מתן נכס בחיים, כמו גם הורשתו במוות, משמעותו העברת בעלות עליו ללא תמורה. בישראל, סוג זה של עסקה הוא חופשי לחלוטין. אם השאלה עשויה להיראות מוזרה, לפעמים זה הרבה יותר מועיל מבחינה מיסויית לבצע מכירה בין הורים לילדים במקום מתן מתנה פשוטה.
1. מתנת נדל"ן בישראל: דחיית מס מלכודת?
כאשר יש מתנה, לפי החוק הישראלי, מדובר ב העברת דירה ללא תמורה. אולם יש להיזהר במקרה המיוחד בו ההורים שומרים על זכות המגורים: זה עלול להיות מוגדר מחדש ולהיראות כתמורה, והופך את הפעולה למכירה ולא למתנה.
אם מדובר במתנה קלאסית בין הורים לילדים:
עבור הילדים: הם רוכשים את הנכס ומשלמים את מס הרכישה, אך זה נהנה מ הפחתה של 2/3 (הם משלמים רק שליש).
עבור ההורים (הנותנים): הם מוכרים את הנכס שלהם מבלי להיות חייבים לשלם מס על רווח ההון מיד ביחס לערך הרכישה.
זהירות מהמלכודת: רווח ההון הזה לא נמחק, הוא פשוט נדחה ליום שבו הילדים ימכרו את הנכס.
דוגמה קונקרטית: אם ההורים קנו נכס ב-2015 בערך של 3 מיליון שקלים, ונתנו אותו לילדיהם ב-2020 כאשר הוא היה שווה 4 מיליון, מס רווח ההון לא שולם. אם הילדים ימכרו מחדש את הנכס ב-2025 בערך של 5 מיליון שקלים, הם יצטרכו לשלם את המס על כל 2 מיליון רווח ההון שהצטברו מאז 2015.
2. המקרה של מכירה במשפחה: איפוס הדלפק
אם ההורים מחליטים, במקום להסכים למתנה, ל מכור את הנכס לילדיהם (מכירה עם תמורה), הכללים המיסויים משתנים בצורה קיצונית. ההורים משלמים את מס רווח ההון לפי מעמדם המיסויי ברגע המדויק של העברת הזכויות.
בחזרה לדוגמה שלנו: ההורים משלמים את המס על מיליון הרווח ב-2020. היתרון העיקרי הוא ש דלפק רווח ההון מתאפס עבור הילדים. אלו ישלמו אז מס עתידי רק על מיליון הרווח שלהם שהושג בין 2020 ל-2025.
בתמורה לאסטרטגיה זו, כדי שהמינהל יאשר את המכירה, הילדים חייבים לשלם את כל מס הרכישה, מבלי ליהנות מהשליש המופחת.
3. הטריק של היתרון המיסויי: למה לבחור במכירה?
כל מצב משפחתי ועסקי הוא ייחודי. עם זאת, טכניקת המכירה הזו מתגלה כמעניינת במיוחד כאשר:
ההורים הם תושבי ישראל.
מדובר ב נכס הנדל"ן הייחודי שלהם.
רווח ההון שהצטבר הוא חשוב מאוד.
בתצורה הזו, ההורים יכולים למכור את הנכס לילדיהם בעודם פטורים לחלוטין ממס רווח ההון.
המבנה הזה מונע מיסוי כבד עתידי: אם הילדים חיים בחו"ל, הם לא ייהנו מהפטור הזה במות הוריהם וישלמו מס רווח הון גבוה מאוד, במיוחד שהמגמה של הנדל"ן בטווח הארוך היא עליה מבנית. זה מאפשר למימוש יתרונות מיסויים נוכחיים. בנוסף, עבור נכסים שנרכשו לפני 2014, זה מאפשר לנצל את הפטור חלקי ליניארי שנמצא בביטול.
4. חיבור עם החוק הצרפתי והירושה הבינלאומית
האופטימיזציה המיסויית הזו בישראל יכולה להיות מקושרת בצורה מושלמת עם מתנה "בסגנון צרפתי" בכפוף לזכות שימוש עבור ההורים.
הגישה הכפולה הזו אידיאלית במקרה שבו הילדים חיים בצרפת, וזאת מהרגע שהתצורה המיסויית והקונבנציונלית המשפחתית מאפשרת זאת.
סיכום: תכנון ירושה הכרחי
ירושות מתוכננות מראש, הן מהבחינה המיסויית והן מהבחינה האזרחית. כאשר לרכוש יש היבט בינלאומי (צרפת - ישראל), התכנון הזה הופך לחיוני עוד יותר כדי להגן על יקיריכם ולייעל את העברת הנכסים שלכם.
