Em 2025, dois fluxos redesenharam o mapa imobiliário de Israel. De um lado, 21 900 judeus fizeram sua aliyah desde 105 países — eles se mudaram, matricularam seus filhos na escola, alugaram um apartamento antes de comprar. Do outro, 487 compradores estrangeiros assinaram um compromisso apenas no primeiro trimestre de 2026, muitas vezes sem deixar seu país de origem. Esses dois grupos não vivem nas mesmas cidades. Eles não compram pelos mesmos preços. E respondem a motivações radicalmente diferentes. Entender os dois é ler o mercado israelense como ninguém faz desde a diáspora.
O mapa da aliyah 2025: Netanya destrona Tel Aviv
Pela primeira vez, Netanya tornou-se a primeira cidade de absorção de novos imigrantes em Israel, com 1 688 chegadas em 2025 — superando Tel Aviv (1 667) e Haifa (1 201). Esta reviravolta não é insignificante: reflete uma realidade econômica que os dados confirmam. Netanya ainda oferece preços de entrada em torno de 1 a 1,5 milhão NIS (~278 000 a 417 000 USD) para apartamentos funcionais, uma fachada marítima e uma infraestrutura comunitária construída ao longo de décadas de imigração.
Dos 1 688 novos chegados a Netanya em 2025, 1 042 vieram da ex-União Soviética — ou seja, 62% do total. Este número ilustra um enraizamento histórico: Haifa, Ashdod e Netanya permanecem os três polos naturais da diáspora russófona, uma comunidade que transformou profundamente essas cidades desde as grandes ondas dos anos 1990. Em 2025, a Rússia enviou cerca de 8 300 olim para Israel — um número em queda de 57% em comparação aos 19 500 do ano anterior, mas que mantém os russos em primeiro lugar nas nacionalidades de imigração.
A diáspora ocidental acelera: França +45%, Reino Unido +19%
O verdadeiro sinal de 2025 é o progresso das comunidades ocidentais. Segundo dados publicados pelo Ministério da Aliyah e pela Jewish Agency, a França registrou um aumento de 45% em seus imigrantes, com cerca de 3 300 olim — contra 1 109 em 2023. O Reino Unido progrediu pelo segundo ano consecutivo (+19%, 840 olim). Os Estados Unidos enviaram 4 150 olim, um aumento de 12% em relação a 2024.
Estes números traduzem um aumento do antissemitismo em vários países ocidentais, combinado com um efeito de aceleração relacionado à guerra. A Jewish Agency atendeu mais de 126 000 chamadas em 2025 em quatro idiomas — inglês, francês, espanhol e russo — e 30 000 processos de aliyah foram abertos no mundo. Um terço dos novos imigrantes tinha entre 18 e 35 anos.
Essas comunidades ocidentais não se instalam nas mesmas cidades que os russos. Os anglófonos — americanos e britânicos — gravitam em torno de Ra'anana, apelidada de "capital da aliyah anglo", por sua rede de escolas internacionais, qualidade de vida e proximidade com Tel Aviv. Em Jerusalém, os bairros de Rechavia, Baka e Talbiya concentram as famílias anglo-americanas estabelecidas há muito tempo. Os franceses concentram-se historicamente em Netanya, mas os dados do T1 2026 indicam uma mudança: Bat Yam (12 compras) e Tel Aviv (28 compras) atraem cada vez mais, sinal de uma comunidade que diversifica seus horizontes.
Os compradores sem bagagem: quem compra à distância e onde
A outra face do mapa é a dos 487 compradores estrangeiros do T1 2026 — em alta de 18% em relação ao T1 2025 — que assinaram uma compra sem necessariamente ter feito sua aliyah. Esses compradores respondem a outra lógica: pied-à-terre, investimento ou apartamento "por precaução".
A geografia dessas compras é radicalmente diferente da aliyah. Os americanos investem em Jerusalém : 52,5% de suas compras do trimestre — 125 apartamentos — estão concentradas na capital, com um preço mediano de 5,1 milhões NIS (~1,42 M USD) para todo o mercado, e 5,95 milhões NIS para o novo. Estes números não têm nada a ver com os preços da aliyah. Refletem uma compra patrimonial, muitas vezes nos bairros históricos ou edifícios de prestígio.
Os franceses à distância comportam-se diferentemente: seu preço médio de compra é de 2,8 milhões NIS (~778 000 USD), ou seja, quase metade menos que os americanos. Privilegiam Netanya (35 transações), Tel Aviv e Jerusalém (28 cada). Mesmo fenômeno com os britânicos, cujas compras passaram de 37 para 57 apartamentos em um ano — um aumento de 54% que corresponde à dinâmica da aliyah.
Preços por cidade: o que cada comunidade pode realmente comprar
Para ancorar esses movimentos na realidade do mercado, aqui está o que os dados CBS do T1 2026 indicam sobre os preços médios dos apartamentos nas cidades-chave:
Tel Aviv : 4,59 M NIS (~1,28 M USD) — mercado dos compradores à distância e perfis abastados
Jerusalém : 3,1 M NIS (~861 000 USD) — em alta anual de +4,2%, impulsionado pela demanda da diáspora
Haifa : 1,8 M NIS (~500 000 USD) — +6,9% em um ano, boa dinâmica, preços ainda acessíveis
Ashdod : 1,64 M NIS (~456 000 USD) — mercado consolidado, forte enraizamento russófono
Beer Sheva : 1,24 M NIS (~344 000 USD) — a entrada de gama do mercado, em desenvolvimento com o campus da universidade Ben-Gurion
Netanya não aparece nas 18 cidades do levantamento CBS para este trimestre, mas seus preços situam-se historicamente entre os de Haifa e Tel Aviv, com uma progressão anual de +8,2% no ano móvel — o que a torna um dos mercados mais dinâmicos do país.
A pergunta que todo comprador da diáspora se faz
Compra-se em Israel para viver lá um dia, ou para ter um vínculo? A resposta muda tudo — o bairro, o orçamento, a cidade, o tipo de imóvel. Um comprador americano que considera Jerusalém como pied-à-terre patrimonial não tem as mesmas restrições que uma família francesa que prepara uma aliyah em dois anos e busca se aproximar de uma escola francófona em Netanya.
O que os números de 2025-2026 mostram claramente é que a diáspora judaica mundial não é homogênea diante do mercado imobiliário israelense. Ela se divide entre aqueles que vêm se instalar — e que arbitram sobre o preço, os serviços, a comunidade local — e aqueles que compram à distância, para quem o símbolo e o valor de longo prazo superam a praticidade.
Em ambos os casos, um mesmo pré-requisito: entender os mecanismos de compra em Israel, suas especificidades fiscais, seu direito de propriedade e as proteções oferecidas aos compradores estrangeiros. Nosso Guia Definitivo do Imobiliário em Israel cobre todas essas questões, dos primeiros contatos com um advogado até a inscrição no Tabo.
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