Вопреки широко распространенному заблуждению, совершение репатриации вовсе не является условием для покупки недвижимости в Израиле. Француз, бельгиец, швейцарец, канадец или любой другой иностранный гражданин может приобрести квартиру в Тель-Авиве, виллу в Нетании или квартиру в Иерусалиме, никогда не становясь гражданином или резидентом Израиля. Процедура законна, регулируется и вполне доступна — но она значительно отличается от процедуры для покупателя-резидента или нового иммигранта. Мас Рехиша увеличивается до 8% с первого шекеля, минимальный собственный взнос 50% для получения машканты, доверенность, составленная израильским адвокатом для подписания на расстоянии, и необходимая координация с вашим налоговым резидентством. Это руководство подробно описывает в 2026 году всё, что вам нужно знать для покупки в Израиле без совершения репатриации.
Нерезидент или новый иммигрант: два очень разных пути
Путаница встречается часто, но различие принципиально в глазах израильской налоговой администрации. Оле Хадаш (новый иммигрант) — это человек, который совершил репатриацию и получил израильское гражданство — он имеет право на льготный налоговый режим при первой покупке недвижимости, особенно через выгодную прогрессивную шкалу Мас Рехиша, которая может начинаться с 0%. Напротив, нерезидент (Тошав Хуц) — это иностранец, который покупает из своей страны происхождения и не намерен в ближайшее время переехать в Израиль на постоянное место жительства.
Последствия конкретны. За ту же квартиру в 2 000 000 ₪ Оле Хадаш заплатит около 20 000 ₪ налога с покупки, тогда как нерезидент заплатит 160 000 ₪ — в восемь раз больше. Взнос, требуемый банками, также различается: 25-30% для резидента, 50% для нерезидента. Поэтому перед запуском вашего проекта крайне важно четко определить ваш статус. Если вы планируете совершить репатриацию в среднесрочной перспективе, может быть целесообразно отложить покупку до получения статуса Оле — и в этом случае наша статья Преимущества покупки недвижимости для новых иммигрантов более подходящая. Если вы покупаете из Франции для временного жилья, инвестиционной аренды или вторичного жилья для ваших детей, это руководство для вас.
Процедуры на расстоянии из Франции или из-за рубежа
Покупать в Израиле, не приезжая туда, вполне возможно. Многие франкоязычные покупатели совершают всю свою сделку из Парижа, Брюсселя, Женевы или Монреаля. Три инструмента делают это возможным: юридическая доверенность, открытие банковского счета на расстоянии и представительство через надежного адвоката и агентство.
Доверенность израильскому адвокату (Ипуй Коах)
Краеугольным камнем покупки на расстоянии является нотариальная доверенность, называемая на иврите Ипуй Коах. Составленная вашим израильским адвокатом, она делегирует ему полномочия подписывать предварительный договор, вносить авансы, выполнять процедуры в Табу (земельном реестре) и представлять вас в банках. Документ должен быть подписан у нотариуса во Франции, затем апостилирован и переведен — или подписан непосредственно в консульстве Израиля. Рассчитывайте на одну-две недели для получения доверенности, полностью действующей в Израиле.
Открытие банковского счета нерезидента
Без израильского банковского счета никакая сделка невозможна: средства должны обязательно проходить через местный банк. Основные банки, принимающие нерезидентов — Bank Leumi, Bank Hapoalim, Bank Discount, Mizrahi Tefahot — предлагают счета Тошав Хуц, открываемые на расстоянии с документами: паспорт, справка о месте жительства, выписки из зарубежных банков, и в некоторых случаях собеседование по видеосвязи. Предусмотрите четыре-шесть недель для фактического открытия, и проверьте комиссии за ведение счета, а также комиссии за международные переводы, часто более высокие, чем во Франции.
Виртуальные осмотры и представительство через франкоязычное агентство
Если вы не можете приехать, серьезные израильские агентства недвижимости предлагают экскурсии с гидом по видеосвязи, подробные видео и фотоотчеты. Для франкоязычных покупателей работа с французским или двуязычным агентством является большим преимуществом — как для перевода, так и для культурного понимания рынка. Платформа Immobilier.co.il включает более 110 франкоязычных агентств-партнеров и 475 местных агентов, способных представлять вас физически.
Увеличенное налогообложение для нерезидентов
Это, вероятно, самая большая разница между покупкой резидентом и покупкой нерезидентом: израильское налогообложение значительно ужесточает правила для иностранных покупателей, которые не являются налоговыми резидентами Израиля.
Мас Рехиша: 8% с первого шекеля
Мас Рехиша — это израильский налог с покупки. Для израильского резидента, покупающего свое единственное жилье, шкала прогрессивна и начинается с 0% на первую ступень. Для нерезидента шкала значительно жестче: 8% с первого шекеля до примерно 6 055 070 ₪ (шкала 2026), затем 10% сверх этого. Квартира за 3 миллиона шекелей сама по себе сгенерирует 240 000 ₪ налога. Эта нагрузка должна быть обязательно включена в общий бюджет с самого начала.
Мас Шевах (прирост капитала при перепродаже)
В случае последующей перепродажи прирост капитала облагается налогом в размере 25% с чистой прибыли для нерезидента. В отличие от резидента, который может получить освобождение на свое основное жилье каждые 18 месяцев, никаких временных льгот для нерезидентов не предусмотрено. Это момент, который часто игнорируется иностранными покупателями, покупающими в спекулятивных целях.
Арнона и текущие расходы
Арнона — это израильский муниципальный налог, эквивалент подоходного налога. Он оплачивается пользователем: если вы сдаете недвижимость, его платит арендатор; если недвижимость пустует или занята вами во время визитов, платите вы. Некоторые муниципалитеты предоставляют скидки на вторичное жилье с низкой занятостью, но это не автоматически.
Для полной детализации налогов и возможных оптимизаций обратитесь к нашей специальной статье: Налоги на недвижимость в Израиле: Мас Рехиша, Мас Шевах, Арнона (2026).
Финансирование покупки из-за рубежа: машканта нерезидента
Израильские банки предоставляют ипотечные кредиты — называемые машканта — нерезидентам, но на более строгих условиях, чем местным резидентам.
Минимальный требуемый взнос составляет 50% от цены недвижимости, тогда как израильский резидент может получить машканту, покрывающую 70-75% от покупки. Конкретно, для квартиры в 2 миллиона шекелей вам потребуется 1 миллион собственных средств, банк профинансирует оставшийся миллион на 20-25 лет. Ставки сильно варьируются в зависимости от вашего профиля: доходы, налоговое резидентство, возраст, профессиональная стабильность. Для франкоязычного нерезидента со стабильными доходами рассчитывайте в 2026 году на эффективные общие ставки от 5% до 7%, часто частично привязанные к израильской инфляции.
Банки, наиболее открытые для франкоязычных профилей нерезидентов, остаются Bank Leumi и Bank Hapoalim, которые имеют специализированных консультантов "French desk" в Тель-Авиве и Иерусалиме. Mizrahi Tefahot и Bank Discount также предлагают конкурентоспособные решения. Всегда получайте предложения от как минимум двух учреждений: разница может составить несколько десятков тысяч шекелей за срок кредита.
Для углубления темы финансирования обратитесь к нашему полному руководству: Ипотечный кредит (Машканта): финансирование покупки в Израиле.
Налоговые последствия в стране происхождения
Покупка в Израиле в качестве нерезидента не освобождает вас от налоговых обязательств в стране проживания. Для налогового резидента Франции необходимо предусмотреть три механизма.
Декларация 3916: израильский банковский счет
Любой налоговый резидент Франции, имеющий банковский счет за рубежом, должен декларировать его каждый год налоговой администрации через форму 3916 (приложение к декларации о доходах). Отсутствие декларации влечет значительные штрафы — до 1 500 € за недекларированный счет и 10 000 € за счета в несотрудничающих государствах. Израиль не подпадает под усиленную надбавку, но декларация остается обязательной.
Декларация доходов от аренды (форма 2044)
Если вы сдаете недвижимость, арендная плата, полученная в Израиле, должна быть задекларирована во Франции по форме 2044. Франко-израильское налоговое соглашение 1995 года предусматривает налогообложение в стране, где расположена недвижимость (то есть Израиль), и эквивалентный налоговый зачет во Франции во избежание двойного налогообложения. На практике это означает, что вы декларируете арендную плату во Франции, но не платите налог дважды — он засчитывается.
Налог на недвижимое имущество (IFI)
Если ваше мировое недвижимое имущество (включая израильскую недвижимость) превышает 1 300 000 € на 1 января, вы облагаются IFI во Франции. Израильская недвижимость входит в базу по своей рыночной стоимости, возможно уменьшенной на текущую машканту. Предусмотрите этот механизм на стадии принятия решения: инвестиция в 2 миллиона шекелей в Израиле может перевести имущество, до сих пор не облагавшееся налогом, в категорию IFI.
Для резидентов Бельгии, Швейцарии или Канады принципы схожи, но налоговые соглашения и пороги налогообложения различаются. В любом случае предварительная консультация с французским налоговым адвокатом, владеющим международным налоговым правом, и израильским адвокатом, специализирующимся на недвижимости, необходима.
Города, предпочитаемые франкоязычными покупателями-нерезидентами
Хотя возможности существуют по всему Израилю, некоторые города концентрируют основную франкоязычную нерезидентскую потребность — по культурным, общественным и практическим причинам.
Нетания, прозванная "Парижем-на-море", исторически является первым направлением для франкоязычных покупателей. Плотная французская община, франкоязычные школы, синагоги, булочные, рестораны: интеграция там немедленная. Район Ир Ямим, более новый, привлекает состоятельные семьи и инвесторов. Смотрите недвижимость на продажу в Нетании.
Иерусалим привлекает покупателей, ищущих духовные или семейные корни. Районы Рехавия, Тальбие, Немецкая колония и Бака концентрируют франкоязычный спрос. Цены там высокие, но рынок крайне устойчив. Смотрите недвижимость на продажу в Иерусалиме.
Тель-Авив нацелен прежде всего на высококлассных инвесторов: Неве Цедек, Ротшильд, север Тель-Авива. Более низкая арендная доходность, но постоянная оценка и ультраликвидный рынок. Смотрите недвижимость на продажу в Тель-Авиве.
Ашдод привлекает франкоязычную сефардскую общину с более доступными ценами, чем в Тель-Авиве, пляжем и прочной франкоязычной инфраструктурой. Смотрите недвижимость на продажу в Ашдоде.
Ашкелон и Раанана завершают тройку лидеров: Ашкелон для более ограниченных бюджетов и прямого доступа к морю, Раанана для семей, ищущих высококлассную жилую среду и международные школы. Смотрите недвижимость в Ашкелоне и в Раанане.
Для подробного сравнения по городам — цена за квадратный метр, арендная доходность, профиль покупателя — обратитесь к нашему анализу: Где инвестировать в Израиле? Сравнение лучших городов (2026).
Часто задаваемые вопросы — покупатели-нерезиденты
Могу ли я купить в Израиле, никогда там не побывав?
Да. С нотариальной доверенностью, переданной израильскому адвокату, вся сделка может проходить без вашего физического присутствия. Предварительный визит, тем не менее, настоятельно рекомендуется, хотя бы для выбора района и недвижимости.
Должен ли я говорить на иврите для покупки?
Нет. Ваш адвокат, агентство и банкир могут работать на французском или английском языке. Все официальные документы могут быть переведены, и контракты регулярно составляются в двуязычной версии.
Может ли моя покупка в Израиле рассматриваться Францией как попытка уклонения от налогов?
Нет, при условии правильного декларирования вашего израильского банковского счета (форма 3916) и ваших возможных доходов от аренды (2044). Покупка недвижимости за рубежом совершенно законна, она просто подлежит декларированию.
Могу ли я позже изменить свой статус с нерезидента на Оле?
Да, абсолютно. Многие покупатели начинают с покупки нерезидентом, а затем совершают репатриацию. Однако внимание: льгота по сниженному Мас Рехиша для Оле Хадаш применяется к первой покупке после репатриации, а не ретроактивно к уже приобретенной недвижимости.
Какой минимальный бюджет для покупки в Израиле в 2026 году?
Учитывая цену недвижимости, Мас Рехиша в 8%, гонорары адвоката (около 1,5% от цены + НДС), сборы Табу и взнос в 50%, серьезный проект начинается с около 400 000 € до 500 000 € собственных средств для приличной квартиры в франкоязычном городе.
Что такое Табу?
Табу (Табо на иврите, "Мирсам ХаМекаркеим") — это израильский земельный реестр, эквивалент французского кадастра и регистрации ипотек. Именно запись в Табу делает вас официальным владельцем недвижимости, а не подпись договора купли-продажи.
Нужен ли нотариус или адвокат?
В Израиле не существует нотариуса в французском понимании. Этоадвокат по недвижимости обеспечивает сделку, проверяет право собственности, составляет контракт и выполняет процедуры в Табу. Его роль центральна и не факультативна.
Сколько времени занимает покупка от А до Я?
Для существующей недвижимости рассчитывайте на 3-6 месяцев между подписанием предварительного договора и передачей ключей. Для недвижимости на стадии строительства (новый проект) срок естественно дольше и зависит от календаря сдачи застройщика.
Могу ли я сдавать недвижимость через Airbnb?
Да, но израильские муниципалитеты всё больше регулируют краткосрочную аренду, особенно в Тель-Авиве и Иерусалиме. Проверьте местное законодательство и правила кондоминиума перед покупкой с этой целью.
А если я умру, владея недвижимостью в Израиле?
Недвижимость входит в ваше наследство, которое регулируется французским законом или европейским регламентом о международных наследствах (регламент 650/2012). В Израиле не существует налогов на наследство с 1981 года, но наследники могут облагаться налогом во Франции со стоимости недвижимости. Предварительное планирование через узуфрукт или гражданское недвижимое общество может быть уместным — обратитесь к специализированному адвокату.
Готовы начать?
Покупка в Израиле без совершения репатриации доступна, законна и безопасна, если соблюдены правильные этапы. Суть сводится к четырем пунктам: выбрать компетентного израильского адвоката еще до поиска недвижимости, предусмотреть увеличенное налогообложение, подготовить взнос как минимум 50% и обеспечить ваши декларативные обязательства во Франции. Остальное — дело методики и терпения.
Чтобы начать ваш проект, изучите наш выборквартир и вилл на продажу в Израиле, обратитесь к Полному руководству по недвижимости в Израиле для общего обзора или свяжитесь с одним из наших франкоязычных адвокатов-партнеров для первой консультации.
