Независимо от того, приезжаете ли вы в Израиль впервые, готовитесь к алие или ищете временное жильё перед покупкой, аренда часто является первым шагом. И именно здесь начинается культурный шок: никаких регламентированных договоров аренды, постдатированные чеки на 12 месяцев, гарантии, которые могут показаться несоразмерными, и договор, написанный на иврите, который никто вам не переведёт.
Это руководство объясняет, как работает аренда в Израиле, что является нормой, что можно обсуждать, и что должно вас насторожить.
📖 Эта статья является частью Полного руководства по недвижимости в Израиле
Израильский рынок аренды: что нужно знать
Рынок аренды в Израиле напряжённый. Спрос превышает предложение в крупных городах, арендная плата не регулируется государством, и не существует закона, ограничивающего повышение арендной платы между договорами. Баланс сил часто в пользу арендодателя, особенно в престижных районах.
Договоры аренды обычно заключаются на 12 месяцев, возобновляемые по взаимному согласию. Некоторые арендодатели предлагают договоры на 2 года с возможностью досрочного расторжения. Договоры на 3 года и более редки в жилом секторе.
Поиск жилья осуществляется через агентства недвижимости, онлайн-порталы (включая immobilier.co.il), сообщества в Facebook и сарафанное радио — особенно эффективное в франкоговорящих общинах.
Посмотреть недвижимость для аренды на immobilier.co.il →
Договор аренды (Хозе Схирут)
Нет стандартного договора
В отличие от Франции, где договор аренды в значительной степени регулируется законом, в Израиле не существует стандартного договора аренды. Каждый арендодатель (или его адвокат) составляет свой собственный с собственными пунктами. Всё можно обсуждать — и всё нужно внимательно читать.
Договор составляется на иврите. Если вы не владеете языком, попросите адвоката или доверенного лица перевести и объяснить каждый пункт перед подписанием. Никогда не подписывайте документ, который не понимаете полностью.
⚠️ Критический момент: Некоторые договоры содержат абузивные пункты, которые перекладывают на арендатора обязанности, обычно лежащие на арендодателе (структурный ремонт, замена устаревшего оборудования). Читайте всё. Ведите переговоры. Отказывайтесь от того, что несправедливо.
Что должен содержать договор
Хороший договор аренды указывает как минимум: личности сторон, описание имущества (адрес, этаж, количество комнат, приложения), размер арендной платы и условия оплаты, срок аренды, условия продления, размер и характер гарантий, распределение расходов, условия расторжения и акт приёма-передачи при въезде.
Составление акта приёма-передачи
Акт приёма-передачи не является юридическим обязательством в Израиле — но это необходимая предосторожность. Задокументируйте состояние имущества при въезде с помощью датированных фотографий каждой комнаты, каждого видимого дефекта, и отправьте их арендодателю по электронной почте, чтобы сохранить след. Сделайте то же самое при выезде. Это ваша защита в случае спора о залоге.
Арендная плата: оплата и постдатированные чеки
Система чеков
В Израиле арендная плата обычно выплачивается постдатированными чеками (хамчаот датированные). В момент подписания договора аренды вы передаёте арендодателю 12 чеков (по одному на месяц), каждый датированный первым числом соответствующего месяца. Арендодатель инкассирует их по одному в течение месяцев.
Эта система может удивить французов, привыкших к автоматическому переводу. Она подразумевает наличие израильского банковского счёта с чековой книжкой и обеспечение того, чтобы счёт был обеспечен каждый месяц к дате чека.
💡 Альтернатива: Некоторые арендодатели принимают ежемесячный банковский перевод (хораат кева — автоматическое списание). Это более современно и безопасно для обеих сторон. Не стесняйтесь предлагать это, особенно если вы хороший арендатор.
Размер арендной платы
Арендная плата не подлежит никакому регулированию. Никаких потолков, никаких индексов, никаких ограничений на повышение. При продлении договора арендодатель может запросить любое повышение. Арендатор может принять, вести переговоры или уехать.
Арендная плата обычно выражается в шекелях, но в франкоговорящих или англоговорящих общинах некоторые арендодатели указывают в долларах или евро. Проверьте валюту договора и применяемый обменный курс.
Требуемые гарантии
Арендодатель потребует несколько форм гарантий для защиты от неплатежей и повреждений. Накопление может показаться чрезмерным для француза, но это норма в Израиле.
Обычные гарантии
Тип гарантии | Типичная сумма | Как это работает |
|---|---|---|
Залог (пикадоне) | 1-3 месяца арендной платы | Чек или перевод, хранящийся у арендодателя, возвращается в конце аренды |
Банковская гарантия (аревут банкаит) | 3-6 месяцев арендной платы | Банк гарантирует оплату в случае вашего дефолта |
Вексель (штар хов) | Переменная (часто высокая) | Обязательство выплатить сумму в случае нарушения |
Поручители (аревим) | — | Лица, которые обязуются платить, если вы не платите |
Гарантийные чеки | 2-6 месяцев арендной платы | Недатированные чеки, инкассируемые только в случае проблемы |
⚠️ Защитите себя: Никогда не позволяйте арендодателю свободно инкассировать ваш залог. Требуйте, чтобы залог был помещён под секвестр у адвоката, или как минимум чтобы договор точно предусматривал условия, при которых залог может быть использован, и срок возврата.
💡 Совет по переговорам: Чем более надёжный профиль вы представляете (стабильная работа, доказанные доходы, местные поручители), тем больше у вас возможностей договориться о снижении гарантий. Арендодатель предпочтёт надёжного арендатора с меньшими гарантиями, чем сомнительное досье с большими гарантиями.
Распределение расходов
Что платит арендатор
Как правило, арендатор берёт на себя текущие расходы , связанные с занятием имущества:
Арнона (муниципальный налог) — это платит жилец, а не владелец. Арнона представляет значительные ежемесячные расходы (несколько сотен шекелей в зависимости от города и площади).
Вода и электричество — на ваше имя или под-счётчик.
Ваад байт (текущие расходы по кондоминиуму) — обслуживание здания, уборка, освещение общих зон, лифт.
Газ — если имущество оборудовано газом.
Что платит арендодатель
Арендодатель берёт на себя структурные расходы и крупные работы:
Работы кондоминиума — фасад, крыша, гидроизоляция, структурное усиление. Это не текущие расходы, а инвестиции в здание.
Крупный ремонт — замена устаревшего водонагревателя, ремонт основной сантехники, электрические проблемы, связанные с установкой (не с использованием).
Амортизация оборудования — если кондиционер, холодильник или стиральная машина, предоставленные арендодателем, ломаются от нормального износа (не от неправильного использования), в принципе арендодатель должен их заменить.
⚠️ Внимание к договору: Некоторые арендодатели добавляют пункты, которые перекладывают на арендатора ответственность за ВСЕ ремонты, включая структурные. Это не соответствует духу закона. Ведите переговоры для восстановления справедливого распределения или дайте пересмотреть договор адвокату.
Арнона: льготы для олим
Если вы оле хадаш (новый иммигрант), вы можете получить скидку до 90% от арноны в течение первых 12 месяцев, затем дегрессивные скидки в следующие годы. Чтобы воспользоваться этим, зарегистрируйтесь в муниципалитете сразу после въезда с вашим теудат оле.
💡 Полезно знать: Льгота по арноне для олим применяется независимо от того, являетесь ли вы владельцем или арендатором. Многие новые прибывшие не запрашивают её по незнанию и платят полную цену. Не делайте этой ошибки.
Права и обязанности арендатора
Ваши права
Спокойное пользование имуществом — арендодатель не может входить к вам без предупреждения и без вашего согласия (кроме чрезвычайных ситуаций).
Возврат залога — в конце аренды, если имущество возвращается в хорошем состоянии, арендодатель должен вернуть залог в срок, предусмотренный договором. В случае спора арендодатель должен доказать повреждения, а не вы доказывать свою невиновность.
Найти замену — если в договоре ничего не предусмотрено и вы хотите уехать до окончания аренды, закон позволяет вам найти арендатора-заменителя, который принимает аренду на тех же условиях. Арендодатель не может отказаться без веской причины.
Ваши обязанности
Вовремя платить арендную плату — задержки в оплате (чек без покрытия) могут активировать штрафные пункты договора и оправдать процедуру выселения.
Поддерживать имущество в хорошем состоянии — повреждения, связанные с вашим использованием, на ваш счёт. Поддерживайте имущество нормально, как хороший отец семейства.
Соблюдать правила кондоминиума — шум, животные, использование общих зон: правила здания обязательны для вас.
Не сдавать в субаренду без согласия — субаренда (включая Airbnb) требует письменного согласия арендодателя и может быть запрещена правилами кондоминиума.
Расторжение договора аренды
Нормальное окончание аренды
В конце 12 месяцев аренда заканчивается автоматически — если не предусмотрен пункт об автоматическом продлении. Арендодатель и арендатор тогда ведут переговоры о продлении: новая арендная плата, новый срок, те же условия или изменённые условия.
Досрочное расторжение арендатором
Если вы должны уехать до окончания аренды, проверьте договор. Три сценария:
Договор предусматривает уведомление — соблюдайте срок (часто 60-90 дней) и вы свободны.
Договор ничего не предусматривает — закон позволяет вам найти приемлемую для арендодателя замену. Как только заменитель найден и принят, вы освобождаетесь от обязательств.
Договор запрещает любой досрочный выход — это редко, но случается. В этом случае вы остаётесь связанными до конца аренды, кроме дружественных переговоров.
💡 Совет: Перед подписанием систематически ведите переговоры о пункте досрочного выхода с уведомлением в 60 дней. Это важная страховочная сеть, особенно если вы новичок в стране и ваша ситуация может измениться.
Выселение арендодателем
Арендодатель не может выставить вас за дверь в один день. Даже в случае неплатежа он должен пройти через судебную процедуру. Закон предусматривает упрощённую и ускоренную процедуру для случаев неуплаты, но она всё же занимает несколько недель или месяцев.
Меблированная vs немеблированная аренда
В Израиле большинство аренды предлагается немеблированными — то есть с оборудованной кухней (плиты, духовка, возможно вытяжка), настенными кондиционерами, водонагревателем и иногда стиральной машиной. Но без мебели, без кроватей, без дивана.
Аренда меблированная более распространена в туристических зонах (Эйлат, центр Тель-Авива) или для краткосрочной аренды. Арендная плата естественно выше.
💡 Подсказка: Если вы приезжаете в Израиль и должны быстро обставить квартиру, группы Facebook перепродажи между франкофонами — золотая жила. Олим, которые уезжают или переезжают, часто перепродают свою мебель по очень низким ценам.
Аренда на каникулы (Airbnb, короткие пребывания)
Сезонная аренда — отдельный рынок в Израиле. Она популярна в Эйлате, Тель-Авиве, Иерусалиме и Нетании во время праздников и летних каникул.
Как арендатор
Если вы ищете жильё для отдыха в Израиле, платформы как Airbnb, Booking.com и специализированные сайты работают хорошо. Проверяйте отзывы, реальное местоположение (не просто заявленный район) и условия отмены.
Как владелец-инвестор
Если вы рассматриваете покупку для сезонной аренды, знайте, что налогообложение значительно менее выгодно , чем долгосрочная аренда. Доходы от сезонной аренды считаются коммерческой деятельностью, облагаются по прогрессивной шкале и подлежат НДС сверх порога обязательств.
Некоторые муниципалитеты также вводят специальные правила для туристической аренды (лицензия, максимальная продолжительность и т.д.).
Посмотреть аренду для отдыха на immobilier.co.il →
Чек-лист перед подписанием договора аренды
Перед визитом:
Определите ваш общий бюджет (аренда + арнона + расходы + страхование). Подготовьте справки о доходах, удостоверение личности и определите потенциальных поручителей.
Во время визита:
Проверьте состояние стен, сантехники, электричества, кондиционирования, окон, изоляции. Узнайте точную сумму арноны и ваад байт. Проверьте давление воды и работу всего оборудования.
Перед подписанием:
Переведите договор, если не читаете на иврите. Договоритесь о пункте досрочного выхода. Проверьте распределение расходов и ремонтов. Задокументируйте состояние имущества фотографиями. Убедитесь, что условия возврата залога ясны.
После подписания:
Зарегистрируйтесь в муниципалитете для арноны. Если вы оле хадаш, немедленно запросите льготу. Переведите воду и электричество на ваше имя. Оформите страхование жилья (настоятельно рекомендуется).
Читайте также
👉 Назад к Полному руководству по недвижимости в Израиле
👉 Процесс покупки — 8 важных этапов
👉 Машканта — финансирование покупки в Израиле
👉 Налогообложение — мас решиша, мас шевах, арнона
👉 Лучшие города для инвестиций в Израиле
👉 Покупка по плану — новые проекты, Тама 38
👉 10 ловушек, которых следует избегать в недвижимости Израиля
Посмотреть всю недвижимость для аренды на immobilier.co.il →
Это руководство предоставляется в информационных целях. Правила аренды в Израиле развиваются — правительство регулярно рассматривает реформы. Консультируйтесь с профессионалом для советов, адаптированных к вашей ситуации. Последнее обновление: март 2026.
immobilier.co.il — Портал недвижимости в Израиле с 2004 года.
