Nel 2025, due flussi hanno ridisegnato la mappa immobiliare di Israele. Da un lato, 21.900 ebrei hanno fatto la loro aliyah da 105 paesi — si sono trasferiti, hanno iscritto i loro figli a scuola, hanno preso un appartamento in affitto prima di comprare. Dall'altro, 487 acquirenti stranieri hanno firmato un compromesso nel solo primo trimestre 2026, spesso senza lasciare il loro paese d'origine. Questi due gruppi non vivono nelle stesse città. Non comprano agli stessi prezzi. E rispondono a motivazioni radicalmente diverse. Capire entrambi, significa leggere il mercato israeliano come nessuno lo fa dalla diaspora.
La mappa dell'aliyah 2025: Netanya detronizza Tel Aviv
Per la prima volta, Netanya è diventata la prima città di assorbimento dei nuovi immigrati in Israele, con 1.688 arrivi nel 2025 — superando Tel Aviv (1.667) e Haifa (1.201). Questo ribaltamento non è insignificante: riflette una realtà economica che i dati confermano. Netanya offre ancora prezzi d'ingresso intorno a 1-1,5 milioni NIS (~278.000-417.000 USD) per appartamenti funzionali, una facciata marittima e un'infrastruttura comunitaria che si è costruita su decenni di immigrazione.
Sui 1.688 nuovi arrivi a Netanya nel 2025, 1.042 provenivano dall'ex-Unione Sovietica — ovvero il 62% del totale. Questa cifra illustra un ancoraggio storico: Haifa, Ashdod e Netanya restano i tre poli naturali della diaspora russofona, una comunità che ha trasformato profondamente queste città dalle grandi ondate degli anni '90. Nel 2025, la Russia ha inviato circa 8.300 olim in Israele — una cifra in calo del 57% rispetto ai 19.500 dell'anno precedente, ma che mantiene i russofoni al primo posto tra le nazionalità di immigrazione.
La diaspora occidentale accelera: Francia +45%, Regno Unito +19%
Il vero segnale del 2025 è la progressione delle comunità occidentali. Secondo i dati pubblicati dal Ministero dell'Aliyah e dalla Jewish Agency, la Francia ha registrato un aumento del 45% dei suoi immigrati, con circa 3.300 olim — contro 1.109 nel 2023. Il Regno Unito è progredito per il secondo anno consecutivo (+19%, 840 olim). Gli Stati Uniti hanno inviato 4.150 olim, in aumento del 12% rispetto al 2024.
Queste cifre traducono un aumento dell'antisemitismo in diversi paesi occidentali, unito a un effetto di accelerazione legato alla guerra. La Jewish Agency ha gestito oltre 126.000 chiamate nel 2025 in quattro lingue — inglese, francese, spagnolo e russo — e 30.000 dossier di aliyah sono stati aperti nel mondo. Un terzo dei nuovi immigrati aveva tra i 18 e i 35 anni.
Queste comunità occidentali non si stabiliscono nelle stesse città dei russofoni. Gli anglofoni — americani e britannici — gravitano intorno a Ra'anana, soprannominata la "capitale dell'aliyah anglo", per la sua rete di scuole internazionali, la qualità della vita e la vicinanza a Tel Aviv. A Gerusalemme, i quartieri di Rechavia, Baka e Talbiya concentrano le famiglie anglo-americane stabilite da tempo. I francesi si concentrano storicamente a Netanya, ma i dati del T1 2026 indicano uno spostamento: Bat Yam (12 acquisti) e Tel Aviv (28 acquisti) attirano sempre di più, segno di una comunità che diversifica i suoi orizzonti.
Gli acquirenti senza valigia: chi compra a distanza e dove
L'altra faccia della mappa è quella dei 487 acquirenti stranieri del T1 2026 — in aumento del 18% rispetto al T1 2025 — che hanno firmato un acquisto senza necessariamente aver fatto la loro aliyah. Questi acquirenti rispondono a un'altra logica: pied-à-terre, investimento o appartamento "per ogni evenienza".
La geografia di questi acquisti è radicalmente diversa da quella dell'aliyah. Gli americani investono a Gerusalemme : il 52,5% dei loro acquisti del trimestre — 125 appartamenti — sono concentrati nella capitale, con un prezzo mediano di 5,1 milioni NIS (~1,42 M USD) per l'insieme del mercato, e 5,95 milioni NIS per il nuovo. Queste cifre non hanno nulla a che fare con i prezzi dell'aliyah. Riflettono un acquisto patrimoniale, spesso nei quartieri storici o negli edifici di prestigio.
I francesi a distanza si comportano diversamente: il loro prezzo medio di acquisto è di 2,8 milioni NIS (~778.000 USD), ovvero quasi la metà rispetto agli americani. Privilegiano Netanya (35 transazioni), Tel Aviv e Gerusalemme (28 ciascuna). Stesso fenomeno per i britannici, i cui acquisti sono passati da 37 a 57 appartamenti in un anno — un aumento del 54% che corrisponde alla dinamica di aliyah.
Prezzi per città: cosa può realmente comprare ogni comunità
Per ancorare questi movimenti nella realtà del mercato, ecco cosa indicano i dati CBS del T1 2026 sui prezzi medi degli appartamenti nelle città chiave:
Tel Aviv : 4,59 M NIS (~1,28 M USD) — mercato degli acquirenti a distanza e dei profili benestanti
Gerusalemme : 3,1 M NIS (~861.000 USD) — in aumento annuale del +4,2%, sostenuta dalla domanda della diaspora
Haifa : 1,8 M NIS (~500.000 USD) — +6,9% in un anno, buona dinamica, prezzi ancora accessibili
Ashdod : 1,64 M NIS (~456.000 USD) — mercato consolidato, forte ancoraggio russofono
Beer Sheva : 1,24 M NIS (~344.000 USD) — l'entry level del mercato, in sviluppo con il campus dell'università Ben-Gurion
Netanya non appare nelle 18 città del rilevamento CBS per questo trimestre, ma i suoi prezzi si situano storicamente tra quelli di Haifa e Tel Aviv, con una progressione annuale del +8,2% sull'anno scorrevole — il che ne fa uno dei mercati più dinamici del paese.
La domanda che si pone ogni acquirente della diaspora
Si compra in Israele per viverci un giorno, o per avere un ancoraggio? La risposta cambia tutto — il quartiere, il budget, la città, il tipo di immobile. Un acquirente americano che considera Gerusalemme come pied-à-terre patrimoniale non ha le stesse esigenze di una famiglia francese che prepara un'aliyah entro due anni e cerca di avvicinarsi a una scuola francofona a Netanya.
Quello che i dati del 2025-2026 mostrano chiaramente è che la diaspora ebraica mondiale non è omogenea di fronte all'immobiliare israeliano. Si divide tra coloro che vengono a stabilirsi — e che fanno arbitraggi su prezzo, servizi, comunità locale — e coloro che comprano a distanza, per cui il simbolo e il valore a lungo termine prevalgono sulla praticità.
In entrambi i casi, un prerequisito comune: comprendere i meccanismi dell'acquisto in Israele, le sue specificità fiscali, il suo diritto di proprietà e le protezioni offerte agli acquirenti stranieri. La nostra Guida Definitiva all'Immobiliare in Israele copre l'insieme di queste questioni, dai primi contatti con un avvocato fino all'iscrizione al Tabo.
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