In Israël, le transazioni immobiliari rappresentano una parte enorme dell'economia del paese (le tasse dirette sulle transazioni immobiliari rappresentano più del 7% di tutte le imposte raccolte in Israël!). La maggior parte di queste transazioni si fa tuttavia su un numero molto ristretto di città.
Così uno studio recente indica che per esempio nel 2014, 4199 transazioni riguardanti gli appartamenti più richiesti (da 3 a 4 locali) sono state realizzate a Tel-Aviv e 3931 a Jérusalem, posizionando così questi due grandi poli religiosi, politici ed economici in testa al paese. Nel 33.9% dei casi, si tratta di primi acquisti immobiliari, nel 46.2%, queste transazioni seguono a un cambio di città, nel 34.7%, si tratta di puri investimenti e nell'11.2% dei casi, si tratta di acquisizioni da parte di stranieri.
È a Tel-Aviv che si constata il maggior numero di primi acquirenti di proprietà (7.1% degli acquisti locali), mentre è spesso in seguito a un trasloco che si compra un appartamento a Jérusalem.
Tel-Aviv si posiziona anche come la città dove si compra di più per investimento puro da parte degli israeliani, mentre Jérusalem rimane il bersaglio privilegiato dei compratori stranieri (28% delle transazioni realizzate a Jérusalem sono fatte da stranieri; per confronto, ad Ashkelon solo il 2.3% delle transazioni sono effettuate da stranieri).
E non si può che constatare che i prezzi non smettono di salire in modo impressionante, tanto a Jérusalem quanto a Tel-Aviv. Occorrono ora in media 2 177 000 shekels per comprare un appartamento di 4 locali a Jérusalem e 3 000 000 shekels a Tel-Aviv. Per informazione, 1 000 000 bastano per questi stessi 4 locali ad Ashkelon.
Ma perché diavolo è dunque così caro a Jérusalem???
Niente spiaggia, edifici non sempre belli da vedere, un'atmosfera a volte austera... Certo, ma da più di 2000 anni tutti gli ebrei del mondo ripetono instancabilmente "L'anno prossimo a Jérusalem", e non "L'anno prossimo in spiaggia o a sciare"! Anche gli ebrei più lontani dall'ebraismo hanno sentito questa litania che tradotta all'americana darebbe: "Location, location, location" (posizione, posizione, posizione in buon italiano).
È qui che il problema si pone. Jérusalem, 850 000 abitanti e soltanto 215 237 abitazioni residenziali. In media, 81m2 per appartamento. E se gli israeliani autoctoni sono capaci di considerarsi ben alloggiati in 35m2 perché vi hanno cresciuto dieci figli, questo non è certo il sogno degli stranieri o dei nuovi immigrati! Allora, se togliamo ai nostri 215 237 alloggi, i 21 000 appartamenti di meno di 40m2, non ci rimangono più "in stock" che 194 000 appartamenti circa! Su questi 194 000 appartamenti che non tutti i proprietari desiderano necessariamente vendere, solo quelli situati nei quartieri centrali interessano i nuovi arrivati o gli stranieri, il che ci porta a considerare finalmente solo 43 800 appartamenti potenzialmente interessanti perché situati nei famosi quartieri seguenti: Centre-Ville, Na'hlaot, Shaarei 'Hessed, Re'havia, Katamon, Mamilla, Talbyeh, Kiryat Moshé, Baît Vegan, Rasco, Moshava Germanit e Yevanit, Baka e Makor 'Haim.
Problema, questi appartamenti sono abitati!!! E da persone che contano bene di rimanere a casa loro!
Ora i compratori potenziali sono molto numerosi.
Infatti, già tra la popolazione locale, ci sono persone che desiderano comprare o traslocare. Ugualmente interessati, i nuovi arrivati da altre città israeliane. Perché benché questi ultimi non compensino quelli che lasciano la città (ogni anno circa 10 000 persone arrivano mentre 16 000 partono verso altre città, essenzialmente verso Tel-Aviv e Bet Shemesh), questo movimento crea comunque una domanda supplementare. Si posizionano ugualmente i nuovi immigrati, e se un tempo Haïfa e Tel-Aviv erano le destinazioni favorite per stabilirsi arrivando in Israël, oggi, Jérusalem si è largamente imposta come città di prima intenzione (nel 2014, più dell'11% dei nuovi immigrati si sono stabiliti prima nella capitale). E su questi 2800 nuovi immigrati, una larga maggioranza (927) arrivavano dalla Francia, superando anche quelli provenienti dall'America (678).
In riassunto dunque, una forte domanda locale, una forte domanda nazionale, e un sionismo religioso che conduce a una nuova forma di sionismo: il sionismo immobiliare, che unisce il sentimentale alla sicurezza finanziaria. E malgrado prezzi necessariamente molto elevati, malgrado un'architettura lontana dall'essere Haussmanniana e un percorso ad ostacoli per comprare un bene, è proprio a Jérusalem che l'investimento immobiliare sembra il più sicuro, portando sempre più i nuovi acquirenti a esplorare nuove piste ("alyah amministrativa") per cercare di mantenere una discrezione assoluta, tanto qui che nel loro paese d'origine o di residenza. Perché se si è orgogliosi (per se stessi) di essere proprietari a Jérusalem, non si ha necessariamente voglia di esibirsi come proprietari israeliani fuori dai nostri confini...
Allora l'anno prossimo a Jérusalem? Dopo tutto come diceva Théodore Hertzl"se lo volete, non è una leggenda"!
Fonti: Central Bureau of Statistics, Jerusalem Institute for Israeli Research, yad 2, The Marker, Ministère des finances
