A mashkanta (משכנתא) é o empréstimo hipotecário israelense. Se a palavra lhe é desconhecida, seu funcionamento irá surpreendê-lo ainda mais: contrariamente ao empréstimo imobiliário francês — uma taxa fixa, uma mensalidade estável, está resolvido — a mashkanta é um quebra-cabeça que você mesmo monta a partir de várias "tracks" (tranches), cada uma com sua própria taxa, sua própria indexação e seus próprios riscos.
Bem negociada, essa flexibilidade é uma vantagem. Mal compreendida, pode lhe custar dezenas de milhares de shekels durante a duração do empréstimo. Este guia explica como funciona, quanto você pode emprestar, e como obter as melhores condições.
📖 Este artigo faz parte doGuia Definitivo do Imobiliário em Israel
O que é a mashkanta?
A mashkanta é um empréstimo hipotecário garantido pelo imóvel que você compra. O banco registra uma hipoteca (mashkon) sobre o imóvel no Tabu ou no registro correspondente, e essa hipoteca permanece ativa até o reembolso integral do empréstimo.
A particularidade israelense, é que seu empréstimo não é composto de uma única linha de crédito. Ele é dividido emvárias tranches chamadas "masloley mashkanta" (tracks de mashkanta). Cada track tem seu próprio mecanismo de taxa, e é a combinação desses tracks que determina o custo total do seu empréstimo.
O Banco de Israel impõe regras sobre a distribuição entre os tipos de tracks. Você não pode colocar 100% em taxa variável, por exemplo. A ideia é proteger os tomadores de empréstimo contra flutuações excessivas.
Os diferentes tipos de tracks
Compreender os tracks é a chave para negociar uma boa mashkanta. Aqui estão os principais:
Taxa fixa não indexada (Kavua Lo Tzamoud)
A taxa é fixada para toda a duração do empréstimo e a mensalidade nunca muda. É a fórmula mais próxima do que conhecemos na França. Oferece uma segurança total mas a taxa inicial é geralmente a mais alta de todos os tracks. É a escolha daqueles que querem dormir tranquilos.
Taxa fixa indexada à inflação (Kavua Tzamoud Madad)
A taxa é fixa, mas o capital restante devido é reavaliado a cada mês em função do índice de preços ao consumidor. Se a inflação sobe, sua dívida aumenta — e com ela suas mensalidades. A taxa inicial é mais baixa que a fixa não indexada, mas o custo final depende inteiramente da evolução da inflação. Em período de forte inflação, esse track pode se tornar muito caro.
⚠️ Atenção: A inflação em Israel conheceu picos recentes. Um track indexado que parece vantajoso no papel pode dobrar de custo se a inflação permanecer elevada por vários anos. Avalie sua tolerância ao risco.
Taxa variável (Prime)
A taxa é baseada na taxa Prime do Banco de Israel, mais ou menos uma margem. A Prime flutua em função da política monetária. Quando o Banco de Israel baixa suas taxas, suas mensalidades diminuem. Quando as eleva, elas aumentam. É o track mais reativo à conjuntura econômica.
Vantagem: em período de taxas baixas, é o mais barato. Desvantagem: imprevisível a longo prazo. O Banco de Israel limita a parte da Prime a um terço máximo de sua mashkanta total.
Taxa variável a cada 5 anos (Mishtana Kol 5 Shanim)
A taxa é fixada por um período de 5 anos, depois renegociada pelo banco segundo as condições do mercado. É um compromisso entre a estabilidade da fixa e o potencial de economia da variável. Mas atenção: no momento da renovação, a nova taxa pode ser bem mais elevada, e você não tem margem de manobra exceto refinanciar.
Como compor sua mashkanta?
Na prática, sua mashkanta será composta de3 a 5 tracks combinados. Por exemplo:
Track | Parte do empréstimo | Taxa indicativa | Risco |
|---|---|---|---|
Fixa não indexada | 33% | 5,5 - 6,5% | Nenhum |
Fixa indexada inflação | 33% | 3,0 - 4,0% | Inflação |
Prime | 33% | Prime ± 0,5% | Taxa diretora |
As taxas acima são indicativas e variam segundo as condições do mercado, seu perfil e o banco.
A arte da mashkanta, é encontrar o bom equilíbrio entre segurança (fixa não indexada), custo reduzido (Prime, indexada), e duração. Quanto mais você coloca de fixa não indexada, mais você está protegido mas mais sua mensalidade inicial é elevada. Quanto mais você coloca de variável ou indexada, mais você assume risco mas com mensalidades iniciais mais baixas.
💡 Conselho: Não há fórmula mágica. A melhor composição depende de sua situação pessoal: duração prevista de posse do imóvel, tolerância ao risco, capacidade de absorção em caso de aumento das mensalidades. Um corretor especializado pode ajudá-lo a modelar diferentes cenários.
Quanto você pode emprestar?
O Banco de Israel fixa tetos rígidos de financiamento (LTV — Loan to Value) segundo seu perfil:
Perfil do comprador | LTV máximo | Entrada mínima |
|---|---|---|
Residente — habitação única (residência principal) | 75% | 25% |
Residente — habitação adicional (investimento) | 50% | 50% |
Não-residente / estrangeiro | 50% | 50% |
Olé hadash (novo imigrante) — primeiro imóvel | 75% | 25% |
Além do LTV, o banco avalia suacapacidade de pagamento. A regra geral é que suas mensalidades totais (mashkanta + outros créditos) não devem exceder 40% de suas receitas líquidas. Alguns bancos são mais rígidos, outros mais flexíveis segundo o dossiê.
A duração máxima é de30 anos, mas a maioria dos empréstimos são contratados por 15 a 25 anos. Quanto mais longa a duração, mais elevado o custo total, mas as mensalidades são mais suportáveis.
⚠️ Lembrete crucial: Em Israel, não há cláusula suspensiva de empréstimo. Se você assina um contrato de compra e o banco recusa sua mashkanta, você está mesmo assim comprometido. Obtenha sempre um acordo de princípio ANTES de assinar.
Os bancos que propõem mashkantaot
Todos os grandes bancos israelenses têm um departamento mashkantaot. Os principais são:
Bank Hapoalim — o maior banco do país, frequentemente considerado como competitivo nas taxas.
Bank Leumi — historicamente forte no mercado hipotecário, com uma rede extensa.
Discount Bank — às vezes mais agressivo nas condições para atrair novos clientes.
Mizrahi Tefahot — especialista em crédito imobiliário, frequentemente citado como o banco de referência para as mashkantaot.
Bank Yahav / Bank Igud — bancos menores que podem oferecer condições interessantes para certos perfis.
Cada banco propõe suas próprias tabelas de taxas, e as diferenças entre elas podem ser significativas. Sobre um empréstimo de 1,5 milhão de shekels por 20 anos, uma diferença de 0,3% de taxa representa dezenas de milhares de shekels.
💡 Regra de ouro: Nunca aceite a primeira oferta. Consulte no mínimo 3 bancos. A concorrência é seu melhor instrumento de negociação.
Corretor em mashkanta: útil ou não?
Oyaats mashkantaot (consultor em mashkanta) é um corretor independente que negocia com os bancos em seu nome. Seu papel é comparar as ofertas, negociar as taxas, e compor a melhor estrutura de tracks para seu perfil.
As vantagens: ele conhece as tabelas de taxas atuais de cada banco, sabe quais bancos estão em fase de aquisição de clientes (e portanto mais flexíveis), e pode fazer você economizar bem mais que seus honorários. Ele gerencia também toda a parte administrativa, o que representa um ganho de tempo considerável.
O custo: os honorários de um corretor situam-se geralmente entre 3.000 e 8.000 shekels, segundo o montante do empréstimo e a complexidade do dossiê.
Quando é indispensável: se você é não-residente, se é sua primeira compra em Israel, se você não fala hebraico, ou se seu dossiê é atípico (receitas do exterior, autônomo, dupla nacionalidade). Nestes casos, o corretor não é um luxo mas uma necessidade.
Quando você pode dispensá-lo: se você é residente há muito tempo, que você fala hebraico, que você já tem uma relação bancária estabelecida, e que você se sente confortável com negociações financeiras. Mesmo neste caso, obter um orçamento de um corretor como ponto de comparação é sempre judiciosa.
Os documentos necessários
Para montar um dossiê de mashkanta, o banco lhe pedirá:
Para os assalariados residentes: documento de identidade (teudat zehout), 3 últimos holerites (tlushey maskoret), extratos bancários dos 3 últimos meses, comprovante de imposto de renda (shomey mas), e o contrato de venda assinado (ou um pré-projeto se o banco dá um acordo de princípio antes da assinatura).
Para os autônomos: os mesmos documentos mais os balanços contábeis dos 2 últimos anos e a declaração de faturamento.
Para os não-residentes: passaporte, comprovantes de receitas traduzidos e certificados (holerites ou comprovante de imposto de renda do país de origem), extratos bancários, e às vezes uma atestação de seu banco no exterior. O processo é mais longo pois o banco deve verificar documentos estrangeiros.
Para os olim hadashim: teudat oleh além dos documentos padrão. O status de olé pode dar direito a condições preferenciais em alguns bancos.
💡 Conselho: Prepare seu dossiê antecipadamente. Um dossiê completo desde a primeira consulta acelera consideravelmente o processo. O banco leva geralmente 2 a 4 semanas para dar um acordo definitivo.
As taxas relacionadas à mashkanta
Além das mensalidades, a mashkanta gera várias taxas a antecipar:
Taxa | Montante típico | Quando |
|---|---|---|
Abertura de dossiê bancário | 0,25% do empréstimo (negociável) | Na implementação |
Avaliação do imóvel (shmaï) | 1.500 — 3.000 ₪ | Antes do acordo |
Registro da hipoteca | ~1.000 ₪ | Após assinatura |
Corretor (se utilizado) | 3.000 — 8.000 ₪ | Na implementação |
Seguro de vida do mutuário | Variável (mensal) | Durante toda a duração |
Seguro residencial | Variável (anual) | Obrigatório |
A taxa de abertura de dossiê é quase sempre negociável. É frequentemente o primeiro ponto que o corretor ataca na negociação.
Pagamento antecipado: o que é preciso saber
Você pode reembolsar sua mashkanta antecipadamente, total ou parcialmente. Mas atenção: cada track pode comportarpenalidades de reembolso antecipado (knass piraon mukdam) diferentes.
O trackPrime geralmente não tem penalidade, o que o torna o mais flexível. Os tracks detaxa fixa podem gerar penalidades significativas se as taxas do mercado estão mais baixas no momento do reembolso (o banco perde a diferença). Os tracksindexados têm suas próprias fórmulas de cálculo.
Se você considera vender o imóvel em alguns anos, ou se você pensa receber uma entrada de dinheiro (herança, venda de outro imóvel), integre essa possibilidade na composição de seus tracks. Coloque uma parte mais importante em Prime para manter flexibilidade.
Erros frequentes a evitar
Assinar o contrato de compra sem acordo de princípio. Não se repetirá nunca o suficiente. Não há cláusula suspensiva em Israel. Se o banco recusa, você está preso.
Aceitar a primeira oferta do banco. As taxas anunciadas são pontos de partida, não preços finais. Tudo se negocia, especialmente se você chega com uma oferta concorrente de outro banco.
Colocar muito indexado em período de inflação elevada. A taxa baixa inicial é tentadora, mas se a inflação permanece alta por 5-10 anos, o custo total pode explodir.
Negligenciar o seguro de vida do mutuário. O banco o exige. Mas você não é obrigado a tomá-lo com ele. Compare as ofertas de seguradoras externas — a economia pode ser substancial na duração.
Esquecer de provisionar as taxas anexas. A avaliação, a abertura de dossiê, o registro de hipoteca — são milhares de shekels além de sua entrada.
Resumo: as etapas da mashkanta
# | Etapa | Duração |
|---|---|---|
1 | Preparar seu dossiê (receitas, extratos, identidade) | 1 semana |
2 | Consultar 3+ bancos ou um corretor | 1 a 2 semanas |
3 | Obter um acordo de princípio | 1 a 2 semanas |
4 | Assinar o contrato de compra (com seu advogado) | — |
5 | Transmitir o contrato ao banco | Imediato |
6 | Avaliação do imóvel por um perito (shmaï) | 1 semana |
7 | Acordo definitivo do banco | 1 a 2 semanas |
8 | Assinatura no banco + liberação dos fundos | 1 semana |
Duração total: conte 4 a 8 semanas entre o primeiro procedimento e a liberação dos fundos. É por isso que é preciso começar o processo assim que seu projeto de compra se concretiza, não no dia da assinatura do contrato.
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As taxas e condições mencionadas neste artigo são indicativas e sujeitas a variação. Consulte um corretor ou seu banco para condições atualizadas. Última atualização: março 2026.
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