Eine Immobilie zu Lebzeiten zu schenken oder sie beim Tod zu vererben bedeutet, das Eigentum daran ohne Gegenleistung zu übertragen. In Israel ist diese Art von Transaktion völlig frei. Auch wenn die Frage merkwürdig erscheinen mag, ist es manchmal steuerlich wesentlich vorteilhafter, einen Verkauf zwischen Eltern und Kindern durchzuführen anstatt einer einfachen Schenkung.
1. Die Immobilienschenkung in Israel: Ein tückischer Steueraufschub?
Bei einer Schenkung handelt es sich nach israelischem Recht um eine Wohnungsübertragung ohne Gegenleistung. Achtung jedoch bei dem besonderen Fall, wo die Eltern den Nießbrauch behalten: dies kann umqualifiziert und als Gegenleistung angesehen werden, wodurch der Vorgang zu einem Verkauf und nicht zu einer Schenkung wird.
Wenn es sich um eine klassische Schenkung zwischen Eltern und Kindern handelt:
Für die Kinder: Sie erwerben die Immobilie und zahlen die Erwerbsteuer, aber diese profitiert von einer Reduzierung um 2/3 (sie zahlen also nur ein Drittel).
Für die Eltern (Schenker): Sie übertragen ihre Immobilie, ohne sofort Kapitalertragsteuer im Verhältnis zum Kaufwert zahlen zu müssen.
Achtung vor der Falle: Diese Kapitalertragsteuer wird nicht gelöscht, sie wird einfach aufgeschoben bis zu dem Tag, an dem die Kinder die Immobilie verkaufen.
Konkretes Beispiel: Wenn die Eltern 2015 eine Immobilie für 3 Millionen Schekel gekauft und sie 2020 an ihre Kinder geschenkt haben, als sie 4 Millionen wert war, wurde die Kapitalertragsteuer nicht gezahlt. Wenn die Kinder die Immobilie 2025 für 5 Millionen Schekel verkaufen, müssen sie die Steuer auf die Gesamtheit der 2 Millionen Kapitalertrag zahlen, die seit 2015 angesammelt wurden.
2. Der Fall des Verkaufs in der Familie: Den Zähler auf Null setzen
Wenn die Eltern sich entscheiden, anstatt einer Schenkung zuzustimmen, die Immobilie an ihre Kinder zu verkaufen (Veräußerung mit Gegenleistung), ändern sich die Steuerregeln radikal. Die Eltern zahlen die Kapitalertragsteuer entsprechend ihrem Steuerstatus zum genauen Zeitpunkt der Rechtsübertragung.
Um unser Beispiel wieder aufzugreifen: die Eltern zahlen 2020 die Steuer auf den Gewinn von einer Million. Der große Vorteil ist, dass der Kapitalertragszähler für die Kinder auf Null gesetzt wird. Diese zahlen dann eine zukünftige Steuer nur auf ihren eigenen Gewinn von einer Million, der zwischen 2020 und 2025 realisiert wurde.
Als Gegenleistung für diese Strategie müssen die Kinder, damit die Verwaltung den Verkauf validiert, die gesamte Erwerbsteuerzahlen, ohne vom reduzierten Drittel zu profitieren.
3. Der Trick des Steuervorteils: Warum den Verkauf wählen?
Jede familiäre und vermögensrechtliche Situation ist einzigartig. Dennoch erweist sich diese Verkaufstechnik als besonders interessant, wenn:
Die Eltern israelische Residentensind.
Es sich um ihre einzige Immobiliehandelt.
Der angesammelte Kapitalertrag sehr hoch ist.
In dieser Konstellation können die Eltern die Immobilie an ihre Kinder verkaufen und dabei vollständig von der Kapitalertragsteuer befreitsein.
Diese Konstruktion vermeidet eine schwere zukünftige Besteuerung: wenn die Kinder im Ausland leben, würden sie beim Tod ihrer Eltern nicht von dieser Befreiung profitieren und eine sehr hohe Kapitalertragsteuer zahlen, umso mehr, als der Immobilientrend langfristig strukturell steigend ist. Dies ermöglicht es also, aktuelle Steuervorteile zu realisieren. Außerdem ermöglicht es für vor 2014 erworbene Immobilien, von derlinearen Teilbefreiung zu profitieren, die derzeit abgeschafft wird.
4. Abstimmung mit französischem Recht und internationaler Erbschaft
Diese Steueroptimierung in Israel kann perfekt mit einer "französischen" Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt für die Eltern kombiniert werden.
Dieser doppelte Ansatz ist ideal, wenn die Kinder in Frankreich leben, und zwar sobald die steuerliche und konventionelle Familienkonstellation es erlaubt.
Fazit: Eine unerlässliche Erbschaftsplanung
Erbschaften müssen im Voraus geplant werden, sowohl steuerlich als auch zivilrechtlich. Wenn ein Vermögen einen internationalen Aspekt (Frankreich - Israel)aufweist, wird diese Planung noch wichtiger, um Ihre Angehörigen zu schützen und die Übertragung Ihrer Vermögenswerte zu optimieren.
