25%מס עלרווח הון«מס שבח»
20% מס על זכויותבנייהלא מנוצלות «היטל השבחה»
אם יש נקודה משותפת לכל מוכרי הנדל״ן בעולםזה בדיוק תחושת העוול שמציפה אותנו בעת חישוב העלויות החלותעל מכירת נכס. למרבה הצער אין דרך להימנע מזה אבל עדיף להיות מודעים לכך עוד לפני קביעת מחיר המכירה
אכן, אם אנו חושבים באופן שיטתי לחשב את מס הרכישה הצפוי בעת רכישת נכס, יש לנו נטייה לעתים קרובות לשכוח את ההוצאות הלא מבוטלות הללו: שכן מלבד עמלות עורך הדין הקלאסיות (בדרך כלל בין 0.5 ל-1% ממחיר המכירה, בתוספת 17% מע״ם), ועמלות סוכנות אפשריות (בדרך כלל 2% +מע״ם), מתווספים מספר מסים לא נעימים: מס על רווח הון ומס על זכויות בנייה לא מנוצלות. מס על רווח הון, «מס שבח» הוא 25% על הרווח שמושג בין מחיר הרכישה למחיר המכירה; בניכוי כל העלויות האפשריות (עורכי דין, סוכנות, עבודות, ...). אם מדובר בנכס יחיד של בעלים ישראלי, המוכר זוכה לפטור, אבל אם המוכר הוא בעלים של יותר מדירה אחת, אז חל מס של 25% על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה המחולק על מספר שנות הבעלות ומחושב החל מ-1 בינואר 2014. כך, עבור דירה שנרכשה ב-2008 ב-1,000,000 שקלים ונמכרה ב-2018 ב-2,000,000 שקלים על ידי בעלים של יותר מדירה אחת וללא כל עלויות לנכות, המס יהיה 25% X 100,000 X 4, כלומר 100,000 שקלים.
מס על זכויות בנייה לא מנוצלות «היטל השבחה» הוא הרבה יותר עדין לחזות. הוא משולם בעת המכירה ומסתכם תיאורטית ל-20% מהרווח המשוער. עם זאת, במקרה זה, חותמים תחילה על חוזה המכירה, ואז העירייה שולחת מומחה מבחירתה שעושה הערכה של הרווח הצפוי הקשור לבנייה אפשרית של מטרים רבועים נוספים, ואז מיושם מקדם של 20% מס לתשלום. בקיצור, ניתן רק לעשות הערכה של ההערכה לפני התחייבות לתהליך מכירה, ולכן מומלץ מאוד לבדוק את הנקודה הרגישה הזאת עם עורך הדין לפני כל צעד! חוק נמצא בהכנה כדי שהמס הזה שחל היום על המוכר יחול בעתיד רק בעת הגשת רישיון בנייה, מה שיכול להוריד עוד יותר את מחירי המכירה של נכסים מסוימים.
לסיכום, עבור דירה שנרכשה ב-1,000,000 שקלים ב-2008 ונמכרה ב-2,000,000 שקלים ב-2018, יש לצפות לסך של "עלויות נוספות" שיכולות להגיע ל-200,000 שקלים בהתאם לאזור המגורים. לכן זה יותר מחיוני לקחת רגע קטן עם עורך הדין כדי לבדוק כמיטב היכולת מה יכול להיות לפני המכירה. כמו תמיד, בסוג זה של פעולות, חיוני להקיף עצמנו באנשי מקצוע מוכרים ומנוסים.
מקורות: גלובס, משרד האוצר דבורה הוסאטה
