Impuestos inmobiliarios en Israel: mas rechisha, mas shevach, arnona (2026)

Fiscalidad inmobiliaria en Israel: todo sobre los impuestos de compra, venta y propiedad

Comprar, vender o poseer una propiedad en Israel implica tres impuestos principales que todo inversor debe conocer antes de comprometerse. El importe de estos impuestos puede cambiar radicalmente según su estatus: residente, no residente, olé hadash, primera compra o inversión. Ignorar la fiscalidad significa arriesgar a pagar decenas de miles de shekels más de lo necesario — o bloquear una transacción por no haber anticipado.

Esta guía detalla cada impuesto, sus baremos, sus exenciones, y los casos particulares más comunes.

📖 Este artículo forma parte de laGuía Definitiva del Inmobiliario en Israel

Mas Rechisha — El impuesto de adquisición

Elmas rechisha (מס רכישה) es el impuesto que el comprador debe pagar al Estado en toda adquisición inmobiliaria. Se calcula como porcentaje del precio de compra, según un sistema de tramos progresivos. Es generalmente el concepto fiscal más importante de su transacción.

Baremos para vivienda única (residencia principal)

Si es residente israelí y es suúnica propiedad (dira yehida), se beneficia de tramos reducidos. Los primeros millones de shekels están parcial o totalmente exentos. Por encima, el tipo aumenta progresivamente hasta el 10% para el tramo más alto.

💡 Bueno saber: Los tramos se revalúan cada año por la administración fiscal (Rashout Hamisim). Los importes exactos cambian el 16 de enero de cada año. Su abogado calculará el importe exacto en el momento de su transacción.

Baremos para vivienda adicional (inversión)

Si ya posee una propiedad en Israel y compra una segunda (o más), el tipo de partida es del8% y sube hasta el10% en los tramos superiores. Es una diferencia considerable respecto a la primera propiedad.

En concreto, para un apartamento de 2 millones de shekels, el mas rechisha como primera propiedad puede ser casi nulo, mientras que alcanzará unos 160.000 shekels como segunda propiedad. Es una diferencia que puede cambiar toda la ecuación de una inversión.

Baremos para no residentes

Los compradores que no son residentes fiscales israelíes son tratados como compradores desegunda propiedad, aunque sea su primera compra en Israel. El tipo empieza por tanto en el 8%. Es un punto crucial para los inversores basados en Francia u otros lugares que compran un pied-à-terre sin haber hecho su aliyah.

⚠️ Atención: La definición de "residente" en derecho fiscal israelí no depende de su nacionalidad ni de su pasaporte, sino de su centro de vida. Si vive en el extranjero más de 183 días al año, probablemente es considerado como no residente fiscal, incluso con una teudat zehout.

Ventajas para los olim hadashim

Los nuevos inmigrantes se benefician de unrégimen fiscal ventajoso durante un período limitado tras su aliyah. Este régimen permite beneficiarse de los tramos reducidos de "vivienda única" incluso en ciertos casos donde el baremo normal sería más elevado.

Las condiciones precisas y la duración de estas ventajas evolucionan regularmente. Es un ámbito donde su abogado debe verificar su elegibilidad exacta en el momento de la transacción — las reglas que se aplicaban el año pasado no son necesariamente las mismas este año.

Plazo de declaración y pago

La declaración del mas rechisha debe presentarse en los30 días siguientes a la firma del contrato de compraventa. El pago vence en60 días. Su abogado se encarga de la declaración y el cálculo, pero es usted quien debe provisionar los fondos.

Mas Shevach — El impuesto sobre la plusvalía

Elmas shevach (מס שבח) es el impuesto debido por el vendedor sobre el beneficio realizado en la venta de una propiedad. El beneficio gravable es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición (ajustado por inflación y ciertos gastos deducibles como obras, honorarios de abogado en la compra, y comisión de agencia).

Exención para residencia principal única

Si es residente israelí y vende suúnica propiedad (dira yehida), puede beneficiarse de unaexención total del mas shevach, bajo ciertas condiciones. Es una ventaja considerable que no tiene equivalente en Francia.

Las condiciones principales: la propiedad debe ser su residencia principal, no debe poseer otra propiedad residencial en Israel, y no debe haber utilizado esta exención en los 18 meses precedentes.

Cálculo para otros casos

Si la exención no se aplica (segunda propiedad, inversión, no residente), la plusvalía se grava. Desde la reforma de 2014, se aplica uncálculo proporcional: solo la plusvalía acumulada después del 1 de enero de 2014 se grava al tipo pleno. La parte anterior se beneficia de un tipo reducido o una exención lineal.

El tipo marginal de gravamen sobre la plusvalía inmobiliaria es del25% para residentes y del25% al 50% para no residentes (según los convenios fiscales vigentes).

💡 Consejo: Si posee una propiedad desde hace tiempo (antes de 2014), el cálculo proporcional puede reducir considerablemente su gravamen. Haga una simulación por su abogado antes de fijar su precio de venta — la carga fiscal influye directamente en su precio neto.

Caso particular: donación entre allegados

Una donación de bien inmobiliario entre allegados (padres-hijos, cónyuges) está sujeta a reglas fiscales específicas. El mas rechisha se reduce, pero el mas shevach puede trasladarse al beneficiario. Es un ámbito complejo que requiere imperativamente acompañamiento jurídico.

Arnona — El impuesto predial municipal

Laarnona (ארנונה) es el impuesto local pagadero al municipio (iriya). A diferencia de los impuestos anteriores que son puntuales (en la compra o venta), la arnona es una cargarecurrente, pagadera cada dos meses.

Cómo se calcula

El importe depende de tres factores: laciudad (cada municipio fija sus propias tarifas), lasuperficie de la propiedad (en metros cuadrados), y lazona en la que se encuentra la propiedad dentro de la ciudad.

Las diferencias entre ciudades son importantes. Para un apartamento de 100 m², la arnona puede variar de 3.000 a 8.000 shekels al año según el municipio. Las ciudades más caras en arnona no son necesariamente aquellas donde el inmobiliario es más caro — es un factor a tener en cuenta en su presupuesto recurrente.

Exenciones y reducciones

Varias categorías de residentes pueden beneficiarse de reducciones de arnona:

Losolim hadashim se benefician de una reducción significativa (hasta el 90%) durante los 12 primeros meses siguientes a su aliyah, luego reducciones decrecientes los años siguientes. Es una de las ventajas más concretas e inmediatas de la aliyah.

Laspersonas mayores, lasfamilias numerosas, losdiscapacitados y los beneficiarios de ciertas prestaciones también pueden optar a reducciones. Cada municipio tiene sus propios criterios.

💡 Importante: Las reducciones no son automáticas. Debe inscribirse en el municipio y aportar los justificantes. Si es olé hadash, presente su teudat oleh desde su mudanza. La exención no se aplica retroactivamente.

Inquilino o propietario: ¿quién paga?

Es elocupante de la propiedad quien paga la arnona, sea propietario o inquilino. Si alquila un apartamento, es usted quien paga la arnona — no su propietario. Este punto es importante en el cálculo del coste real de su alquiler.

IVA sobre proyectos nuevos

La compra de una propiedad nueva a un promotor (kablan) está sujeta alIVA del 17% (ma'am). A diferencia de lo usado donde no hay IVA entre particulares, lo nuevo se considera una prestación comercial.

En la práctica, el precio mostrado por el promotorya incluye el IVA. No lo paga además. Pero hay que ser consciente pues significa que sobre un apartamento nuevo de 2 millones de shekels, unos 290.000 shekels son de IVA. Esta información es importante si compara una propiedad nueva con una usada al mismo precio — el precio "sin impuestos" de lo nuevo es en realidad inferior.

⚠️ Atención: El IVA se suma al mas rechisha. En una compra nueva, paga el IVA (incluido en el precio) Y el impuesto de adquisición (calculado sobre el precio con IVA). El doble efecto fiscal de lo nuevo a menudo se subestima.

Ingresos por alquiler: ¿cómo se gravan?

Si pone su propiedad en alquiler, los ingresos por alquiler son gravables. Pero el régimen fiscal depende del tipo de alquiler y de sus ingresos totales.

Alquiler residencial

Los alquileres provenientes de propiedades residenciales se benefician de unaexención hasta un techo de unos 5.500 shekels al mes (el importe exacto se revalúa anualmente). Por encima de este umbral, tiene dos opciones:

Eltipo forfaitario del 10% sobre la totalidad de los alquileres (no solo sobre la parte que supera el umbral). Es simple, sin deducción de gastos, pero el tipo es bajo.

Elgravamen en el baremo progresivo con deducción de gastos reales (amortización, reparaciones, intereses de mashkanta, arnona, seguro). Más complejo pero potencialmente más ventajoso si sus gastos son elevados.

Alquiler estacional (tipo Airbnb)

El alquiler estacional se considera unaactividad comercial. Los ingresos se gravan en el baremo progresivo normal, con obligación de IVA si la facturación supera el umbral de sujeción. Es un régimen notablemente menos favorable que el alquiler de larga duración.

Alquiler comercial

Los alquileres de locales comerciales (oficinas, tiendas) se gravan en el baremo progresivo y están sujetos al IVA. Las exenciones de lo residencial no se aplican.

Convenio fiscal Francia-Israel

Para los compradores franceses, elconvenio fiscal franco-israelí es un elemento crucial. Determina en qué país paga sus impuestos y cómo evitar la doble imposición.

Por regla general, los ingresos inmobiliarios (alquileres y plusvalías) de una propiedad situada en Israel son gravablesen Israel. Pero si es residente fiscal francés, debe también declarar estos ingresos en Francia. El convenio prevé mecanismos de crédito fiscal para evitar pagar dos veces.

⚠️ Complejidad: La fiscalidad internacional es un ámbito especializado. Si reside en Francia y compra en Israel (o viceversa), consulte a un abogado o contable que domine ambos sistemas. Los errores en este ámbito pueden costar muy caro y los plazos de prescripción son largos.

Tabla resumen: los gastos a prever

⚠️ Regla práctica: Para una compra de usado como primera propiedad (residente), prevea unos 4 a 6% de gastos adicionales. Para una segunda propiedad o compra como no residente, cuente 10 a 13%.

Errores fiscales frecuentes

Creer que el estatus de olé protege de todo. Las ventajas fiscales de los olim son reales pero limitadas en el tiempo y en los importes. Y no se aplican a todas las situaciones (segunda propiedad, inversión comercial, alquiler estacional).

Olvidar declarar en plazo. La declaración de mas rechisha debe hacerse en 30 días. Un retraso conlleva penalizaciones e intereses de demora automáticos.

No anticipar el mas shevach antes de vender. El importe del impuesto sobre la plusvalía puede ser una mala sorpresa si no lo ha calculado antes de fijar su precio de venta. Su precio neto es el precio de venta menos el mas shevach — no el precio de venta sin más.

Ignorar el impacto fiscal del convenio bilateral. Si es residente fiscal de otro país, las obligaciones declarativas existen en ambos países. La ausencia de declaración en su país de residencia puede conllevar regularizaciones importantes.

Confundir precio con IVA y precio sin IVA en obra nueva. El precio mostrado por el promotor incluye el IVA. Cuando compare con lo usado, téngalo en cuenta.

Para leer también

👉Volver a la Guía Definitiva del Inmobiliario en Israel

👉El proceso de compra — las 8 etapas esenciales

👉La Mashkanta — financiar su compra en Israel

👉Fiscalidad — mas rechisha, mas shevach, arnona

👉Las mejores ciudades para invertir en Israel

👉Comprar sobre plano — proyectos nuevos, Tama 38

👉Las 10 trampas a evitar en el inmobiliario en Israel

Consulte nuestros abogados colaboradores para optimizar su fiscalidad →

Los baremos y tipos mencionados son indicativos y sujetos a modificación por las autoridades fiscales israelíes. Consulte un abogado especializado para un cálculo adaptado a su situación. Última actualización: marzo 2026.

immobilier.co.il — El portal inmobiliario en Israel desde 2004.