Покупка недвижимости в Израиле: 8 этапов процесса покупки (2026)

Покупка недвижимости в Израиле следует процессу, который не имеет ничего общего с тем, что мы знаем во Франции. Здесь нет ни нотариуса, ни предварительного договора купли-продажи, ни условия о получении кредита. Процесс почти полностью основывается на вашем адвокате, который является одновременно вашим юридическим консультантом, проверяющим, переговорщиком и гарантом до окончательной регистрации вашей собственности.

Этот гид детально описывает каждый из восьми этапов, от первого просмотра до передачи ключей. Независимо от того, являетесь ли вы резидентом, новым иммигрантом или покупателем из-за границы, эти этапы применимы к любой сделке на вторичном рынке (для покупки по проекту у застройщика, обратитесь кнашей статье, посвященной новым проектам — скоро).

📖 Эта статья является частьюПолного гида по недвижимости в Израиле

Этап 1 — Определить реальный бюджет

Еще до посещения хотя бы одного объекта, определите цифры. Указанная цена квартиры не является ценой, которую вы заплатите. Нужно добавить8-10% дополнительных расходов, которые включают:

Налог на приобретение (mas rechisha) представляет самую важную статью. Его ставка варьируется в зависимости от цены недвижимости и вашего статуса. Для первого жилья в качестве основного места жительства первые пороги пользуются освобождением. Для инвестора или нерезидента рассчитывайте примерно на 8% от цены покупки. olim hadashim пользуются льготными тарифами в течение ограниченного периода после своей aliyah.

Гонорары адвоката составляют обычно от 1% до 1,5% от цены, включая НДС. Это неоспоримая инвестиция — мы увидим почему на этапе 3.

Комиссия агентства составляет 2% от цены + НДС (17%), то есть примерно 2,34% всего. Она причитается, если вы обращаетесь к агенту по недвижимости (metavekh).

Если вам нужен кредит (mashkanta), получитепредварительное согласие банка перед любыми действиями. Это важно, поскольку в отличие от Франции в Израиле не существует никаких отлагательных условий: если вы подпишете договор и банк откажет в кредите, вы все равно остаетесь связанными обязательствами.

💡 Совет: Резиденты могут занимать до 70% от цены покупки. Нерезиденты ограничены 50%. Планируйте ваш первоначальный взнос соответственно.

Рассчитайте ваш ипотечный кредит →

Этап 2 — Найти недвижимость

Поиск начинается с трех основных решений:город,тип недвижимости (квартира, вилла, дуплекс, пентхаус) итип сделки (покупка на вторичном рынке, новый проект или инвестиция в аренду).

Вы можете искать самостоятельно на порталах типа immobilier.co.il или обратиться к агенту по недвижимости (metavekh). Агент знает местный рынок, имеет доступ к объектам, которые не всегда публикуются онлайн, и может вести переговоры за вас. Его комиссия регулируется и прозрачна.

При осмотрах обращайте внимание на детали, которые могут создать проблемы: комната, добавленная на крыше, балкон, закрытый без разрешения, пристройка в саду, парковочное место, не зарегистрированное на недвижимость. Эти постройки могут быть незаконными и повлечь серьезные осложнения. Отмечайте все и передавайте вашему адвокату.

⚠️ Внимание: В Израиле недвижимость продается "как есть". Не существует никакой юридической обязанности для продавца предоставить техническую диагностику. Если вы хотите провести осмотр объекта (и это настоятельно рекомендуется), вам нужно нанять bodek bait (эксперта по диагностике) за свой счет.

Исследуйте города на нашем портале →

Этап 3 — Выбрать адвоката (ДО заключения обязательств)

Это правило номер один недвижимости в Израиле:выберите вашего адвоката до выбора недвижимости. Не после. Не одновременно. До.

В Израиле нет нотариуса в французском понимании. Адвокат, специализирующийся на недвижимом праве (orech din), выполняет эту роль и намного больше. Он дирижер всей сделки.

Ваш адвокат участвует на каждом этапе:

Он проводитюридические проверки недвижимости: право собственности, регистрация в Tabu или в другом реестре, ипотеки, взыскания, сервитуты, права прохода, ордера на снос, неоплаченные долги, законность построек.

Онсоставляет и ведет переговоры по договору купли-продажи в ваших интересах. Каждое условие важно — в Израиле нет стандартного договора.

Он заполняетналоговую декларацию перед властями (mas rechisha, mas shevach), оптимизирует ваше налогообложение и обеспечивает получение налоговых справок.

Он управляетплатежами и гарантиями, депонирует средства у секвестра при необходимости и контролирует снятие ипотеки продавца.

Он осуществляетофициальную регистрацию собственности на ваше имя в Tabu.

⚠️ Важно: Покупатель и продавец должны каждый иметь своего собственного адвоката. Адвокат не может защищать интересы обеих сторон — они часто расходятся.

💡 Для покупателей на расстоянии: Если вы не проживаете в Израиле, ваш адвокат может действовать от вашего имени благодаря нотариальной доверенности (yipuy koach). Он сможет подписать договор и выполнить все формальности без необходимости вашего присутствия.

Обратитесь к нашим адвокатам-партнерам →

Этап 4 — Юридические проверки (due diligence)

Как только вы нашли интересующую вас недвижимость, ваш адвокат запускает фазу проверки. Это самый важный этап всего процесса. Он обусловливает ваше решение о покупке и условия договора.

Ваш адвокат проверяетправо собственности. В Израиле недвижимость может быть зарегистрирована несколькими способами, и все они не предлагают одинакового уровня безопасности:

Tabu (официальный земельный реестр) — лучшая ситуация. Недвижимость разделена на участки, каждая квартира идентифицирована и зарегистрирована. Ваше право собственности официально, неоспоримо и противопоставимо третьим лицам.

Эмфитевтический договор аренды касается земель, принадлежащих государству Израиль (большинство). Государство предоставляет аренду на 49 лет с возможностью продления. Это довольно надежное право собственности, поскольку гарантировано государством, но нужно проверить условия аренды.

Неразделенные земли встречаются в группах покупки: несколько приобретателей являются совладельцами земли. Права на каждую квартиру являются договорными до официального разделения участков. Более рискованно.

Регистрация встроительной компании: когда здание еще не разделено в Tabu, ваши права записаны в реестрах застройщика. Ваш адвокат должен убедиться, что существует отметка, защищающая ваши права на землю.

Помимо права собственности, ваш адвокат проверяет отсутствие ипотек, взысканий, долгов ТСЖ, соответствие разрешения на строительство, устав ТСЖ, и есть ли проекты градостроительства, способные повлиять на недвижимость (Tama 38, Pinouyi Binouyi).

💡 Полезно знать: nesach Tabu — это кадастровая выписка, которая резюмирует юридическое состояние недвижимости. Ваш адвокат запросит ее в первую очередь — это полная рентгенография собственности.

Этап 5 — Переговоры и предложение

В Израиле переговоры ведутся обычно устно или через агента по недвижимости. Нет системы формализованного предложения как во Франции.

Важный момент:не подписывайте ничего и не вносите никаких авансов до окончательного договора. Никаких обещаний купить, никаких предварительных договоров, никакого резервирования с чеком. Большинство израильских адвокатов категорически не рекомендуют это, и по веским причинам:

Любой подписанный документ может рассматриваться как твердое договорное обязательство. Будет очень трудно его отменить, если проблема будет обнаружена позже. Кроме того, письменное обязательство немедленно запускает обязанность налогового декларирования — вы можете быть вынуждены платить налог с недвижимости, которую в итоге не покупаете.

Правильная последовательность: устные переговоры → согласие по цене → ваш адвокат проводит проверки → составляется окончательный договор → вы подписываете договор и вносите первый платеж.

⚠️ Золотое правило: В Израиле подписывают только один раз, и это окончательный договор. Все, что предшествует, остается устным и без обязательств.

Этап 6 — Подписание договора

Договор купли-продажи составляется на иврите — это официальный язык, и этот документ имеет силу перед властями. Ваш франкоязычный адвокат объяснит вам каждое условие или предоставит сводное письмо на французском языке с основными пунктами.

Договор фиксируетцену,график платежей (обычно в 3-5 поэтапных взносов),дату передачи недвижимости,условия сделки иштрафы в случае нарушения любой из сторон.

В момент подписания ваш адвокат также дает подписатьакты передачи окончательные. Эти документы, хотя и подписанные немедленно, будут зарегистрированы в Tabu только после полной оплаты цены и передачи недвижимости. Преимущество этого метода: если продавец умрет или не выполнит обязательства до окончания сделки, ваши права уже защищены этими безотзывными актами.

Ваш адвокат также получаетпредварительную регистрацию (he'arat azhara) в Tabu, которая защищает ваши права по отношению к третьим лицам с момента подписания.

Этап 7 — Платежи и переходный период

Оплата цены осуществляется в несколько взносов согласно графику, определенному в договоре. Типично:

Каждый платеж обусловлен соблюдением определенных обязательств продавцом: снятие ипотеки, получение налоговых справок, освобождение недвижимости возможным арендатором.

Если вы финансируете часть через mashkanta, банк переводит свою долю продавцу напрямую. Ваш адвокат координирует календарь между платежами вашего взноса и банковскими.

Параллельно оба адвоката заполняютналоговые декларации перед властями. Продавец декларирует продажу для расчета mas shevach (прирост капитала), а вы декларируете покупку для расчета mas rechisha (налог на приобретение). Эти декларации должны быть поданы в течение 30 дней после подписания.

Этап 8 — Передача и регистрация в Tabu

В день передачи вы получаете ключи от недвижимости. Перед этим ваш адвокат убедился, что продавец выполнил все свои обязательства: эффективное снятие ипотеки, оплата всех долгов, связанных с недвижимостью (arnona, vaad bait, вода, электричество), и получение налоговых справок.

После передачи наступает последний этап, часто самый длительный:официальная регистрация в Tabu на ваше имя. Ваш адвокат приступает к регистрации, когда все условия выполнены (полная оплата, налоговые справки, снятие всех обременений). Этот процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от сложности дела.

После регистрации в Tabu вы официально и юридически являетесь собственником. Это право противопоставимо всем.

💡 Полезно знать: С момента въезда зарегистрируйтесь в муниципалитете для arnona (земельный налог) и в ТСЖ (vaad bait). Если вы olé hadash, вы можете воспользоваться значительными льготами по arnona.

Сколько времени длится процесс?

Для покупки на вторичном рынке рассчитывайте на2-4 месяца между решением о покупке и передачей ключей. Сроки обычно распределяются следующим образом:

Резюме: 8 этапов с первого взгляда

Документы для подготовки

Перед началом соберите следующие документы:

Для всех покупателей: паспорт или израильское удостоверение личности, недавние банковские выписки (доказательство средств или предварительное согласие mashkanta), банковские реквизиты в Израиле.

Для olim hadashim: teudat oleh (для получения налоговых льгот по mas rechisha).

Для покупателей из-за границы: нотариальная доверенность (yipuy koach), если ваш адвокат должен подписывать от вашего имени, открытый израильский банковский счет (обязательно для переводов).

Читайте также

👉Возврат к Полному гиду по недвижимости в Израиле

👉Процесс покупки — 8 основных этапов

👉Mashkanta — финансирование покупки в Израиле

👉Налогообложение — mas rechisha, mas shevach, arnona

👉Лучшие города для инвестиций в Израиле

👉Покупка по проекту — новые проекты, Tama 38

👉10 ловушек, которых следует избегать в недвижимости Израиля

>

Посмотреть всю недвижимость на продажу на immobilier.co.il →

Этот гид регулярно обновляется, чтобы отражать изменения в израильском законодательстве. Последнее обновление: март 2026.

immobilier.co.il — Портал недвижимости в Израиле с 2004 года.