En Israel, las transacciones inmobiliarias representan una enorme parte de la economía del país (¡los impuestos directos sobre las transacciones inmobiliarias representan más del 7% del total de impuestos recaudados en Israel!). La mayoría de estas transacciones se realizan sin embargo en un número muy pequeño de ciudades.
Así, un estudio reciente indica que por ejemplo en 2014, se realizaron 4199 transacciones concernientes a los apartamentos más demandados (de 3 a 4 habitaciones) en Tel-Aviv y 3931 en Jérusalem, colocando así estos dos grandes polos religiosos, políticos y económicos a la cabeza del país. En el 33.9% de los casos, se trata de primeras adquisiciones inmobiliarias, en el 46.2%, estas transacciones son consecuencia de un cambio de ciudad, en el 34.7%, se trata de inversiones puras y en el 11.2% de los casos, se trata de adquisiciones por extranjeros.
Es en Tel-Aviv donde se constata el mayor número de compradores de primera vivienda (7.1% de las compras locales), mientras que a menudo es tras una mudanza que se compra un apartamento en Jérusalem.
Tel-Aviv se posiciona también como la ciudad donde más se compra para inversión pura por parte de israelíes, mientras que Jérusalem sigue siendo el objetivo privilegiado de los compradores extranjeros (28% de las transacciones realizadas en Jérusalem son hechas por extranjeros; en comparación, en Ashkelon solo el 2.3% de las transacciones son efectuadas por extranjeros).
Y no se puede más que constatar que los precios no cesan de subir de manera impresionante, tanto en Jérusalem como en Tel-Aviv. Ahora se necesitan en promedio 2 177 000 shekels para comprar un apartamento de 4 habitaciones en Jérusalem y 3 000 000 shekels en Tel-Aviv. Para información, 1 000 000 son suficientes para estas mismas 4 habitaciones en Ashkelon.
¿Pero por qué diablos es tan caro en Jérusalem???
Nada de playa, edificios no siempre bonitos de ver, un ambiente a veces austero... Cierto, pero desde hace más de 2000 años todos los judíos del mundo repiten incansablemente "El año próximo en Jérusalem", ¡y no "El año próximo en la playa o esquiando"! Incluso los judíos más alejados del judaísmo han oído este estribillo que traducido a la americana daría: "Location, location, location" (ubicación, ubicación, ubicación en buen español).
Ahí está el problema. Jérusalem, 850 000 habitantes y solamente 215 237 viviendas residenciales. En promedio, 81m2 por apartamento. Y si los israelíes nativos son capaces de considerarse bien alojados en 35m2 porque han criado diez hijos ahí, ¡ciertamente no es el sueño de los extranjeros o de los nuevos inmigrantes! Entonces, si quitamos a nuestras 215 237 viviendas, los 21 000 apartamentos de menos de 40m2, ¡no nos quedan más "en stock" que 194 000 apartamentos aproximadamente! De estos 194 000 apartamentos que no todos los propietarios desean necesariamente vender, solo aquellos situados en los barrios centrales interesan a los recién llegados o a los extranjeros, lo que nos lleva a considerar finalmente solo 43 800 apartamentos potencialmente interesantes pues están situados en los siguientes famosos barrios: Centre-Ville, Na'hlaot, Shaarei 'Hessed, Re'havia, Katamon, Mamilla, Talbyeh, Kiryat Moshé, Baît Vegan, Rasco, Moshava Germanit y Yevanit, Baka y Makor 'Haim.
¡¡¡Problema, estos apartamentos están habitados!!! ¡Y por gente que cuenta con quedarse en su casa!
Ahora bien, los compradores potenciales son muy numerosos.
En efecto, ya entre la población local, hay personas que desean comprar o mudarse. También interesados, los recién llegados de otras ciudades israelíes. Porque aunque estos últimos no compensan a aquellos que dejan la ciudad (cada año aproximadamente 10 000 personas llegan mientras que 16 000 parten hacia otras ciudades, esencialmente hacia Tel-Aviv y Bet Shemesh), este movimiento crea de todas maneras una demanda suplementaria. Se posicionan igualmente los nuevos inmigrantes, y si antaño Haïfa y Tel-Aviv eran los destinos favoritos para instalarse al llegar a Israel, hoy, Jérusalem se ha impuesto ampliamente como ciudad de primera intención (en 2014, más del 11% de los nuevos inmigrantes se instalaron primero en la capital). Y de estos 2800 nuevos inmigrantes, una amplia mayoría (927) llegaba de France, superando incluso a aquellos provenientes de América (678).
En resumen entonces, una fuerte demanda local, una fuerte demanda nacional, y un sionismo religioso que conduce a una nueva forma de sionismo: el sionismo inmobiliario, aliando lo sentimental a la seguridad financiera. Y a pesar de precios necesariamente muy elevados, a pesar de una arquitectura lejos de ser Haussmanniana y un recorrido del combatiente para comprar un bien, es precisamente en Jérusalem donde la inversión inmobiliaria parece la más segura, llevando cada vez más a los nuevos adquirientes a explorar nuevas pistas ("alyah administrativa") para tratar de mantener una discreción absoluta, tanto aquí como en su país de origen o de residencia. Porque si uno está orgulloso (para sí mismo) de ser propietario en Jérusalem, no necesariamente tiene ganas de exhibirse como propietario israelí fuera de nuestras fronteras...
¿Entonces el año próximo en Jérusalem? ¡Después de todo como decía Théodore Hertzl"¡si ustedes lo quieren, no es una leyenda"!
Fuentes: Central Bureau of Statistics, Jerusalem Institute for Israeli Research, yad 2, The Marker, Ministere des finances
