La compra inmobiliaria en Israel sigue un recorrido que no tiene nada que ver con lo que conocemos en Francia. No hay notario, ni compromiso de venta, ni cláusula suspensiva de préstamo. El proceso se basa casi enteramente en su abogado, quien es a la vez su consejero jurídico, su verificador, su negociador y su garante hasta la inscripción final de su propiedad.
Esta guía detalla cada una de las ocho etapas, desde la primera visita hasta la entrega de las llaves. Ya sea residente, nuevo inmigrante o comprador desde el extranjero, estas etapas se aplican a toda transacción en el mercado de segunda mano (para la compra sobre plano a un promotor, consultenuestro artículo dedicado a proyectos nuevos — próximamente).
📖 Este artículo forma parte de laGuía Definitiva del Inmobiliario en Israel
Etapa 1 — Definir su presupuesto real
Antes incluso de visitar una sola propiedad, establezca las cifras. El precio anunciado de un apartamento no es el precio que va a pagar. Hay que añadir un sobre de8 a 10% de gastos adicionalesque incluye:
Elimpuesto de adquisición(mas rechisha) representa el rubro más importante. Su tasa varía según el precio del inmueble y su estatus. Para una primera propiedad en residencia principal, los primeros tramos se benefician de exenciones. Para un inversor o no residente, cuente aproximadamente 8% del precio de compra. Los olim hadashim se benefician de baremos reducidos durante un período limitado después de su aliyah.
Loshonorarios de abogadose sitúan generalmente entre 1% y 1,5% del precio, IVA incluido. Es una inversión no negociable — veremos por qué en la etapa 3.
Lacomisión de agenciaes del 2% del precio + IVA (17%), es decir aproximadamente 2,34% en total. Se debe si pasa por un agente inmobiliario (metavekh).
Si necesita un préstamo (mashkanta), obtenga unacuerdo de principio del bancoantes de cualquier gestión. Es esencial, porque a diferencia de Francia, no existe ninguna cláusula suspensiva en Israel: si firma un contrato y el banco rechaza su préstamo, usted sigue comprometido.
💡 Consejo:Los residentes pueden pedir prestado hasta el 70% del precio de compra. Los no residentes están limitados al 50%. Prevea su aporte en consecuencia.
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Etapa 2 — Encontrar la propiedad
La búsqueda comienza por tres decisiones fundamentales: laciudad, eltipo de inmueble(apartamento, villa, dúplex, ático) y eltipo de transacción(compra de segunda mano, proyecto nuevo, o inversión de alquiler).
Puede buscar por sí mismo en portales como immobilier.co.il, o recurrir a un agente inmobiliario (metavekh). El agente conoce el mercado local, tiene acceso a inmuebles que no siempre se publican en línea, y puede negociar por usted. Su comisión está reglamentada y es transparente.
Durante las visitas, preste atención a los detalles que pueden causar problemas: una habitación añadida en el techo, un balcón cerrado sin permiso, una extensión en el jardín, un aparcamiento que no está registrado a nombre del inmueble. Estas construcciones pueden ser ilegales y conllevar complicaciones mayores. Anote todo y transmítalo a su abogado.
⚠️ Atención:En Israel, el inmueble se vende "en el estado en que se encuentra". No existe ninguna obligación legal para el vendedor de proporcionar un diagnóstico técnico. Si quiere hacer inspeccionar el inmueble (y es muy recomendable), es a usted a quien corresponde encargar un bodek bait (experto en diagnóstico) a sus expensas.
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Etapa 3 — Elegir su abogado (ANTES de comprometerse)
Es la regla número uno del inmobiliario en Israel:elija su abogado antes de elegir su inmueble. No después. No al mismo tiempo. Antes.
En Israel, no hay notario en el sentido francés. Es el abogado especializado en derecho inmobiliario (orech din) quien cumple este rol, y mucho más. Es el director de orquesta de toda la transacción.
Su abogado interviene en cada etapa:
Efectúa lasverificaciones jurídicasdel inmueble: título de propiedad, inscripción en el Tabu o en otro registro, hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de paso, órdenes de demolición, deudas impagadas, legalidad de las construcciones.
Élredacta y negocia el contratode venta en su interés. Cada cláusula cuenta — no hay contrato estándar en Israel.
Cumplimenta ladeclaración fiscalante las autoridades (mas rechisha, mas shevach), optimiza su imposición, y se asegura de que se obtengan las certificaciones fiscales.
Gestiona lospagos y garantías, deposita los fondos en el secuestro si es necesario, y supervisa el levantamiento de hipoteca del vendedor.
Procede a lainscripción oficialde la propiedad a su nombre en el Tabu.
⚠️ Importante:El comprador y el vendedor deben tener cada uno su propio abogado. Un abogado no puede defender los intereses de las dos partes — a menudo son divergentes.
💡 Para los compradores a distancia:Si no reside en Israel, su abogado puede actuar en su nombre gracias a un poder notarial (yipuy koach). Podrá firmar el contrato y efectuar todas las gestiones sin que usted tenga que desplazarse.
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Etapa 4 — Las verificaciones jurídicas (due diligence)
Una vez que haya encontrado un inmueble que le interese, su abogado inicia la fase de verificación. Es la etapa más importante de todo el proceso. Condiciona su decisión de compra y los términos del contrato.
Su abogado verifica eltítulo de propiedad. En Israel, un inmueble puede estar registrado de varias maneras, y no todas ofrecen el mismo nivel de seguridad:
ElTabu(registro de la propiedad oficial) es la mejor situación. El inmueble está dividido en lotes, cada apartamento está identificado y registrado. Su título es oficial, irrefutable y oponible a terceros.
Elarrendamiento enfitéuticoconcierne a los terrenos pertenecientes al Estado de Israel (la mayoría). El Estado otorga un arrendamiento de 49 años renovable. Es un título bastante seguro porque está garantizado por el Estado, pero hay que verificar las condiciones del arrendamiento.
Losterrenos indivisosse encuentran en los grupos de compra: varios adquirientes son copropietarios de un terreno. Los derechos sobre cada apartamento son contractuales hasta la división oficial de los lotes. Más arriesgado.
La inscripción en unaempresa constructora: cuando el edificio aún no está dividido en el Tabu, sus derechos están inscritos en los registros del promotor. Su abogado debe asegurarse de que existe una mención que protege sus derechos sobre el terreno.
Más allá del título, su abogado verifica la ausencia de hipotecas, embargos, deudas de copropiedad, la conformidad del permiso de construcción, el reglamento de copropiedad, y si existen proyectos urbanísticos susceptibles de afectar el inmueble (Tama 38, Pinouyi Binouyi).
💡 Bueno saber:El nesach Tabu es el extracto catastral que resume el estado jurídico del inmueble. Su abogado lo solicitará primero — es la radiografía completa de la propiedad.
Etapa 5 — La negociación y la oferta
En Israel, la negociación se hace generalmente de forma oral o a través del agente inmobiliario. No hay sistema de oferta formalizada como en Francia.
Un punto crucial:no firme nada ni abone ningún anticipo antes del contrato definitivo. Nada de promesa de compra, nada de precontrato, nada de reserva con cheque. La gran mayoría de los abogados israelíes lo desaconsejan formalmente, y por buenas razones:
Todo documento firmado puede ser considerado como un compromiso contractual firme. Será muy difícil anularlo si se descubre un problema después. Además, un compromiso escrito desencadena inmediatamente una obligación de declaración fiscal — podría tener que pagar un impuesto sobre un inmueble que finalmente no compra.
La secuencia correcta es: negociación oral → acuerdo sobre el precio → su abogado efectúa las verificaciones → se redacta el contrato definitivo → usted firma el contrato y abona el primer pago.
⚠️ Regla de oro:En Israel, solo se firma una vez, y es el contrato definitivo. Todo lo que precede permanece verbal y sin compromiso.
Etapa 6 — La firma del contrato
El contrato de venta se redacta en hebreo — es el idioma oficial, y es este documento el que hace fe ante las autoridades. Su abogado francófono le explicará cada cláusula, o le proporcionará una carta recapitulativa en francés de los puntos esenciales.
El contrato fija elprecio, elcalendario de pagos(habitualmente en 3 a 5 pagos escalonados), lafecha de entregadel inmueble, lascondicionesde la transacción, y laspenalizacionesen caso de incumplimiento de una u otra parte.
En el momento de la firma, su abogado también hace firmar lasescrituras de traspasodefinitivas. Estos documentos, aunque firmados inmediatamente, solo se registrarán en el Tabu una vez que el precio esté íntegramente pagado y el inmueble entregado. La ventaja de este método: si el vendedor llegara a fallecer o a fallar antes del fin de la transacción, sus derechos ya están asegurados por estas escrituras irrevocables.
Su abogado obtiene también unainscripción provisional(he'arat azhara) en el Tabu, que protege sus derechos frente a terceros desde la firma.
Etapa 7 — Los pagos y el período de transición
El pago del precio se efectúa en varios pagos, según el calendario definido en el contrato. Típicamente:
Momento | Porcentaje del precio |
|---|---|
En la firma | 10 a 20% |
En una fecha intermedia (30-60 días) | 30 a 40% |
En la entrega de las llaves | El saldo (40 a 60%) |
Cada pago está condicionado al respeto de ciertas obligaciones por parte del vendedor: levantamiento de hipoteca, obtención de las certificaciones fiscales, liberación del inmueble por el eventual inquilino.
Si financia una parte por mashkanta, el banco abona directamente su parte al vendedor. Su abogado coordina el calendario entre los pagos de su aporte y los del banco.
Paralelamente, los dos abogados cumplimentan lasdeclaraciones fiscalesante las autoridades. El vendedor declara la venta para el cálculo del mas shevach (plusvalía), y usted declara la compra para el cálculo del mas rechisha (impuesto de adquisición). Estas declaraciones deben hacerse en los 30 días siguientes a la firma.
Etapa 8 — La entrega y la inscripción en el Tabu
El día de la entrega, recibe las llaves del inmueble. Antes de eso, su abogado se ha asegurado de que el vendedor ha cumplido todas sus obligaciones: levantamiento efectivo de hipoteca, pago de todas las deudas relacionadas con el inmueble (arnona, vaad bait, agua, electricidad), y obtención de las certificaciones fiscales.
Después de la entrega viene la última etapa, a menudo la más larga: lainscripción oficial en el Tabua su nombre. Su abogado procede al registro una vez que se reúnen todas las condiciones (pago íntegro, certificaciones fiscales, levantamiento de todas las cargas). Este proceso puede tomar varias semanas a varios meses según la complejidad del expediente.
Una vez inscrito en el Tabu, usted es oficial y legalmente propietario. Este título es oponible a todos.
💡 Bueno saber:Desde su mudanza, inscríbase en el municipio para la arnona (impuesto inmobiliario) y en la copropiedad (vaad bait). Si es olé hadash, puede beneficiarse de exenciones de arnona significativas.
¿Cuánto tiempo dura el proceso?
Para una compra de segunda mano, cuente2 a 4 mesesentre la decisión de compra y la entrega de las llaves. Los plazos se reparten generalmente así:
Etapa | Duración típica |
|---|---|
Búsqueda del inmueble | Variable (algunos días a varios meses) |
Verificaciones jurídicas | 1 a 2 semanas |
Redacción y firma del contrato | 1 a 2 semanas |
Pagos escalonados | 1 a 3 meses |
Entrega | En la fecha del contrato |
Inscripción en el Tabu | 1 a 6 meses después de la entrega |
Resumen: las 8 etapas de un vistazo
# | Etapa | Actor principal |
|---|---|---|
1 | Definir su presupuesto (precio + 8-10% de gastos) | Usted + banco |
2 | Encontrar la propiedad | Usted + agente inmobiliario |
3 | Elegir su abogado | Usted |
4 | Verificaciones jurídicas | Su abogado |
5 | Negociación y oferta (oral únicamente) | Usted + agente |
6 | Firma del contrato | Abogados de las dos partes |
7 | Pagos y declaraciones fiscales | Usted + abogado + banco |
8 | Entrega + inscripción en el Tabu | Su abogado |
Los documentos a preparar
Antes de lanzarse, reúna los siguientes documentos:
Para todos los compradores:pasaporte o cédula de identidad israelí, extractos bancarios recientes (prueba de fondos o acuerdo de principio mashkanta), coordenadas bancarias en Israel.
Para los olim hadashim:teudat oleh (para beneficiarse de las ventajas fiscales sobre el mas rechisha).
Para los compradores desde el extranjero:poder notarial (yipuy koach) si su abogado debe firmar en su nombre, cuenta bancaria israelí abierta (indispensable para las transferencias).
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