В 2025 году два потока перекроили карту недвижимости Израиля. С одной стороны, 21 900 евреев совершили алию из 105 стран — они переехали, записали детей в школу, сняли квартиру перед покупкой. С другой стороны, 487 иностранных покупателей подписали предварительные договоры только в первом квартале 2026 года, часто не покидая страны происхождения. Эти две группы живут не в одних и тех же городах. Они покупают не по одинаковым ценам. И руководствуются кардинально разными мотивами. Понимание обеих групп позволяет читать израильский рынок как никто другой из диаспоры.
Карта алии 2025: Нетания свергает Тель-Авив
Впервые Нетания стала первым городом абсорбции новых иммигрантов в Израилес 1 688 прибывшими в 2025 году — опередив Тель-Авив (1 667) и Хайфу (1 201). Этот переворот неслучаен: он отражает экономическую реальность, которую подтверждают данные. Нетания ещё предлагает входные цены около 1-1,5 млн шекелей (~278 000-417 000 долларов США) за функциональные квартиры, морской фасад и общественную инфраструктуру, строившуюся десятилетиями иммиграции.
Из 1 688 новых прибывших в Нетанию в 2025 году 1 042 приехали из бывшего Советского Союза — то есть 62% от общего числа. Эта цифра иллюстрирует историческую укоренённость: Хайфа, Ашдод и Нетания остаются тремя естественными полюсами русскоговорящей диаспоры, общины, которая глубоко преобразовала эти города со времён больших волн 1990-х годов. В 2025 году Россия отправила около 8 300 олим в Израиль — цифра снизилась на 57% по сравнению с 19 500 в предыдущем году, но сохранила русскоговорящих на первом месте среди национальностей иммиграции.
Западная диаспора ускоряется: Франция +45%, Великобритания +19%
Главный сигнал 2025 года — это рост западных общин. Согласно данным, опубликованным Министерством алии и Еврейским агентством, Франция зафиксировала рост иммигрантов на 45%с примерно 3 300 олим — против 1 109 в 2023 году. Великобритания прогрессировала второй год подряд (+19%, 840 олим). США отправили 4 150 олим, рост на 12% по сравнению с 2024 годом.
Эти цифры отражают рост антисемитизма в нескольких западных странах в сочетании с эффектом ускорения, связанным с войной. Еврейское агентство обработало более 126 000 звонков в 2025 году на четырёх языках — английском, французском, испанском и русском — и 30 000 досье алии было открыто в мире. Треть новых иммигрантов была в возрасте от 18 до 35 лет.
Эти западные общины селятся не в тех же городах, что и русскоговорящие. Англоговорящие — американцы и британцы — тяготеют к Раананепрозванной «столицей англоязычной алии» за сеть международных школ, качество жизни и близость к Тель-Авиву. В Иерусалиме районы Рехавии, Бака и Тальбия концентрируют англо-американские семьи, обосновавшиеся давно. Французы исторически концентрируются в Нетаниино данные Q1 2026 указывают на сдвиг: Бат-Ям (12 покупок) и Тель-Авив (28 покупок) всё больше привлекают, что является признаком общины, диверсифицирующей свои горизонты.
Покупатели без чемоданов: кто покупает дистанционно и где
Другая сторона карты — это 487 иностранных покупателей Q1 2026 рост на 18% по сравнению с Q1 2025 — которые подписали покупку, не обязательно совершив алию. Эти покупатели руководствуются другой логикой: плацдарм, инвестиция или квартира «на всякий случай».
География этих покупок кардинально отличается от алии. Американцы инвестируют в Иерусалим : 52,5% их покупок квартала — 125 квартир — сосредоточены в столице, со средней ценой 5,1 млн шекелей (~1,42 млн долларов США) для всего рынка и 5,95 млн шекелей для новостроек. Эти цифры никак не связаны с ценами алии. Они отражают патримониальную покупку, часто в исторических районах или престижных зданиях.
Французы дистанционно ведут себя по-другому: их средняя цена покупки составляет 2,8 млн шекелей (~778 000 долларов США), почти вдвое меньше американцев. Они предпочитают Нетанию (35 сделок), Тель-Авив и Иерусалим (по 28 каждый). То же явление у британцев, чьи покупки выросли с 37 до 57 квартир за год — рост на 54%, соответствующий динамике алии.
Цены по городам: что каждая община может реально купить
Чтобы привязать эти движения к реальности рынка, вот что показывают данные ЦСБ Q1 2026 о средних ценах квартир в ключевых городах:
Тель-Авив : 4,59 млн шекелей (~1,28 млн долларов США) — рынок дистанционных покупателей и состоятельных профилей
Иерусалим : 3,1 млн шекелей (~861 000 долларов США) — годовой рост +4,2%, поддерживаемый спросом диаспоры
Хайфа : 1,8 млн шекелей (~500 000 долларов США) — +6,9% за год, хорошая динамика, цены ещё доступны
Ашдод : 1,64 млн шекелей (~456 000 долларов США) — консолидированный рынок, сильная русскоговорящая база
Беэр-Шева : 1,24 млн шекелей (~344 000 долларов США) — начальный сегмент рынка, развивается с кампусом университета Бен-Гуриона
Нетания не фигурирует в 18 городах обзора ЦСБ за этот квартал, но её цены исторически находятся между ценами Хайфы и Тель-Авива, с годовым ростом +8,2% за скользящий год — что делает её одним из самых динамичных рынков страны.
Вопрос, который задаёт себе каждый покупатель из диаспоры
Покупают ли в Израиле, чтобы жить там когда-нибудь, или чтобы иметь привязку? Ответ меняет всё — район, бюджет, город, тип недвижимости. Американский покупатель, рассматривающий Иерусалим как патримониальный плацдарм, имеет не те же ограничения, что французская семья, готовящая алию в течение двух лет и стремящаяся приблизиться к франкоязычной школе в Нетании.
То, что ясно показывают цифры 2025-2026: мировая еврейская диаспора неоднородна перед израильской недвижимостью. Она делится на тех, кто приезжает поселиться — и кто выбирает между ценой, услугами, местным сообществом — и тех, кто покупает дистанционно, для кого символ и долгосрочная стоимость важнее практичности.
В обоих случаях одно и то же предварительное условие: понимание механизмов покупки в Израиле, его налоговых особенностей, права собственности и защиты, предлагаемой иностранным покупателям. Наш Полный гид по недвижимости в Израиле охватывает все эти вопросы, от первых контактов с адвокатом до регистрации в Табу.
Найдите все объявления о недвижимости в Израиле — от Беэр-Шевы до Раананы, от Ашдода до Иерусалима — на Immobilier.co.il.
