25%IMPUESTO SOBRELA PLUSVALÍA«MAS SHEVA'H»
20% IMPUESTO SOBRE LOS DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN NO EXPLOTADOS «HEITEL HASHBA'HA»
Si hay un punto en común a todos los vendedores de bienes inmuebles en el mundo es el sentimiento de injusticia que nos invade al calcular los gastos aplicablesa una cesión inmobiliaria. Lamentablemente no hay manera de escapar de ello pero es mejor ser consciente antes incluso de fijar el precio de venta
En efecto, si pensamos sistemáticamente en calcular el impuesto de adquisición a prever durante una adquisición inmobiliaria, a menudo tendemos a olvidar estos gastos sin embargo nada despreciables: ya que además de los clásicos honorarios de abogado (en general entre 0.5 y 1% del precio de venta, a los cuales se añade 17% de IVA), y de los eventuales gastos de agencia (clásicamente de 2% +IVA), se añaden varios impuestos poco simpáticos: el impuesto sobre la plusvalía y el impuesto sobre los derechos de construcción no explotados. El impuesto sobre la plusvalía, «Mas Sheva'h» es de 25% sobre el beneficio realizado entre el precio de compra y el precio de venta; deducidos todos los gastos eventuales (abogados, agencia, obras, …). Si se trata de un bien único de un propietario israelí, el vendedor se beneficia de una exención, pero si el vendedor es propietario de más de un apartamento, entonces se aplica un impuesto de 25% sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta repartida sobre el número de años de propiedad y calculada a partir del 1 de enero de 2014. Así, para un apartamento comprado en 2008 a 1 000 000 de shekels y vendido en 2018 a 2 000 000 de shekels por un propietario de más de un apartamento y sin ningún gasto a deducir, el impuesto será de 25% X 100 000 X 4, es decir 100 000 shekels.
El impuesto sobre los derechos de construcción no explotados «Heitel Hashba'ha» es mucho más delicado de prever. Se debe pagar en el momento de la venta y asciende teóricamente a 20% de la plusvalía supuesta. Sin embargo, en este caso, se firma primero el contrato de venta, luego el ayuntamiento envía un perito de su elección que hace una estimación de la plusvalía previsible ligada a la construcción eventual de metros cuadrados suplementarios, y entonces es aplicado un coeficiente de 20% de impuesto a pagar. En resumen, solo se puede hacer una estimación de la estimación antes de comprometerse en un proceso de venta, y por tanto es fuertemente recomendado verificar este punto muy delicado con su abogado antes de cualquier gestión. Una ley está en proyecto para que este impuesto que se aplica hoy al vendedor sea en el futuro aplicable únicamente en el momento del depósito de permiso de construir, lo que podría hacer bajar aún más los precios de venta de ciertos bienes.
En conclusión, para un apartamento comprado a 1 000 000 de shekels en 2008 y vendido a 2 000 000 de shekels en 2018, habrá que prever un total de "gastos falsos" que pueden alcanzar los 200 000 shekels en función del sector de habitación. Es por tanto más que útil tomarse un pequeño momento con su abogado para verificar lo mejor posible lo que podría ser antes de la venta. Como siempre, en este tipo de operación, es esencial rodearse de profesionales reconocidos y experimentados.
Fuentes: Globes, ministerio de Finanzas Déborah Hosatte
