Чаще всего собственник хочет попробовать самый классический и непосредственный способ: размещение объявления в интернете или в газете. Таким образом, собственник не только не будет платить риелтору, но и сможет добавить эту кругленькую сумму к своей продажной цене, покупатель «фактически экономит на агентских расходах». Конечно, иногда это работает, но чаще всего это занимает много времени, поскольку ни один собственник не может сам провести настоящую рекламную кампанию своей недвижимости на правильных площадках без затрат большого количества времени, денег и энергии, и это предприятие часто становится источником стресса и в итоге оказывается менее выгодным, чем классическое обращение к риелтору. Действительно, собственник никогда не сможет иметь доступ к такому широкому потенциалу покупателей, как агентство, хорошо встроенное в местную сеть, он никогда не сможет создать конкуренцию между покупателями и всегда будет с трудом выглядеть убедительно перед покупателем, недоверчивым по природе, и особенно его переговоры будут гораздо более деликатными. Но хотя он выйдет из этого предприятия измученным и часто разочарованным результатом, он будет гордиться тем, что продал свою недвижимость самостоятельно!!!
Другой метод - продажа со свободными торгами. Продавец размещает рекламу на нескольких площадках о продаже своей квартиры тому, кто предложит больше, с пороговой суммой, которую он устанавливает с самого начала. Применяемая время от времени в Израиле, когда продавцы не могут продать через определенное время, она чаще всего позволяет, если не продать, то по крайней мере понять реальность рынка. Поскольку чаще всего результат очень разочаровывающий. Израильтяне в целом склонны думать, что указанная базовая цена все еще подлежит переговорам. Продавец, не сумевший провести настоящую рекламную кампанию, достойную этого названия, оказывается тогда с двумя или тремя нелепыми предложениями, ни одно из которых неприемлемо. И в случае, когда он достигает своей базовой цены, предложение сопровождается абсурдными сроками оплаты (выплата части в течение 10 лет!!).
Третий метод - продажа с понижающего аукциона. Хотя он иногда практикуется во Франции, его еще не видели в Израиле, поскольку в рамках сделок с недвижимостью нет действительно французского нотариуса. Действительно, во Франции некоторые компании регулярно используют эту технику обратных торгов, как мы ее знаем для цветочного рынка, с фиксированной стартовой ценой и снижением цены каждые 30 секунд в течение 20 минут, причем очевидно выбирается самое высокое предложение. Эта техника обычно позволяет продать недвижимость по рыночной цене быстро, различные участники торгов, очевидно, имели время осмотреть недвижимость заранее и все уже зарегистрировались у нотариуса, предоставив все документы о финансировании и все гарантии. Неприменимо в Израиле, но интересно следить во Франции на сайте www.kadran.com, как в Париже, так и в провинции.
Продажа с пожизненной рентой еще не существует в Израиле, как и аренда с правом выкупа, что удивительно.
Продажа через лотерею так же незаконна в Израиле, как и во Франции, в отличие от того, что много видели в США в 2008-2009 годах или в Испании, и удивительно, что это даже не пытались здесь. Обходной путь, который был найден несколько лет назад во Франции, с названием «конкурс» побудил некоторых продавцов продавать билеты для выигрыша своего дома совершенно законно, 'победитель определялся проницательностью своих ответов'. Действительно, если французский закон наказывает тюремным заключением за лотереи недвижимости, возможно включить вопросы в эту «игру» и предусмотреть возможность возврата денег, чтобы ее легализовать. Но в этом случае еще более деликатно встает вопрос рекламной кампании, поскольку для того чтобы продавец выиграл, нужно продать значительное количество билетов, что не так просто. Так мы помним случай с домом на продажу в Арденнах в 2014 году, где в итоге продавцы предпочли отказаться в последний момент, выбрав возврат билетов и потеряв таким образом все уже понесенные расходы (нотариус, реклама, билеты...), поскольку им удалось продать только 5000 билетов, тогда как нужно было 150 000 для достижения оценочной стоимости!! Точно так же, в течение нескольких недель большая рекламная кампания заполонила интернет с продажей лотерейных билетов по 49$ за виллу мечты на Миконосе (греческие острова), два вопроса касались названия страны и названия моря, где находится Миконос. Любопытно, что дата розыгрыша победителя была 28 февраля, и с тех пор на странице facebook продавца отображается сообщение об ошибке. Другой пример, это «развлечение» миллиардера, предлагающего лотерею в Англии, где за 10 фунтов стерлингов можно выиграть дом стоимостью 3 000 000 фунтов стерлингов с Rolls Royce, бонусом в 50 000 фунтов и присутствием в течение года садовника и домработницы, если живешь в Великобритании. Но пока что в Израиле еще не было попыток.
Кажется, что самый надежный метод продажи недвижимости в Израиле остается самым классическим: обращение к достойному риелтору, соблюдая определенные универсальные правила:
Хорошо выбрать период выхода своей недвижимости на рынок. Например, квартира с садом или террасой лучше продастся в хорошую погоду, чем под дождем!
Подготовить свою квартиру перед выходом на рынок: не нужно, как во Франции, заниматься настоящим хоум стейджингом, простое упражнение здравого смысла будет эффективным. Красивая покраска, ремонт дверей, немного настоящей уборки, простая деперсонализация с удалением сувенирных безделушек или семейных фотографий в больших рамках, чтобы посетитель мог почувствовать себя как дома с первого визита.
Хорошо подумать о запрашиваемой цене: лучше выставить на рынок привлекательную цену и создать конкуренцию между покупателями, чем пересматривать свою цену и настроение в сторону понижения каждые две недели.
Разработать со своим агентом настоящую стратегию продажи с планом коммуникации и представления недвижимости, будучи настоящими партнерами в этом деле продажи своей недвижимости.
Прежде чем броситься на составление небольшого объявления, лучше потратить несколько минут или даже несколько дней на размышления, задать несколько вопросов настоящим профессионалам (риелторы, эксперты, архитекторы, адвокаты, банки..) и убедиться, что вы действительно хотите продать по реалистичной цене, запастись всеми документами, относящимися к вашей квартире (запись в кадастре, разрешение на строительство, ....) и только потом решить о своей стратегии продажи.
Источники: Kadran.immo, The Marker, Yad2, Calcalist, millionairemansion.co.uk, dreamvillamykonos.com, facebook, и регулярная ежедневная практика!
