezogen werden.
Mas Shevach (Wertsteigerung beim Weiterverkauf)
Bei einem späteren Weiterverkauf wird die Wertsteigerung mit 25 % des Nettogewinns für einen Nicht-Residenten besteuert. Im Gegensatz zu einem Residenten, der alle 18 Monate eine Befreiung für seinen Hauptwohnsitz erhalten kann, ist kein zeitlicher Abschlag für Nicht-Residenten vorgesehen. Dies ist ein Punkt, der von ausländischen Käufern, die in spekulativer Absicht kaufen, oft ignoriert wird.
Arnona und laufende Gebühren
Die Arnona ist die israelische Gemeindesteuer, das Äquivalent zur Wohnsteuer. Sie ist vom Bewohner zu tragen: Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlt sie der Mieter; wenn die Immobilie leer steht oder von Ihnen bei Aufenthalten bewohnt wird, zahlen Sie sie. Einige Gemeinden gewähren Ermäßigungen für Zweitwohnsitze mit geringer Belegungsrate, aber das ist nicht automatisch.
Für eine vollständige Übersicht der Steuern und möglichen Optimierungen konsultieren Sie unseren speziellen Artikel: Immobiliensteuern in Israel: Mas Rechisha, Mas Shevach, Arnona (2026).
Finanzierung Ihres Kaufs aus dem Ausland: die Nicht-Residenten-Mashkanta
Israelische Banken gewähren Immobilienkredite — genannt Mashkanta — an Nicht-Residenten, aber zu strengeren Bedingungen als an örtliche Residenten.
Das geforderte Mindesteigenkapital beträgt 50 % des Immobilienpreises, während ein israelischer Resident eine Mashkanta erhalten kann, die 70 bis 75 % des Erwerbs abdeckt. Konkret benötigen Sie für eine Wohnung für 2 Millionen Schekel 1 Million an Eigenkapital, wobei die Bank die verbleibende Million über 20 bis 25 Jahre finanziert. Die Zinssätze variieren stark je nach Ihrem Profil: Einkommen, Steuerwohnsitz, Alter, berufliche Stabilität. Für einen frankophonen Nicht-Residenten mit stabilen Einkommen rechnen Sie 2026 mit effektiven Gesamtzinssätzen zwischen 5 % und 7 %, oft teilweise an die israelische Inflation gekoppelt.
Die für frankophone Nicht-Residenten-Profile offensten Banken bleiben Bank Leumi und Bank Hapoalim, die über spezialisierte "French Desk"-Berater in Tel Aviv und Jerusalem verfügen. Mizrahi Tefahot und Bank Discount bieten ebenfalls wettbewerbsfähige Lösungen. Lassen Sie systematisch Angebote von mindestens zwei Instituten erstellen: Die Unterschiede können über die Laufzeit des Kredits mehrere Zehntausend Schekel betragen.
Um das Finanzierungsthema zu vertiefen, konsultieren Sie unseren vollständigen Leitfaden: Der Immobilienkredit (Mashkanta): Finanzierung Ihres Kaufs in Israel.
Steuerliche Auswirkungen in Ihrem Herkunftsland
Der Kauf in Israel als Nicht-Resident befreit Sie nicht von Ihren steuerlichen Verpflichtungen in Ihrem Wohnsitzland. Für einen französischen Steuerresidenten müssen drei Regelungen antizipiert werden.
Erklärung 3916: israelisches Bankkonto
Jeder französische Steuerresident, der ein Bankkonto im Ausland besitzt, muss es jährlich bei der Steuerverwaltung über das Formular 3916 (Anlage zur Einkommensteuererklärung) anmelden. Die unterlassene Erklärung setzt erheblichen Bußgeldern aus — bis zu 1.500 € pro nicht erklärtem Konto und 10.000 € für Konten in nicht kooperierenden Staaten. Israel ist nicht von der verschärften Erhöhung betroffen, aber die Erklärung bleibt obligatorisch.
Erklärung der Mieteinnahmen (Formular 2044)
Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen die in Israel erhaltenen Mieten in Frankreich auf dem Formular 2044 erklärt werden. Das französisch-israelische Steuerabkommen von 1995 sieht eine Besteuerung in dem Land vor, in dem sich die Immobilie befindet (also Israel) und eine entsprechende Steuergutschrift in Frankreich zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie die Mieten in Frankreich erklären, aber nicht zweimal Steuer zahlen — sie wird angerechnet.
Vermögenssteuer auf Immobilien (IFI)
Wenn Ihr weltweites Immobilienvermögen (einschließlich der israelischen Immobilie) am 1. Januar 1.300.000 € übersteigt, unterliegen Sie der IFI in Frankreich. Die israelische Immobilie fließt in die Bemessungsgrundlage ein, zu ihrem Verkehrswert, eventuell vermindert um die laufende Mashkanta. Antizipieren Sie diese Mechanik bereits in der Entscheidungsphase: Eine Investition von 2 Millionen Schekel in Israel kann ein bisher nicht steuerpflichtiges Vermögen in die IFI-Pflicht bringen.
Für belgische, schweizerische oder kanadische Residenten sind die Grundsätze ähnlich, aber die Steuerabkommen und Steuerschwellen unterscheiden sich. In jedem Fall ist ein vorheriger Austausch mit einem französischen Steueranwalt, der internationale Besteuerung beherrscht, und einem auf Immobilien spezialisierten israelischen Anwalt unerlässlich.
Die von frankophonen Nicht-Residenten-Käufern bevorzugten Städte
Während Möglichkeiten in ganz Israel bestehen, konzentrieren bestimmte Städte den Großteil der frankophonen Nicht-Residenten-Nachfrage — aus kulturellen, gemeinschaftlichen und praktischen Gründen.
Netanya, genannt "Paris am Meer", ist historisch das erste Ziel frankophoner Käufer. Dichte französische Gemeinschaft, frankophone Schulen, Synagogen, Bäckereien, Restaurants: Die Integration ist sofort. Das neuere Viertel Ir Yamim zieht wohlhabende Familien und Investoren an. Siehe die zum Verkauf stehenden Immobilien in Netanya.
Jerusalem verführt Käufer, die eine spirituelle oder familiäre Verankerung suchen. Die Viertel Rehavia, Talbieh, German Colony und Baka konzentrieren die frankophone Nachfrage. Die Preise sind dort hoch, aber der Markt ist äußerst widerstandsfähig. Siehe die zum Verkauf stehenden Immobilien in Jerusalem.
Tel Aviv zielt vor allem auf hochwertige Investoren ab: Neve Tzedek, Rothschild, Nord-Tel Aviv. Niedrigere Mietrendite, aber konstante Wertsteigerung und ultra-liquider Markt. Siehe die zum Verkauf stehenden Immobilien in Tel Aviv.
Ashdod verführt die sephardische frankophone Gemeinschaft mit erschwinglicheren Preisen als in Tel Aviv, einem Strand und einer soliden frankophonen Infrastruktur. Siehe die zum Verkauf stehenden Immobilien in Ashdod.
Ashkelon und Raanana vervollständigen das Podium: Ashkelon für kleinere Budgets und direkten Meerzugang, Raanana für Familien, die einen hochwertigen Wohnrahmen und internationale Schulen suchen. Siehe die Immobilien in Ashkelon und in Raanana.
Für einen detaillierten Vergleich nach Stadt — Preis pro Quadratmeter, Mietrendite, Käuferprofil — konsultieren Sie unsere Analyse: Wo in Israel investieren? Vergleich der besten Städte (2026).
Häufige Fragen — Nicht-Residenten-Käufer
Kann ich in Israel kaufen, ohne jemals dort gewesen zu sein?
Ja. Mit einer notariellen Vollmacht, die einem israelischen Anwalt anvertraut wird, kann die gesamte Transaktion ohne Ihre physische Anwesenheit ablaufen. Ein vorheriger Besuch wird jedoch dringend empfohlen, zumindest für die Wahl des Viertels und der Immobilie.
Muss ich Hebräisch sprechen, um zu kaufen?
Nein. Ihr Anwalt, Ihre Agentur und Ihr Bankberater können auf Französisch oder Englisch arbeiten. Alle offiziellen Dokumente können übersetzt werden, und Verträge werden regelmäßig in zweisprachiger Version verfasst.
Kann mein Kauf in Israel von Frankreich als Versuch der Steuerhinterziehung betrachtet werden?
Nein, vorausgesetzt, Sie haben Ihr israelisches Bankkonto korrekt erklärt (Formular 3916) und Ihre eventuellen Mieteinnahmen (2044). Der Immobilienkauf im Ausland ist völlig legal, er ist nur meldepflichtig.
Kann ich meinen Status als Nicht-Resident später in Oleh umwandeln?
Ja, absolut. Viele Käufer beginnen mit einem Nicht-Residenten-Kauf und machen später die Aliyah. Achtung jedoch: Der Vorteil der reduzierten Mas Rechisha für Oleh Chadash gilt für den ersten Kauf nach der Aliyah, nicht rückwirkend auf eine bereits erworbene Immobilie.
Welches Mindestbudget für einen Kauf in Israel 2026?
Einschließlich Immobilienpreis, Mas Rechisha von 8 %, Anwaltskosten (etwa 1,5 % des Preises + MwSt.), Tabu-Gebühren und 50 % Eigenkapital beginnt ein seriöses Projekt bei etwa 400.000 € bis 500.000 € Eigenkapital für eine ordentliche Wohnung in einer frankophonen Stadt.
Was ist das Tabu?
Das Tabu (Tabo auf Hebräisch, "Mirsham HaMekarkéïm") ist das israelische Grundbuch, Äquivalent zum französischen Kataster und Hypothekenregister. Die Eintragung im Tabu macht Sie zum offiziellen Eigentümer der Immobilie, nicht die Unterzeichnung der Verkaufsurkunde.
Braucht man einen Notar oder einen Anwalt?
In Israel gibt es keinen Notar im französischen Sinne. DerImmobilienanwalt sichert die Transaktion ab, prüft den Eigentumsnachweis, verfasst den Vertrag und führt die Verfahren beim Tabu durch. Seine Rolle ist zentral und nicht fakultativ.
Wie lange dauert der Kauf von A bis Z?
Für eine bestehende Immobilie rechnen Sie mit 3 bis 6 Monaten zwischen Vorvertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe. Für eine Immobilie vom Plan (Neubau) ist die Frist naturgemäß länger und hängt vom Lieferterminplan des Bauträgers ab.
Kann ich die Immobilie über Airbnb vermieten?
Ja, aber israelische Gemeinden regulieren die Kurzzeitvermietung immer strenger, insbesondere in Tel Aviv und Jerusalem. Prüfen Sie die örtlichen Vorschriften und Eigentümergemeinschaftsregeln, bevor Sie in dieser Absicht kaufen.
Was passiert, wenn ich als Eigentümer einer Immobilie in Israel sterbe?
Die Immobilie geht in Ihren Nachlass über, der dem französischen Recht oder der europäischen Verordnung über internationale Erbschaften (Verordnung 650/2012) unterliegt. In Israel gibt es seit 1981 keine Erbschaftssteuer, aber die Erben können in Frankreich auf den Wert der Immobilie besteuert werden. Eine Vorsorge durch Nießbrauchsaufteilung oder Immobilien-Zivilgesellschaft kann sinnvoll sein — konsultieren Sie einen spezialisierten Anwalt.
Bereit zum Start?
Der Kauf in Israel ohne Aliyah ist zugänglich, legal und sicher, sobald die richtigen Schritte befolgt werden. Das Wesentliche liegt in vier Punkten: Wählen Sie einen kompetenten israelischen Anwalt, noch bevor Sie eine Immobilie suchen, antizipieren Sie die verschärfte Besteuerung, bereiten Sie ein Eigenkapital von mindestens 50 % vor und sichern Sie Ihre Meldepflichten in Frankreich ab. Der Rest ist eine Frage der Methode und Geduld.
Um Ihr Projekt zu starten, erkunden Sie unsere Auswahl anzum Verkauf stehenden Wohnungen und Villen in Israel, konsultieren Sie den Ultimativen Immobilienleitfaden für Israel für einen Überblick oder nehmen Sie Kontakt mit einem unserer frankophonen Partner-Anwälte für eine erste Beratung auf.
