En 2025, dos flujos han rediseñado el mapa inmobiliario de Israel. Por un lado, 21 900 judíos hicieron su aliá desde 105 países — se mudaron, inscribieron a sus hijos en la escuela, tomaron un apartamento en alquiler antes de comprar. Por el otro, 487 compradores extranjeros firmaron una promesa de compra solo en el primer trimestre de 2026, a menudo sin salir de su país de origen. Estos dos grupos no viven en las mismas ciudades. No compran a los mismos precios. Y responden a motivaciones radicalmente diferentes. Entender ambos es leer el mercado israelí como nadie lo hace desde la diáspora.
El mapa de la aliá 2025: Netanya destrona a Tel Aviv
Por primera vez, Netanya se convirtió en la primera ciudad de absorción de nuevos inmigrantes en Israel, con 1 688 llegadas en 2025 — superando a Tel Aviv (1 667) y Haifa (1 201). Este cambio no es casual: refleja una realidad económica que los datos confirman. Netanya todavía ofrece precios de entrada alrededor de 1 a 1,5 millones NIS (~278 000 a 417 000 USD) para apartamentos funcionales, una fachada marítima, y una infraestructura comunitaria que se ha construido durante décadas de inmigración.
De los 1 688 nuevos llegados a Netanya en 2025, 1 042 venían de la ex-Unión Soviética — es decir, el 62% del total. Esta cifra ilustra un arraigo histórico: Haifa, Ashdod y Netanya siguen siendo los tres polos naturales de la diáspora rusófona, una comunidad que ha transformado estas ciudades profundamente desde las grandes olas de los años 1990. En 2025, Rusia envió aproximadamente 8 300 olim a Israel — una cifra que disminuyó 57% respecto a los 19 500 del año anterior, pero que mantiene a los rusófonos en el primer lugar de las nacionalidades de inmigración.
La diáspora occidental acelera: Francia +45%, Reino Unido +19%
La verdadera señal de 2025 es el progreso de las comunidades occidentales. Según los datos publicados por el Ministerio de Aliá y la Jewish Agency, Francia registró un aumento del 45% de sus inmigrantes, con aproximadamente 3 300 olim — contra 1 109 en 2023. El Reino Unido progresó por segundo año consecutivo (+19%, 840 olim). Estados Unidos envió 4 150 olim, con un aumento del 12% respecto a 2024.
Estas cifras traducen un aumento del antisemitismo en varios países occidentales, acoplado con un efecto de aceleración relacionado con la guerra. La Jewish Agency procesó más de 126 000 llamadas en 2025 en cuatro idiomas — inglés, francés, español y ruso — y 30 000 expedientes de aliá fueron abiertos en el mundo. Un tercio de los nuevos inmigrantes tenía entre 18 y 35 años.
Estas comunidades occidentales no se establecen en las mismas ciudades que los rusófonos. Los anglófonos — estadounidenses y británicos — gravitan alrededor de Ra'anana, apodada la "capital de la aliá anglo", por su red de escuelas internacionales, su calidad de vida y su proximidad con Tel Aviv. En Jerusalén, los barrios de Rechavia, Baka y Talbiya concentran las familias anglo-americanas establecidas desde hace tiempo. Los franceses se concentran históricamente en Netanya, pero los datos de T1 2026 indican un desplazamiento: Bat Yam (12 compras) y Tel Aviv (28 compras) atraen cada vez más, señal de una comunidad que diversifica sus horizontes.
Los compradores sin maleta: quién compra a distancia y dónde
La otra cara del mapa es la de los 487 compradores extranjeros del T1 2026 — con un aumento del 18% respecto al T1 2025 — que firmaron una compra sin necesariamente haber hecho su aliá. Estos compradores responden a otra lógica: pied-à-terre, inversión, o apartamento "por si acaso".
La geografía de estas compras es radicalmente diferente de la de la aliá. Los estadounidenses invierten en Jerusalén : 52,5% de sus compras del trimestre — 125 apartamentos — se concentran en la capital, con un precio mediano de 5,1 millones NIS (~1,42 M USD) para el conjunto del mercado, y 5,95 millones NIS para lo nuevo. Estas cifras no tienen nada que ver con los precios de la aliá. Reflejan una compra patrimonial, a menudo en los barrios históricos o los edificios de prestigio.
Los franceses a distancia se comportan diferente: su precio promedio de compra es de 2,8 millones NIS (~778 000 USD), casi la mitad que los estadounidenses. Privilegian Netanya (35 transacciones), Tel Aviv y Jerusalén (28 cada una). Mismo fenómeno con los británicos, cuyas compras pasaron de 37 a 57 apartamentos en un año — un aumento del 54% que corresponde a la dinámica de aliá.
Precios por ciudad: lo que cada comunidad puede realmente comprar
Para anclar estos movimientos en la realidad del mercado, aquí está lo que los datos CBS del T1 2026 indican sobre los precios promedio de apartamentos en las ciudades clave:
Tel Aviv : 4,59 M NIS (~1,28 M USD) — mercado de compradores a distancia y perfiles acomodados
Jerusalén : 3,1 M NIS (~861 000 USD) — con aumento anual de +4,2%, impulsado por la demanda de la diáspora
Haifa : 1,8 M NIS (~500 000 USD) — +6,9% en un año, buena dinámica, precios aún accesibles
Ashdod : 1,64 M NIS (~456 000 USD) — mercado consolidado, fuerte arraigo rusófono
Beer Sheva : 1,24 M NIS (~344 000 USD) — la gama de entrada del mercado, en desarrollo con el campus de la universidad Ben-Gurión
Netanya no aparece en las 18 ciudades del relevamiento CBS para este trimestre, pero sus precios se sitúan históricamente entre los de Haifa y Tel Aviv, con una progresión anual de +8,2% en el año móvil — lo que la convierte en uno de los mercados más dinámicos del país.
La pregunta que se hace cada comprador de la diáspora
¿Se compra en Israel para vivir allí algún día, o para tener un arraigo? La respuesta lo cambia todo — el barrio, el presupuesto, la ciudad, el tipo de bien. Un comprador estadounidense que considera Jerusalén como pied-à-terre patrimonial no tiene las mismas restricciones que una familia francesa que prepara una aliá en dos años y busca acercarse a una escuela francófona en Netanya.
Lo que las cifras de 2025-2026 muestran claramente es que la diáspora judía mundial no es homogénea frente al sector inmobiliario israelí. Se divide entre aquellos que vienen a establecerse — y que arbitran sobre el precio, los servicios, la comunidad local — y aquellos que compran a distancia, para quienes el símbolo y el valor a largo plazo priman sobre la practicidad.
En ambos casos, un mismo prerrequisito: entender los mecanismos de compra en Israel, sus especificidades fiscales, su derecho de propiedad, y las protecciones ofrecidas a los compradores extranjeros. Nuestra Guía Definitiva del Sector Inmobiliario en Israel cubre el conjunto de estas cuestiones, desde los primeros contactos con un abogado hasta la inscripción en el Tabo.
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