В Израиле сделки с недвижимостью составляют огромную часть экономики страны (прямые налоги с операций с недвижимостью составляют более 7% от всех налогов, собираемых в Израиле!). Основная часть этих сделок, однако, происходит в очень небольшом количестве городов.
Так, недавнее исследование показывает, что, например, в 2014 году 4199 сделок с наиболее востребованными квартирами (от 3 до 4 комнат) было заключено в Tel-Aviv и 3931 в Jerusalem, что поставило эти два крупных религиозных, политических и экономических центра во главе страны. В 33,9% случаев речь идет о первых приобретениях недвижимости, в 46,2% эти сделки следуют за переездом в другой город, в 34,7% это чистые инвестиции, а в 11,2% случаев это приобретения иностранцами.
Именно в Tel-Aviv наблюдается больше всего покупателей первого жилья (7,1% от местных покупок), в то время как в Jerusalem квартиру часто покупают в связи с переездом.
Tel-Aviv также позиционируется как город, где больше всего покупают для чистых инвестиций израильтяне, в то время как Jerusalem остается привилегированной целью иностранных покупателей (28% сделок, заключенных в Jerusalem, совершаются иностранцами; для сравнения, в Ashkelon только 2,3% сделок совершается иностранцами).
И нельзя не констатировать, что цены продолжают впечатляюще расти как в Jerusalem, так и в Tel-Aviv. Теперь в среднем нужно 2 177 000 шекелей, чтобы купить 4-комнатную квартиру в Jerusalem и 3 000 000 шекелей в Tel-Aviv. Для справки: 1 000 000 достаточно для той же 4-комнатной квартиры в Ashkelon.
Но почему же, черт возьми, так дорого в Jerusalem???
Нет пляжа, здания не всегда красивые, атмосфера иногда суровая... Конечно, но уже более 2000 лет все евреи мира неустанно повторяют «В следующем году в Jerusalem», а не «В следующем году на пляж или на лыжи»! Даже самые далекие от иудаизма евреи слышали эту присказку, которая в американском переводе звучала бы: «Расположение, расположение, расположение».
Вот в чем загвоздка. Jerusalem, 850 000 жителей и только 215 237 жилых помещений. В среднем 81 м² на квартиру. И если коренные израильтяне способны считать себя хорошо устроенными в 35 м², поскольку там они вырастили десять детей, это определенно не мечта иностранцев или новых иммигрантов! Итак, если из наших 215 237 жилищ убрать 21 000 квартир площадью менее 40 м², у нас останется «в наличии» только около 194 000 квартир! Из этих 194 000 квартир, которые не все владельцы обязательно хотят продавать, только те, что расположены в центральных районах, интересуют новоприбывших или иностранцев, что приводит нас к рассмотрению в конечном итоге только 43 800 потенциально интересных квартир, поскольку они расположены в следующих известных районах: Centre-Ville, Na'hlaot, Shaarei 'Hessed, Re'havia, Katamon, Mamilla, Talbyeh, Kiryat Moshé, Baît Vegan, Rasco, Moshava Germanit и Yevanit, Baka и Makor 'Haim.
Проблема в том, что эти квартиры заняты!!! И людьми, которые вполне намерены остаться дома!
А потенциальных покупателей очень много.
Действительно, уже среди местного населения есть люди, которые хотят купить или переехать. Также заинтересованы новоприбывшие из других израильских городов. Поскольку, хотя последние не компенсируют тех, кто покидает город (каждый год около 10 000 человек приезжают, в то время как 16 000 уезжают в другие города, в основном в Tel-Aviv и Bet Shemesh), это движение все же создает дополнительный спрос. Также позиционируются новые иммигранты, и если раньше Haïfa и Tel-Aviv были любимыми направлениями для поселения по прибытии в Израиль, сегодня Jerusalem широко утвердился как город первого намерения (в 2014 году более 11% новых иммигрантов поселились сначала в столице). И из этих 2800 новых иммигрантов подавляющее большинство (927) прибыли из France, превзойдя даже тех, кто прибыл из Америки (678).
Итак, в резюме: высокий местный спрос, высокий национальный спрос и религиозный сионизм, который ведет к новой форме сионизма: сионизму недвижимости, объединяющему сентиментальное с финансовой безопасностью. И несмотря на неизбежно очень высокие цены, несмотря на архитектуру, далекую от османской, и полосу препятствий при покупке недвижимости, именно в Jerusalem инвестиции в недвижимость кажутся наиболее безопасными, что все больше заставляет новых покупателей исследовать новые пути («административная алия»), чтобы попытаться сохранить абсолютную конфиденциальность как здесь, так и в своей стране происхождения или проживания. Потому что если мы гордимся (для себя) тем, что являемся собственниками в Jerusalem, мы не обязательно хотим афишировать себя как израильских собственников за пределами наших границ...
Итак, в следующем году в Jerusalem? В конце концов, как говорил Théodore Hertzl«если вы этого хотите, это не легенда»!
Источники: Central Bureau of Statistics, Jerusalem Institute for Israeli Research, yad 2, The Marker, Ministere des finances
