25%TASSA SULLAPLUSVALENZA«MAS SHEVA'H»
20% TASSA SUI DIRITTIEDIFICATORINON SFRUTTATI «HEITEL HASHBA'HA»
Se c'è un punto in comune a tutti i venditori di immobili nel mondoè proprio il senso di ingiustizia che ci invade durante il calcolo delle spese applicabilia una cessione immobiliare. Purtroppo non c'è modo di sfuggirvi ma tanto vale esserne consapevoli prima ancora di fissare il proprio prezzo di vendita
Infatti, se si pensa sistematicamente a calcolare la tassa di acquisizione da prevedere durante un acquisto immobiliare, si tende spesso a dimenticare queste spese comunque non trascurabili: perché oltre alle classiche spese legali (in generale tra lo 0,5 e l'1% del prezzo di vendita, a cui si aggiunge il 17% di IVA), e alle eventuali commissioni d'agenzia (classicamente del 2% +IVA), si aggiungono diverse tasse poco simpatiche: la tassa sulla plusvalenza e la tassa sui diritti edificatori non sfruttati. La tassa sulla plusvalenza, «Mas Sheva'h» è del 25% sul beneficio realizzato tra il prezzo d'acquisto e il prezzo di vendita; dedotte tutte le eventuali spese (avvocati, agenzia, lavori, ...). Se si tratta di un bene unico di un proprietario israeliano, il venditore beneficia di un'esenzione, ma se il venditore è proprietario di più di un appartamento, allora si applica una tassa del 25% sulla differenza tra il prezzo d'acquisto e il prezzo di vendita ripartita sul numero di anni di proprietà e calcolata a partire dal 1° gennaio 2014. Così, per un appartamento acquistato nel 2008 a 1.000.000 di shekel e venduto nel 2018 a 2.000.000 di shekel da un proprietario di più di un appartamento e senza alcuna spesa da dedurre, la tassa sarà del 25% X 100.000 X 4, ovvero 100.000 shekel.
La tassa sui diritti edificatori non sfruttati «Heitel Hashba'ha» è molto più delicata da prevedere. È da pagare al momento della vendita e ammonta teoricamente al 20% della plusvalenza supposta. Tuttavia, in questo caso, si firma prima il contratto di vendita, poi il comune invia un perito di sua scelta che fa una stima della plusvalenza prevedibile legata alla costruzione eventuale di metri quadrati supplementari, e viene allora applicato un coefficiente del 20% di tassa da pagare. Insomma, si può solo fare una stima della stima prima di impegnarsi in un processo di vendita, ed è quindi fortemente raccomandato di verificare questo punto molto delicato con il proprio avvocato prima di qualsiasi procedura! Una legge è in progetto affinché questa tassa che si applica oggi al venditore sia in futuro applicabile unicamente al momento del deposito del permesso di costruire, il che potrebbe far diminuire ulteriormente i prezzi di vendita di certi beni.
In conclusione, per un appartamento acquistato a 1.000.000 di shekel nel 2008 e venduto a 2.000.000 di shekel nel 2018, bisognerà prevedere un totale di "spese accessorie" che possono raggiungere i 200.000 shekel in funzione del settore abitativo. È quindi più che utile prendersi un piccolo momento con il proprio avvocato per verificare al meglio quello che potrebbe essere prima della vendita. Come sempre, in questo tipo di operazione, è essenziale circondarsi di professionisti riconosciuti ed esperti.
Fonti: Globes, ministero delle FinanzeDéborah Hosatte
