Molto spesso, il proprietario desidera provare nel modo più classico e immediato possibile: l'annuncio su internet o su un giornale. In questo modo, non solo il proprietario non dovrà pagare un agente immobiliare ma potrà anche aggiungere questa somma considerevole al suo prezzo di vendita, l'acquirente« risparmiando di fatto le spese di agenzia ».Certamente, a volte funziona, ma molto spesso richiede molto tempo perché nessun proprietario può fare da solo una vera campagna di comunicazione intorno al suo immobile sui supporti giusti senza che questo gli costi molto tempo, denaro ed energia, e l'avventura è spesso fonte di stress per rivelarsi alla fine meno redditizia del classico ricorso all'agente immobiliare. Infatti, un proprietario non potrà mai avere accesso a un potenziale di acquirenti vasto quanto un'agenzia ben inserita in una rete locale, non potrà mai creare una competizione tra acquirenti e avrà sempre difficoltà ad essere credibile di fronte a un acquirente diffidente per natura, e soprattutto la sua negoziazione sarà molto più delicata. Ma benché esausto e spesso deluso dal risultato, uscirà da questa avventura orgoglioso di aver venduto da solo il suo immobile!!!
Un altro metodo è la vendita con aste libere. Il venditore fa una pubblicità su diversi supporti sulla vendita del suo appartamento al miglior offerente, con una soglia che fissa all'inizio. Praticata di tanto in tanto in Israël quando i venditori non riescono a vendere dopo un certo tempo, permette il più delle volte se non di vendere, almeno di rendersi conto della realtà del mercato. Perché il più delle volte, il risultato è molto deludente. Gli israeliani hanno in generale la tendenza a pensare che il prezzo base indicato sia ancora soggetto a negoziazione. Il venditore non essendo riuscito a fare una vera campagna pubblicitaria degna di questo nome si ritrova allora con due o tre offerte ridicole di cui nessuna è accettabile. E nel caso in cui raggiunga il suo prezzo base, l'offerta è accompagnata da un termine di pagamento assurdo (pagamento di una parte su 10 anni!!).
Un terzo metodo è la vendita all'orologio. Se è talvolta praticata in Francia, non l'abbiamo ancora vista essere praticata in Israël perché non c'è veramente un notaio alla francese nel quadro delle transazioni immobiliari. Infatti, in Francia, certi studi utilizzano regolarmente questa tecnica di aste inverse come la conosciamo per il mercato dei fiori, con un prezzo di partenza fisso e un ribasso di prezzo ogni 30 secondi per 20 minuti, l'offerta più alta essendo ovviamente quella scelta. Questa tecnica permette in generale di vendere l'immobile al prezzo di mercato rapidamente, i diversi offerenti avendo ovviamente avuto il tempo di visitare la proprietà precedentemente, e avendo tutti già stato registrati presso il notaio fornendo tutti i giustificativi di finanziamento e tutte le garanzie. Impraticabile quindi in Israël, ma divertente da seguire in Francia sul sito www.kadran.com, tanto a Paris quanto in provincia.
La vendita a rendita vitalizia non esiste ancora in Israël, così come la locazione-vendita, il che è sorprendente.
La vendita per lotteria è altrettanto illegale in Israël quanto in Francia, contrariamente a quello che si è visto molto negli Stati Uniti nel 2008-2009 o in Spagna, e sorprendentemente, non è nemmeno stata tentata qui. L'espediente che era stato trovato, qualche anno fa in Francia, con l'appellativo « concorso a premi » aveva incitato un certo numero di venditori a vendere biglietti per vincere la loro casa in modo del tutto legale, 'il vincitore essendo designato dalla sagacia delle sue risposte'. Infatti, se la legge francese punisce con l'imprigionamento le tombole per gli immobili, è possibile integrare delle domande a questo « gioco » e prevedere una possibilità di rimborso per poterlo legalizzare. Ma in questo caso, si pone in modo ancora più delicato la questione della campagna pubblicitaria, perché affinché il venditore sia vincente, bisogna vendere un numero importante di biglietti, il che non è così semplice. È così che ci ricordiamo del caso di questa casa in vendita nelle Ardennes nel 2014, dove alla fine i venditori avevano preferito rinunciare all'ultimo momento, scegliendo di rimborsare i biglietti e perdendo quindi così tutte le spese già sostenute (notaio, pub, biglietti…) perché erano riusciti a vendere solo 5000 biglietti mentre ne servivano 150 000 per raggiungere il prezzo della stima!! Allo stesso modo, da qualche settimana, una grande campagna pubblicitaria ha invaso internet con la messa in vendita di biglietti della lotteria a 49$ per una villa da sogno a Mykonos (isole greche), le due domande essendo il nome del paese e il nome del mare dove si trova Mykonos. Curiosamente, la data del sorteggio del vincitore era il 28 febbraio e da allora, un messaggio di errore si visualizza sulla pagina facebook del venditore. Altro esempio, questo "divertimento" di miliardario che propone una tombola in Inghilterra dove per 10 sterline, si può vincere una casa del valore di 3 000 000 di sterline con una Rolls Royce, un bonus di 50 000 sterline, e la presenza per un anno di un giardiniere e di una donna delle pulizie se si abita in Gran Bretagna. Ma per il momento in ogni caso, non c'è stato ancora nessun tentativo in Israël.
Sembrerebbe quindi che il metodo più affidabile per vendere un immobile in Israël rimanga il più classico: quello del ricorso a un agente immobiliare degno di questo nome, avendo cura di rispettare un certo numero di regole universali:
Scegliere bene il periodo di messa sul mercato del proprio immobile. Per esempio, un appartamento con un giardino o una terrazza si venderà meglio nelle belle giornate che sotto la pioggia!
Preparare il proprio appartamento prima della messa sul mercato: senza aver bisogno come in Francia di lanciarsi in un vero home staging, un semplice esercizio di buon senso sarà efficace. Una bella mano di pittura, una riparazione delle porte, un po' di vero riordino, una semplice depersonalizzazione con ritiro dei soprammobili ricordo o delle foto di famiglia in grandi cornici, in modo che il visitatore possa sentirsi a casa sua dalla sua prima visita.
Riflettere bene sul prezzo richiesto: è meglio mettere sul mercato un prezzo attrattivo e creare competizione tra acquirenti piuttosto che dover rivedere il proprio prezzo e il proprio morale al ribasso ogni due settimane.
Mettere in atto con il proprio agente una vera strategia di vendita con piano di comunicazione e valorizzazione dell'immobile, essendo veri partner in questa impresa di vendita del proprio immobile.
Prima di precipitarvi sulla redazione di un piccolo annuncio, è quindi meglio prendersi qualche minuto, persino qualche giorno di riflessione, porre qualche domanda a veri professionisti (agenti immobiliari, esperti, architetti, avvocati, banche..) e verificare che volete realmente vendere a un prezzo realistico, munirvi di tutti i documenti relativi al vostro appartamento (iscrizione al catasto, permesso di costruire, ….) e solo dopo decidere della vostra strategia di vendita.
Fonti: Kadran.immo, The Marker, Yad2, Calcalist, millionairemansion.co.uk, dreamvillamykonos.com, facebook, e una pratica regolare quotidiana!
