El 26 de mayo de 2026, el Banco de Israel redujo su tipo director al 3,75%. Es la segunda bajada del año, después de la del 5 de enero. Los titulares se sucedieron en la prensa económica israelí: «buenas noticias para los compradores». ¿Pero para quién exactamente? Para un estadounidense cuyo dólar ha perdido un 13,6% frente al shekel en pocos meses, la ecuación es muy diferente a la de un francés, cuyo euro solo ha retrocedido un 4%. Y radicalmente diferente a la de un comprador local en shekels. Aquí está el cálculo real, con cifras oficiales de apoyo.
Un ciclo de bajada que se instala, no un golpe de suerte
Para entender lo que esta decisión significa realmente, hay que situarla en su trayectoria. El tipo director israelí alcanzó un pico del 4,75% en el momento álgido de la lucha contra la inflación. Desde entonces, el Banco de Israel ha operado un descenso metódico: 4,5%, 4,25%, luego 4% el 5 de enero de 2026, y ahora 3,75%. En total, es un punto porcentual completo recuperado en menos de un año.
El comunicado oficial del Banco de Israel cita tres factores que han permitido esta decisión: la inflación reducida al 1,9% en ritmo anual (dentro del objetivo del banco central), la apreciación del shekel que reduce mecánicamente las presiones inflacionistas importadas, y un retorno progresivo a la normalidad de la actividad económica después de la operación «Lion's Roar». El departamento de investigación del Banco de Israel anticipa al menos dos nuevas bajadas antes de finales de 2026, lo que llevaría el tipo al 3,25-3,5% en diciembre.
Ya no es una anomalía coyuntural. Es un ciclo de relajación instalado, y rediseña el mercado.
Lo que cambia concretamente en la mashkanta
La Asociación israelí de asesores hipotecarios publicó el cálculo exacto el mismo día de la decisión: sobre un préstamo de 1.000.000 NIS a 25 años, del cual 450.000 NIS en track prime (indexado al tipo director), la bajada del 0,25% representa un ahorro de 67 NIS por mes y de 20.000 NIS sobre la duración total del préstamo.
Es poco en valor absoluto. Pero sumado a las bajadas anteriores, el efecto acumulado desde el pico del 4,75% representa un ahorro mensual del orden de 270 NIS sobre el mismo tramo prime — es decir más de 80.000 NIS sobre la vida del préstamo. Para un préstamo de 2 millones de NIS (~556.000 USD), la ganancia se vuelve muy significativa.
La asociación recordó sin embargo una realidad que los bancos no comunican espontáneamente: «incluso después de esta bajada, el nivel de reembolso mensual sigue siendo muy superior a lo que era antes del ciclo de subida, mientras que los precios medios de los apartamentos han continuado aumentando». El alivio es real. La solución completa aún no está ahí.
La trampa del shekel fuerte: cuando la bajada de tipos no es suficiente
Es aquí donde el análisis diverge según la comunidad de origen. El mismo comunicado del Banco de Israel que anuncia la bajada de tipos señala también que «el shekel se ha apreciado un 8,3% frente al dólar y un 7,2% frente al euro desde la última decisión de tipos». En total desde hace un año, la caída del dólar frente al shekel supera el 13,6%.
Traducción concreta para un comprador estadounidense: un apartamento en Netanya anunciado a 2.000.000 NIS costaba ~480.000 USD hace un año. Hoy, a pesar de la bajada de tipos, el mismo inmueble cuesta ~556.000 USD — es decir 80.000 dólares más, únicamente debido al tipo de cambio. La bajada del 0,25% en la mashkanta no compensa esta pérdida del 16% de poder adquisitivo en dólares.
Este fenómeno se refleja directamente en los datos oficiales. El Ministerio de Finanzas acaba de publicar por primera vez un análisis detallado de las compras extranjeras en Israel: en el T1 2026, los estadounidenses representan el 49% de los compradores extranjeros (238 apartamentos), en retroceso notable respecto al 60% y 248 apartamentos del T1 2025. La correlación con el debilitamiento del dólar se menciona explícitamente en el informe.
Por el contrario, los compradores franceses — cuyo euro solo ha cedido un 4% frente al shekel — han aumentado sus compras un 55% en un año : 130 apartamentos en el T1 2026 contra 84 en el T1 2025. Representan ahora el 26,7% de todas las compras extranjeras. Los británicos también han progresado, pasando de 37 a 57 transacciones en el mismo período.
Quién compra qué y dónde: el mapa de las comunidades en 2026
Los datos del Ministerio de Finanzas revelan también geografías de compra muy diferentes según las comunidades — una perspectiva valiosa para cualquier comprador de la diáspora que reflexione sobre su proyecto.
Los estadounidenses se concentran masivamente en Jerusalén: 52,5% de sus compras del T1, es decir 125 apartamentos. El precio mediano de una compra estadounidense en la capital alcanza 5,1 millones NIS (~1,42 M USD) para el conjunto del mercado, y 5,95 millones NIS para obra nueva. Es el segmento de alta gama y simbólico. Netanya llega en segunda posición (27 transacciones), por delante de Beit Shemesh (24).
Los franceses tienen una repartición más amplia y presupuestos más accesibles: Netanya lidera (35 transacciones), seguida de Jerusalén y Tel Aviv empatadas (28 cada una). Bat Yam aparece por primera vez en el mapa. El precio medio de una compra francesa se establece en 2,8 millones NIS (~778.000 USD) — significativamente inferior a los niveles estadounidenses, con una mediana en Tel Aviv de 5 millones NIS contra mucho más para los estadounidenses en la misma ciudad.
Para poner estas cifras en perspectiva con los datos CBS: el precio medio nacional de un apartamento en Israel en el T1 2026 es de 2,33 millones NIS (~648.000 USD). Tel Aviv muestra una media de 4,59 millones NIS (~1,28 M USD), Herzliya 3,85 millones, Jerusalén 3,1 millones. En la parte baja de la tabla: Beer Sheva con 1,24 millones NIS (~344.000 USD), Ashkelon con 1,64 millones, Haifa con 1,8 millones.
¿Hay que comprar ahora, o esperar la continuación del ciclo?
La pregunta es legítima. Aquí están los elementos objetivos para decidir.
Para un comprador en shekels o en euros: el ciclo de bajada está instalado, los precios muestran aún -1,2% en deslizamiento anual sobre el conjunto del mercado según el CBS, y ciertas ciudades ofrecen ventanas interesantes. Haifa (+6,9% en un año) y Netanya (+8,2%) progresan, pero se mantienen muy por debajo de los niveles de Tel Aviv. Beer Sheva y el sur son accesibles. Esperar más tiempo arriesga ver los precios repuntar a medida que los tipos bajan y la demanda regresa.
Para un comprador en dólares: la cuestión del timing es más delicada. Si piensas que el dólar va a reestabilizarse frente al shekel, el mercado ofrece efectivamente una oportunidad — los precios en NIS son moderados y la tendencia de los tipos es favorable. Si piensas que la dinámica actual continúa, cada mes de retraso cuesta en poder adquisitivo lo que la bajada de tipos te devuelve.
En ambos casos, la oferta de viviendas nuevas sin vender supera las 86.000 unidades — un nivel récord — lo que da a los compradores serios un poder de negociación real, especialmente con los promotores.
Para navegar en este entorno y entender todas las etapas de la compra en Israel, consulta nuestra Guía Definitiva del Inmobiliario en Israel — desde la búsqueda hasta la firma, pasando por la fiscalidad y la financiación.
En resumen
La bajada de tipos al 3,75% es una señal positiva, pero no es una información uniforme. Alivia la mashkanta para los prestatarios locales y los compradores cuya divisa resiste frente al shekel. No compensa, en cambio, la pérdida de poder adquisitivo de las comunidades cuya moneda se ha depreciado fuertemente. El mapa de los compradores extranjeros en Israel se reorganiza en tiempo real — y dice algo esencial: el proyecto de compra en Israel se juega tanto en el tipo de cambio como en el tipo de interés.
