בישראל, עסקאות נדל"ן מהוות חלק עצום מכלכלת המדינה (המיסים הישירים על עסקאות נדל"ן מהווים יותר מ-7% מכלל המיסים הנגבים בישראל!). עיקר העסקאות הללו נעשה עם זאת במספר קטן מאוד של ערים.
כך מחקר עדכני מציין שלמשל ב-2014, 4,199 עסקאות הנוגעות לדירות המבוקשות ביותר (של 3 עד 4 חדרים) בוצעו ב-Tel-Aviv ו-3,931 ב-Jérusalem, מה שמציב את שני המוקדים הדתיים, הפוליטיים והכלכליים הגדולים הללו בראש המדינה. ב-33.9% מהמקרים, מדובר ברכישות נדל"ן ראשונות, ב-46.2%, העסקאות הללו באות בעקבות שינוי עיר, ב-34.7%, מדובר בהשקעות טהורות וב-11.2% מהמקרים, מדובר ברכישות על ידי זרים.
ב-Tel-Aviv רואים את המספר הגדול ביותר של רוכשים ראשונים (7.1% מהרכישות המקומיות), בעוד שב-Jérusalem קונים דירה לרוב בעקבות מעבר דירה.
Tel-Aviv מתמקמת גם כעיר שבה קונים הכי הרבה להשקעה טהורה על ידי ישראלים, בעוד ש-Jérusalem נשארת היעד המועדף של רוכשים זרים (28% מהעסקאות שבוצעו ב-Jérusalem נעשו על ידי זרים; לשם השוואה, ב-Ashkelon רק 2.3% מהעסקאות מבוצעות על ידי זרים).
וניתן רק לקבוע שהמחירים לא מפסיקים לעלות באופן מרשים, הן ב-Jérusalem והן ב-Tel-Aviv. כעת נדרשים בממוצע 2,177,000 שקלים כדי לקנות דירת 4 חדרים ב-Jérusalem ו-3,000,000 שקלים ב-Tel-Aviv. לידיעה, 1,000,000 מספיקים עבור אותם 4 חדרים ב-Ashkelon.
אבל למה לעזאזל זה כל כך יקר ב-Jérusalem???
אין חוף, בניינים לא תמיד יפים למראה, אווירה לפעמים מחמירה... נכון, אבל כבר יותר מ-2000 שנה כל יהודי העולם חוזרים ללא הפסקה "השנה הבאה ב-Jérusalem", ולא "השנה הבאה בחוף או בסקי"! אפילו היהודים הרחוקים ביותר מהיהדות שמעו את הפזמון הזה שבתרגום אמריקאי יהיה: "Location, location, location" (מיקום, מיקום, מיקום בצרפתית טובה).
כאן נמצא הבעיה. Jérusalem, 850,000 תושבים ורק 215,237 יחידות דיור מגורים. בממוצע, 81 מ"ר לדירה. ואם ישראלים ותיקים מסוגלים לחשוב על עצמם כמתגוררים טוב ב-35 מ"ר כי גידלו שם עשרה ילדים, זה בוודאי לא החלום של זרים או עולים חדשים! אז אם נוציא מ-215,237 הדירות שלנו את 21,000 הדירות של פחות מ-40 מ"ר, נישארים לנו "במלאי" רק כ-194,000 דירות! מתוך 194,000 דירות אלה שלא כל הבעלים רוצים בהכרח למכור, רק אלה הממוקמות ברובעים המרכזיים מעניינות את הבאים החדשים או הזרים, מה שמביא אותנו לשקול בסופו של דבר רק 43,800 דירות בעלות פוטנציאל מעניין כי ממוקמות ברובעים המפורסמים הבאים: מרכז העיר, Na'hlaot, Shaarei 'Hessed, Re'havia, Katamon, Mamilla, Talbyeh, Kiryat Moshé, Baît Vegan, Rasco, Moshava Germanit ו-Yevanit, Baka ו-Makor 'Haim.
בעיה, הדירות הללו מיושבות!!! ועל ידי אנשים שמתכוונים להישאר בבתיהם!
אולם הקונים הפוטנציאליים רבים מאוד.
אכן, כבר בקרב האוכלוסייה המקומית, יש אנשים שרוצים לקנות או לעבור דירה. מעוניינים גם באים חדשים מערים ישראליות אחרות. כי למרות שהאחרונים לא מפצים על אלה שעוזבים את העיר (מדי שנה כ-10,000 אנשים מגיעים בעוד ש-16,000 עוזבים לערים אחרות, בעיקר ל-Tel-Aviv ו-Bet Shemesh), התנועה הזאת יוצרת עדיין ביקוש נוסף. מתמקמים גם העולים החדשים, ואם בעבר Haïfa ו-Tel-Aviv היו היעדים המועדפים להתיישבות בהגעה לישראל, היום Jérusalem התבססה במידה רבה כעיר כוונה ראשונה (ב-2014, יותר מ-11% מהעולים החדשים התיישבו תחילה בבירה). ומתוך 2,800 העולים החדשים הללו, רוב גדול (927) הגיעו מ-France, עולים אפילו על אלה שהגיעו מאמריקה (678).
לסיכום אמר, ביקוש מקומי חזק, ביקוש ארצי חזק, וציונות דתית המביאה לצורה חדשה של ציונות: הציונות הנדל"נית, המשלבת את הרגשי עם הביטחון הכלכלי. ולמרות מחירים גבוהים בהכרח, למרות אדריכלות רחוקה מלהיות Haussmannienne ומסלול מכשולים לקנות נכס, דווקא ב-Jérusalem ההשקעה הנדל"נית נראית הכי מובטחת, מה שמוביל יותר ויותר רוכשים חדשים לחקור מסלולים חדשים ("עלייה אדמיניסטרטיבית") כדי לנסות לשמור על דיסקרטיות מוחלטת, הן כאן והן במדינת המוצא או המגורים שלהם. כי אם גאים (לעצמנו) להיות בעלים ב-Jérusalem, לא בהכרח רוצים להתהדר כבעלים ישראלים מחוץ לגבולותינו...
אז השנה הבאה ב-Jérusalem? אחרי הכל כפי שאמר Théodore Hertzl"אם תרצו, אין זו אגדה"!
מקורות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המכון הירושלמי לחקר ישראל, yad 2, The Marker, משרד האוצר
