In Israel stellen Immobilientransaktionen einen enormen Teil der Wirtschaft des Landes dar (die direkten Steuern auf Immobilientransaktionen machen mehr als 7% aller in Israel erhobenen Steuern aus!). Der Großteil dieser Transaktionen findet jedoch in nur einer sehr kleinen Anzahl von Städten statt.
So zeigt eine aktuelle Studie, dass beispielsweise 2014 4199 Transaktionen für die gefragtesten Wohnungen (3 bis 4 Zimmer) in Tel-Aviv und 3931 in Jerusalem durchgeführt wurden, womit diese beiden großen religiösen, politischen und wirtschaftlichen Zentren an der Spitze des Landes stehen. In 33,9% der Fälle handelt es sich um erste Immobilienerwerbungen, in 46,2% folgen diese Transaktionen auf einen Ortswechsel, in 34,7% handelt es sich um reine Investitionen und in 11,2% der Fälle um Erwerbungen durch Ausländer.
In Tel-Aviv stellt man die meisten Ersterwerbungen von Wohneigentum fest (7,1% der lokalen Käufe), während man in Jerusalem oft infolge eines Umzugs eine Wohnung kauft.
Tel-Aviv positioniert sich auch als die Stadt, in der am meisten für reine Investitionen durch Israelis gekauft wird, während Jerusalem das bevorzugte Ziel ausländischer Käufer bleibt (28% der in Jerusalem durchgeführten Transaktionen werden von Ausländern getätigt; zum Vergleich: in Ashkelon werden nur 2,3% der Transaktionen von Ausländern durchgeführt).
Und man kann nur feststellen, dass die Preise sowohl in Jerusalem als auch in Tel-Aviv beeindruckend weiter steigen. Man braucht jetzt durchschnittlich 2.177.000 Shekel, um eine 4-Zimmer-Wohnung in Jerusalem zu kaufen und 3.000.000 Shekel in Tel-Aviv. Zur Information: 1.000.000 reichen für dieselben 4 Zimmer in Ashkelon.
Aber warum um alles in der Welt ist es denn so teuer in Jerusalem???
Kein Strand, Gebäude die nicht immer schön anzusehen sind, eine manchmal strenge Atmosphäre... Gewiss, aber seit mehr als 2000 Jahren wiederholen alle Juden der Welt unermüdlich "Nächstes Jahr in Jerusalem", und nicht "Nächstes Jahr am Strand oder beim Skifahren"! Selbst die dem Judentum am fernsten stehenden Juden haben diesen Refrain gehört, der auf Amerikanisch übersetzt lauten würde: "Location, location, location" (Lage, Lage, Lage auf gut Deutsch).
Da liegt der Haken. Jerusalem, 850.000 Einwohner und nur 215.237 Wohneinheiten. Durchschnittlich 81m2 pro Wohnung. Und wenn sich einheimische Israelis auf 35m2 als gut untergebracht betrachten können, weil sie dort zehn Kinder aufgezogen haben, ist das sicher nicht der Traum der Ausländer oder der neuen Einwanderer! Also, wenn wir von unseren 215.237 Wohnungen die 21.000 Wohnungen unter 40m2 abziehen, bleiben uns nur noch etwa 194.000 Wohnungen "auf Lager"! Von diesen 194.000 Wohnungen, die nicht alle Eigentümer unbedingt verkaufen möchten, interessieren nur die in den zentralen Vierteln gelegenen die Neuankömmlinge oder Ausländer, was uns dazu führt, letztendlich nur 43.800 potentiell interessante Wohnungen zu betrachten, da sie in den folgenden berühmten Vierteln gelegen sind: Centre-Ville, Na'hlaot, Shaarei 'Hessed, Re'havia, Katamon, Mamilla, Talbyeh, Kiryat Moshé, Baît Vegan, Rasco, Moshava Germanit und Yevanit, Baka und Makor 'Haim.
Problem: diese Wohnungen sind bewohnt!!! Und von Leuten, die durchaus zu Hause bleiben wollen!
Nun sind die potentiellen Käufer sehr zahlreich.
In der Tat gibt es bereits unter der örtlichen Bevölkerung Personen, die kaufen oder umziehen möchten. Ebenfalls interessiert sind die Neuankömmlinge aus anderen israelischen Städten. Denn obwohl diese nicht diejenigen kompensieren, die die Stadt verlassen (jährlich kommen etwa 10.000 Personen an, während 16.000 in andere Städte gehen, hauptsächlich nach Tel-Aviv und Bet Shemesh), schafft diese Bewegung dennoch eine zusätzliche Nachfrage. Es positionieren sich auch die neuen Einwanderer, und wenn früher Haifa und Tel-Aviv die bevorzugten Ziele für die Niederlassung bei der Ankunft in Israel waren, hat sich heute Jerusalem weitgehend als Stadt der ersten Wahl durchgesetzt (2014 ließen sich mehr als 11% der neuen Einwanderer zuerst in der Hauptstadt nieder). Und von diesen 2800 neuen Einwanderern kam eine große Mehrheit (927) aus Frankreich, was sogar diejenigen aus Amerika (678) übertraf.
Zusammenfassend also eine starke lokale Nachfrage, eine starke nationale Nachfrage und ein religiöser Zionismus, der zu einer neuen Form des Zionismus führt: dem Immobilien-Zionismus, der das Sentimentale mit der finanziellen Sicherheit verbindet. Und trotz zwangsläufig sehr hoher Preise, trotz einer Architektur, die weit von der Haussmann'schen entfernt ist, und einem Hindernislauf beim Kauf einer Immobilie, scheint gerade in Jerusalem die Immobilieninvestition am sichersten zu sein, was immer mehr neue Erwerber dazu führt, neue Wege zu erkunden ("administrative alyah"), um absolute Diskretion sowohl hier als auch in ihrem Herkunfts- oder Wohnsitzland zu wahren. Denn wenn man stolz darauf ist (für sich selbst), Eigentümer in Jerusalem zu sein, hat man nicht unbedingt Lust, sich außerhalb unserer Grenzen als israelischer Eigentümer zu zeigen...
Also nächstes Jahr in Jerusalem? Schließlich, wie Theodor Herzl sagte"wenn Sie es wollen, ist es keine Legende"!
Quellen: Central Bureau of Statistics, Jerusalem Institute for Israeli Research, yad 2, The Marker, Finanzministerium
