ב-2025, שני זרמים עיצבו מחדש את מפת הנדל"ן של ישראל. מצד אחד, 21,900 יהודים עשו עלייה מ-105 מדינות — הם עברו דירה, רשמו את ילדיהם לבית הספר, לקחו דירה בשכירות לפני הקנייה. מהצד השני, 487 קונים זרים חתמו על הסכם ברבעון הראשון של 2026 בלבד, לרוב מבלי לעזוב את מדינת המוצא שלהם. שתי הקבוצות הללו אינן גרות באותן ערים. הן אינן קונות באותם מחירים. והן מגיבות למניעים שונים בתכלית. הבנת שתיהן, זה לקרוא את השוק הישראלי כפי שאף אחד לא עושה זאת מהתפוצה.
מפת העלייה 2025: נתניה מדיחה את תל אביב
בפעם הראשונה, נתניה הפכה לעיר הקליטה הראשונה של עולים חדשים בישראלעם 1,688 מגיעים ב-2025 — עקפה את תל אביב (1,667) ואת חיפה (1,201). ההתהפכות הזאת אינה מקרית: היא משקפת מציאות כלכלית שהנתונים מאשרים. נתניה מציעה עדיין מחירי כניסה סביב 1 עד 1.5 מיליון ש"ח (~278,000 עד 417,000 דולר) לדירות פונקציונליות, חזית ימית, ותשתית קהילתית שנבנתה על פני עשרות שנים של הגירה.
מתוך 1,688 המגיעים החדשים לנתניה ב-2025, 1,042 הגיעו מהברית המועצות לשעבר — כלומר 62% מהסך הכל. הנתון הזה מדגים עיגון היסטורי: חיפה, אשדוד ונתניה נותרו שלושת הקטבים הטבעיים של התפוצה הרוסית, קהילה ששינתה את הערים הללו לעומק מאז הגלים הגדולים של שנות ה-90. ב-2025, רוסיה שלחה כ-8,300 עולים לישראל — נתון שירד ב-57% לעומת 19,500 בשנה הקודמת, אך שמחזיק את דוברי הרוסית במקום הראשון של לאומי ההגירה.
התפוצה המערבית מאיצה: צרפת +45%, בריטניה +19%
האות האמיתי של 2025, זו ההתקדמות של הקהילות המערביות. על פי הנתונים שפורסמו על ידי משרד העלייה והסוכנות היהודית, צרפת רשמה עלייה של 45% במהגריהעם כ-3,300 עולים — לעומת 1,109 ב-2023. בריטניה התקדמה לשנה השנייה ברציפות (+19%, 840 עולים). ארצות הברית שלחה 4,150 עולים, עלייה של 12% לעומת 2024.
הנתונים הללו מבטאים עלייה באנטישמיות במספר מדינות מערביות, יחד עם אפקט האצה הקשור למלחמה. הסוכנות היהודית טיפלה ביותר מ-126,000 פניות ב-2025 בארבע שפות — אנגלית, צרפתית, ספרדית ורוסית — ו-30,000 תיקי עלייה נפתחו בעולם. שליש מהעולים החדשים היו בגילאי 18 עד 35.
הקהילות המערביות הללו אינן מתיישבות באותן ערים כמו דוברי הרוסית. דוברי האנגלית — אמריקאים ובריטים — נסובים סביב רעננההמכונה "בירת העלייה האנגלו", בזכות רשת בתי הספר הבינלאומיים שלה, איכות החיים שלה והקרבה לתל אביב. בירושלים, שכונות רחביה, בקעה וטלביה מרכזות את המשפחות האנגלו-אמריקאיות המבוססות זה זמן רב. הצרפתים מתרכזים היסטורית בנתניהאך נתוני רבעון ראשון 2026 מצביעים על החלקה: בת ים (12 רכישות) ותל אביב (28 רכישות) מושכות יותר ויותר, סימן לקהילה שמגוונת את האופקים שלה.
הקונים ללא מזוודה: מי קונה מרחוק ואיפה
הפן השני של המפה, זה זה של 487 הקונים הזרים של רבעון ראשון 2026 — עלייה של 18% לעומת רבעון ראשון 2025 — שחתמו על רכישה מבלי בהכרח לעשות עלייה. הקונים הללו מגיבים ללוגיקה אחרת: דירת קרקע, השקעה, או דירה "למקרה".
הגיאוגרafiya של הרכישות הללו שונה בתכלית מזו של העלייה. האמריקאים משקיעים בירושלים : 52.5% מהרכישות שלהם ברבעון — 125 דירות — מרוכזות בבירה, עם מחיר חציוני של 5.1 מיליון ש"ח (~1.42 מיליון דולר) לכל השוק, ו 5.95 מיליון ש"ח לחדש. הנתונים הללו אין להם שום קשר למחירי העלייה. הם משקפים רכישה נכסית, לרוב בשכונות היסטוריות או בבניינים יוקרתיים.
הצרפתים מרחוק מתנהגים אחרת: מחיר הרכישה הממוצע שלהם הוא 2.8 מיליון ש"ח (~778,000 דולר), כמעט מחצית פחות מהאמריקאים. הם מעדיפים נתניה (35 עסקאות), תל אביב וירושלים (28 כל אחת). אותה תופעה אצל הבריטים, שהרכישות שלהם עלו מ-37 ל-57 דירות בשנה — עלייה של 54% שמתאימה לדינמיקה של העלייה.
מחירים לפי עיר: מה כל קהילה יכולה באמת לקנות
כדי לעגן את התנועות הללו במציאות השוק, הנה מה שנתוני הלמ"ס של רבעון ראשון 2026 מצביעים על המחירים הממוצעים של דירות בערים המפתח:
תל אביב : 4.59 מיליון ש"ח (~1.28 מיליון דולר) — שוק קונים מרחוק ופרופילים אמידים
ירושלים : 3.1 מיליון ש"ח (~861,000 דולר) — עלייה שנתית של +4.2%, נושאת על ידי הביקוש מהתפוצה
חיפה : 1.8 מיליון ש"ח (~500,000 דולר) — +6.9% בשנה, דינמיקה טובה, מחירים עדיין נגישים
אשדוד : 1.64 מיליון ש"ח (~456,000 דולר) — שוק מגובש, עיגון רוסי חזק
באר שבע : 1.24 מיליון ש"ח (~344,000 דולר) — כניסה לשוק, בפיתוח עם הקמפוס של אוניברסיטת בן-גוריון
נתניה לא מופיעה ב-18 הערים של סקר הלמ"ס לרבעון זה, אבל המחירים שלה נמצאים היסטורית בין אלה של חיפה ותל אביב, עם עלייה שנתית של +8.2% בשנה הנדה — מה שהופך אותה לאחד השווקים הדינמיים ביותר במדינה.
השאלה שכל קונה מהתפוצה שואל לעצמו
קונים בישראל כדי לחיות בו יום אחד, או כדי להיות בו מעוגנים? התשובה משנה הכל — השכונה, התקציב, העיר, סוג הנכס. קונה אמריקאי ששוקל ירושלים כדירת קרקע נכסית אין לו אותם אילוצים כמו משפחה צרפתית שמכינה עלייה בשנתיים ומחפשת להתקרב לבית ספר צרפתי בנתניה.
מה שהנתונים של 2025-2026 מראים בבירור, זה ש התפוצה היהודית העולמית אינה הומוגנית מול הנדל"ן הישראלי. היא מתחלקת בין אלה שבאים להתיישב — ושפוטרים על המחיר, השירותים, הקהילה המקומית — לבין אלה שקונים מרחוק, שעבורם הסמל והערך לטווח הארוך עדיפים על הפרקטיות.
בשני המקרים, תנאי מוקדם זהה: הבנת מנגנוני הקנייה בישראל, הייחודים הפיסקליים שלו, דיני הקניין שלו, וההגנות המוצעות לקונים זרים. המדריך האולטימטיבי לנדל"ן בישראל מכסה את כל השאלות הללו, מהמגעים הראשונים עם עורך דין ועד הרישום בטאבו.
מצאו את כל מודעות הנדל"ן בישראל — מבאר שבע לרעננה, מאשדוד לירושלים — ב Immobilier.co.il.
