Comprar um imóvel em Israel: as 8 etapas do processo de compra (2026)

A compra imobiliária em Israel segue um percurso que não tem nada a ver com o que conhecemos em França. Não há notário, nem compromisso de venda, nem cláusula suspensiva de empréstimo. O processo baseia-se quase inteiramente no seu advogado, que é ao mesmo tempo o seu conselheiro jurídico, verificador, negociador e garante até ao registro final da sua propriedade.

Este guia detalha cada uma das oito etapas, da primeira visita até à entrega das chaves. Seja residente, novo imigrante ou comprador do exterior, estas etapas aplicam-se a toda transação no mercado usado (para compra na planta com promotor, consulteo nosso artigo dedicado aos projetos novos — em breve).

📖 Este artigo faz parte doGuia Definitivo do Imobiliário em Israel

Etapa 1 — Definir o orçamento real

Antes mesmo de visitar um único imóvel, coloque os números no papel. O preço anunciado de um apartamento não é o preço que vai pagar. É preciso adicionar uma verba de8 a 10% de custos adicionaisque inclui:

Oimposto de aquisição(mas rechisha) representa o item mais importante. A sua taxa varia conforme o preço do imóvel e o seu estatuto. Para um primeiro imóvel em residência principal, os primeiros escalões beneficiam de isenções. Para um investidor ou não-residente, conte cerca de 8% do preço de compra. Os olim hadashim aproveitam tabelas reduzidas durante um período limitado após a sua aliyah.

Oshonorários de advogadosituam-se geralmente entre 1% e 1,5% do preço, IVA incluído. É um investimento não negociável — veremos porquê na etapa 3.

Acomissão de agênciaé de 2% do preço + IVA (17%), ou seja, cerca de 2,34% no total. É devida se passar por um agente imobiliário (metavekh).

Se precisar de um empréstimo (mashkanta), obtenha umacordo de princípio do bancoantes de qualquer passo. É essencial, pois ao contrário da França, não existe nenhuma cláusula suspensiva em Israel: se assinar um contrato e o banco recusar o seu empréstimo, fica na mesma comprometido.

💡 Conselho:Os residentes podem pedir emprestado até 70% do preço de compra. Os não-residentes estão limitados a 50%. Preveja a sua entrada em conformidade.

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Etapa 2 — Encontrar o imóvel

A busca começa por três decisões fundamentais: acidade, otipo de imóvel(apartamento, moradia, duplex, cobertura) e otipo de transação(compra no usado, projeto novo, ou investimento para arrendamento).

Pode procurar por si mesmo em portais como immobilier.co.il, ou recorrer a um agente imobiliário (metavekh). O agente conhece o mercado local, tem acesso a imóveis que nem sempre são publicados online, e pode negociar por si. A sua comissão é regulamentada e transparente.

Durante as visitas, esteja atento aos detalhes que podem causar problemas: um compartimento adicionado no telhado, uma varanda fechada sem licença, uma extensão no jardim, um estacionamento que não está registado em nome do imóvel. Estas construções podem ser ilegais e causar complicações importantes. Anote tudo e transmita ao seu advogado.

⚠️ Atenção:Em Israel, o imóvel é vendido "no estado". Não existe nenhuma obrigação legal para o vendedor fornecer um diagnóstico técnico. Se quiser fazer inspecionar o imóvel (e é vivamente recomendado), cabe-lhe mandar um bodek bait (perito em diagnóstico) por sua conta.

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Etapa 3 — Escolher o advogado (ANTES de se comprometer)

É a regra número um do imobiliário em Israel:escolha o seu advogado antes de escolher o seu imóvel. Não depois. Não ao mesmo tempo. Antes.

Em Israel, não há notário no sentido francês. É o advogado especializado em direito imobiliário (orech din) que desempenha esse papel, e muito mais. É o maestro de toda a transação.

O seu advogado intervém em cada etapa:

Efetua asverificações jurídicasdo imóvel: título de propriedade, inscrição no Tabu ou noutro registo, hipotecas, penhoras, servidões, direitos de passagem, ordens de demolição, dívidas em atraso, legalidade das construções.

Eleredige e negocia o contratode venda no seu interesse. Cada cláusula conta — não há contrato padrão em Israel.

Preenche adeclaração fiscaljunto das autoridades (mas rechisha, mas shevach), otimiza a sua tributação, e assegura-se de que as certidões fiscais são obtidas.

Gere ospagamentos e garantias, deposita os fundos em sequestro se necessário, e supervisiona o levantamento da hipoteca do vendedor.

Procede àinscrição oficialda propriedade em seu nome no Tabu.

⚠️ Importante:O comprador e o vendedor devem ter cada um o seu próprio advogado. Um advogado não pode defender os interesses de ambas as partes — são frequentemente divergentes.

💡 Para os compradores à distância:Se não reside em Israel, o seu advogado pode agir em seu nome através de uma procuração notariada (yipuy koach). Poderá assinar o contrato e efetuar todos os procedimentos sem que tenha de se deslocar.

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Etapa 4 — As verificações jurídicas (due diligence)

Uma vez encontrado um imóvel que lhe interessa, o seu advogado inicia a fase de verificação. É a etapa mais importante de todo o processo. Condiciona a sua decisão de compra e os termos do contrato.

O seu advogado verifica otítulo de propriedade. Em Israel, um imóvel pode ser registado de várias formas, e nem todas oferecem o mesmo nível de segurança:

OTabu(registo predial oficial) é a melhor situação. O imóvel está dividido em lotes, cada apartamento está identificado e registado. O seu título é oficial, irrefutável e oponível a terceiros.

Oaforamentodiz respeito aos terrenos pertencentes ao Estado de Israel (a maioria). O Estado concede um aforamento de 49 anos renovável. É um título bastante seguro pois garantido pelo Estado, mas é preciso verificar as condições do aforamento.

Osterrenos indivisosencontram-se nos grupos de compra: vários compradores são coproprietários de um terreno. Os direitos sobre cada apartamento são contratuais até à divisão oficial dos lotes. Mais arriscado.

A inscrição junto de umaempresa de construção: quando o prédio ainda não está dividido no Tabu, os seus direitos estão inscritos nos registos do promotor. O seu advogado deve assegurar-se de que existe uma menção protegendo os seus direitos sobre o terreno.

Para além do título, o seu advogado verifica a ausência de hipotecas, penhoras, dívidas de condomínio, a conformidade da licença de construção, o regulamento de condomínio, e se existem projetos urbanísticos suscetíveis de afetar o imóvel (Tama 38, Pinouyi Binouyi).

💡 Bom saber:O nesach Tabu é o extrato cadastral que resume o estado jurídico do imóvel. O seu advogado pedi-lo-á em primeiro lugar — é a radiografia completa da propriedade.

Etapa 5 — A negociação e a oferta

Em Israel, a negociação faz-se geralmente oralmente ou através do agente imobiliário. Não há sistema de oferta formalizada como em França.

Um ponto crucial:não assine nada nem verse qualquer sinal antes do contrato definitivo. Sem promessa de compra, sem pré-contrato, sem reserva com cheque. A grande maioria dos advogados israelitas desaconselha-o formalmente, e por boas razões:

Qualquer documento assinado pode ser considerado como um compromisso contratual firme. Será muito difícil anulá-lo se for descoberto um problema depois. Além disso, um compromisso escrito desencadeia imediatamente uma obrigação de declaração fiscal — poderá ter de pagar um imposto sobre um imóvel que afinal não compra.

A sequência correta é: negociação oral → acordo sobre o preço → o seu advogado efetua as verificações → o contrato definitivo é redigido → assina o contrato e versa o primeiro pagamento.

⚠️ Regra de ouro:Em Israel, só se assina uma vez, e é o contrato definitivo. Tudo o que precede fica verbal e sem compromisso.

Etapa 6 — A assinatura do contrato

O contrato de venda é redigido em hebraico — é a língua oficial, e é este documento que faz fé junto das autoridades. O seu advogado francófono explicar-lhe-á cada cláusula, ou fornecer-lhe-á uma carta recapitulativa em francês dos pontos essenciais.

O contrato fixa opreço, ocalendário de pagamento(habitualmente em 3 a 5 pagamentos escalonados), adata de entregado imóvel, ascondiçõesda transação, e aspenalizaçõesem caso de incumprimento de uma ou outra parte.

No momento da assinatura, o seu advogado faz também assinar osatos de transferênciadefinitivos. Estes documentos, embora assinados imediatamente, só serão registados no Tabu uma vez o preço integralmente pago e o imóvel entregue. A vantagem deste método: se o vendedor vier a falecer ou falhar antes do fim da transação, os seus direitos já estão seguros por estes atos irrevogáveis.

O seu advogado obtém também umainscrição provisória(he'arat azhara) no Tabu, que protege os seus direitos face a terceiros desde a assinatura.

Etapa 7 — Os pagamentos e o período de transição

O pagamento do preço efetua-se em várias prestações, segundo o calendário definido no contrato. Tipicamente:

Cada pagamento está condicionado ao cumprimento de certas obrigações pelo vendedor: levantamento de hipoteca, obtenção das certidões fiscais, libertação do imóvel pelo eventual inquilino.

Se financiar uma parte por mashkanta, o banco versa diretamente a sua parte ao vendedor. O seu advogado coordena o calendário entre os pagamentos da sua entrada e os do banco.

Paralelamente, os dois advogados preenchem asdeclarações fiscaisjunto das autoridades. O vendedor declara a venda para o cálculo do mas shevach (mais-valia), e declara a compra para o cálculo do mas rechisha (imposto de aquisição). Estas declarações devem ser feitas nos 30 dias seguintes à assinatura.

Etapa 8 — A entrega e a inscrição no Tabu

No dia da entrega, recebe as chaves do imóvel. Antes disso, o seu advogado assegurou-se de que o vendedor cumpriu todas as suas obrigações: levantamento efetivo da hipoteca, pagamento de todas as dívidas ligadas ao imóvel (arnona, vaad bait, água, eletricidade), e obtenção das certidões fiscais.

Após a entrega vem a última etapa, frequentemente a mais longa: ainscrição oficial no Tabuem seu nome. O seu advogado procede ao registo uma vez reunidas todas as condições (pagamento integral, certidões fiscais, levantamento de todos os encargos). Este processo pode demorar várias semanas a vários meses conforme a complexidade do processo.

Uma vez inscrito no Tabu, é oficialmente e legalmente proprietário. Este título é oponível a todos.

💡 Bom saber:Desde a sua mudança, inscreva-se na câmara municipal para a arnona (imposto predial) e no condomínio (vaad bait). Se for olé hadash, pode beneficiar de isenções de arnona significativas.

Quanto tempo dura o processo?

Para uma compra no usado, conte2 a 4 mesesentre a decisão de compra e a entrega das chaves. Os prazos distribuem-se geralmente assim:

Resumo: as 8 etapas num relance

Os documentos a preparar

Antes de se lançar, reúna os seguintes documentos:

Para todos os compradores:passaporte ou cartão de identidade israelita, extratos bancários recentes (prova de fundos ou acordo de princípio mashkanta), coordenadas bancárias em Israel.

Para os olim hadashim:teudat oleh (para beneficiar das vantagens fiscais sobre o mas rechisha).

Para os compradores do exterior:procuração notariada (yipuy koach) se o seu advogado deve assinar em seu nome, conta bancária israelita aberta (indispensável para as transferências).

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👉Fiscalidade — mas rechisha, mas shevach, arnona

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Este guia é regularmente atualizado para refletir as evoluções da legislação israelita. Última atualização: março de 2026.

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