Impostos imobiliários em Israel: mas rechisha, mas shevach, arnona (2026)

Fiscalidade imobiliária em Israel: tudo compreender sobre os impostos de compra, venda e propriedade

Comprar, vender ou deter um imóvel em Israel implica três impostos principais que todo investidor deve conhecer antes de se comprometer. O montante destes impostos pode mudar radicalmente segundo o seu estatuto: residente, não-residente, olé hadash, primeira compra ou investimento. Ignorar a fiscalidade é arriscar pagar dezenas de milhares de shekels a mais que o necessário — ou bloquear uma transação por não ter antecipado.

Este guia detalha cada imposto, os seus escalões, as suas isenções, e os casos particulares mais comuns.

📖 Este artigo faz parte doGuia Definitivo do Imobiliário em Israel

Mas Rechisha — O imposto de aquisição

Amas rechisha(מס רכישה) é o imposto que o comprador deve pagar ao Estado aquando de qualquer aquisição imobiliária. É calculado em percentagem do preço de compra, segundo um sistema de escalões progressivos. É geralmente o posto fiscal mais importante da sua transação.

Escalões para habitação única (residência principal)

Se é residente israelita e é o seuúnico imóvel(dira yehida), beneficia de escalões reduzidos. Os primeiros milhões de shekels são parcial ou totalmente isentos. Para além disso, a taxa aumenta progressivamente até 10% para a faixa mais elevada.

💡 Bom saber:Os escalões são reavaliados todos os anos pela administração fiscal (Rashout Hamisim). Os montantes exactos mudam a 16 de janeiro de cada ano. O seu advogado calculará o montante exacto no momento da sua transação.

Escalões para habitação adicional (investimento)

Se já possui um imóvel em Israel e compra um segundo (ou mais), a taxa de partida é de8%e sobe até10%sobre as faixas superiores. É uma diferença considerável em relação ao primeiro imóvel.

Concretamente, para um apartamento de 2 milhões de shekels, a mas rechisha enquanto primeiro imóvel pode ser quase nula, enquanto atingirá cerca de 160 000 shekels enquanto segundo imóvel. É uma diferença que pode alterar toda a equação de um investimento.

Escalões para não-residentes

Os compradores que não são residentes fiscais israelitas são tratados como compradores desegundo imóvel, mesmo que seja a sua primeira compra em Israel. A taxa começa portanto em 8%. É um ponto crucial para os investidores baseados em França ou noutro local que compram um pied-à-terre sem ter feito a sua aliyah.

⚠️ Atenção:A definição de "residente" em direito fiscal israelita não depende da sua nacionalidade nem do seu passaporte, mas do seu centro de vida. Se vive no estrangeiro mais de 183 dias por ano, é provavelmente considerado não-residente fiscal, mesmo com uma teudat zehout.

Vantagens para os olim hadashim

Os novos imigrantes beneficiam de umregime fiscal vantajosodurante um período limitado após a sua aliyah. Este regime permite beneficiar dos escalões reduzidos de "habitação única" mesmo em certos casos onde o escalão normal seria mais elevado.

As condições precisas e a duração destas vantagens evoluem regularmente. É um domínio onde o seu advogado deve verificar a sua elegibilidade exacta no momento da transação — as regras que se aplicavam no ano passado não são necessariamente as mesmas este ano.

Prazo de declaração e pagamento

A declaração da mas rechisha deve ser entregue nos30 diasseguintes à assinatura do contrato de compra e venda. O pagamento é devido nos60 dias. O seu advogado ocupa-se da declaração e do cálculo, mas cabe-lhe a si provisionar os fundos.

Mas Shevach — O imposto sobre mais-valias

Amas shevach(מס שבח) é o imposto devido pelo vendedor sobre o lucro realizado aquando da venda de um imóvel. O lucro tributável é a diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição (ajustado da inflação e de certas despesas dedutíveis como obras, honorários de advogado na compra, e comissão de agência).

Isenção para residência principal única

Se é residente israelita e vende o seuúnico imóvel(dira yehida), pode beneficiar de umaisenção totalda mas shevach, sob certas condições. É uma vantagem considerável que não tem equivalente em França.

As condições principais: o imóvel deve ser a sua residência principal, não deve possuir outro imóvel residencial em Israel, e não deve ter utilizado esta isenção nos 18 meses precedentes.

Cálculo para os outros casos

Se a isenção não se aplica (segundo imóvel, investimento, não-residente), a mais-valia é tributada. Desde a reforma de 2014, umcálculo proporcionalaplica-se: apenas a mais-valia acumulada após 1 de janeiro de 2014 é tributada à taxa plena. A parte anterior beneficia de uma taxa reduzida ou de uma isenção linear.

A taxa marginal de tributação sobre a mais-valia imobiliária é de25%para os residentes e de25% a 50%para os não-residentes (segundo as convenções fiscais em vigor).

💡 Conselho:Se possui um imóvel há muito tempo (antes de 2014), o cálculo proporcional pode reduzir consideravelmente a sua tributação. Faça fazer uma simulação pelo seu advogado antes de fixar o seu preço de venda — a carga fiscal influencia directamente o seu preço líquido.

Caso particular: doação entre próximos

Uma doação de imóvel entre próximos (pais-filhos, cônjuges) está sujeita a regras fiscais específicas. A mas rechisha é reduzida, mas a mas shevach pode ser transferida para o beneficiário. É um domínio complexo que necessita imperativamente de acompanhamento jurídico.

Arnona — O imposto predial municipal

Aarnona(ארנונה) é o imposto local pagável à municipalidade (iriya). Ao contrário dos impostos precedentes que são pontuais (na compra ou na venda), a arnona é um encargorecorrente, pagável de dois em dois meses.

Como é calculada

O montante depende de três factores: acidade(cada municipalidade fixa as suas próprias tarifas), asuperfíciedo imóvel (em metros quadrados), e azonana qual se encontra o imóvel dentro da cidade.

As diferenças entre cidades são importantes. Para um apartamento de 100 m², a arnona pode variar de 3 000 a 8 000 shekels por ano segundo a municipalidade. As cidades mais caras em arnona não são necessariamente aquelas onde o imobiliário é mais caro — é um factor a ter em conta no seu orçamento recorrente.

Isenções e reduções

Várias categorias de residentes podem beneficiar de reduções de arnona:

Osolim hadashimbeneficiam de uma redução significativa (até 90%) durante os 12 primeiros meses seguintes à sua aliyah, depois de reduções degressivas nos anos seguintes. É uma das vantagens mais concretas e imediatas da aliyah.

Aspessoas idosas, asfamílias numerosas, osinválidose os beneficiários de certas subsídios podem também pretender reduções. Cada municipalidade tem os seus próprios critérios.

💡 Importante:As reduções não são automáticas. Deve inscrever-se na municipalidade e fornecer os comprovativos. Se é olé hadash, apresente a sua teudat oleh logo que se mude. A isenção não se aplica retroactivamente.

Arrendatário ou proprietário: quem paga?

É oocupantedo imóvel que paga a arnona, seja proprietário ou arrendatário. Se arrenda um apartamento, é você que paga a arnona — não o seu proprietário. Este ponto é importante no cálculo do custo real do seu arrendamento.

IVA sobre projectos novos

A compra de um imóvel novo junto de um promotor (kablan) está sujeita aoIVA de 17%(ma'am). Ao contrário do usado onde não há IVA entre particulares, o novo é considerado como uma prestação comercial.

Na prática, o preço anunciado pelo promotorinclui já o IVA. Não o paga a mais. Mas deve estar consciente porque isso significa que sobre um apartamento novo de 2 milhões de shekels, cerca de 290 000 shekels são de IVA. Esta informação é importante se comparar um imóvel novo com um imóvel usado ao mesmo preço — o preço "sem impostos" do novo é na realidade inferior.

⚠️ Atenção:O IVA soma-se à mas rechisha. Numa compra nova, paga o IVA (incluído no preço) E o imposto de aquisição (calculado sobre o preço com IVA). O duplo efeito fiscal do novo é frequentemente subestimado.

Rendimentos de arrendamento: como são tributados?

Se colocar o seu imóvel em arrendamento, os rendimentos de arrendamento são tributáveis. Mas o regime fiscal depende do tipo de arrendamento e dos seus rendimentos totais.

Arrendamento residencial

As rendas provenientes de imóveis residenciais beneficiam de umaisençãoaté um tecto de cerca de 5 500 shekels por mês (o montante exacto é reavaliado anualmente). Para além deste limiar, tem duas opções:

Ataxa forfetária de 10%sobre a totalidade das rendas (não apenas sobre a parte que excede o limiar). É simples, sem dedução de encargos, mas a taxa é baixa.

Atributação ao escalão progressivocom dedução dos encargos reais (amortização, reparações, juros de mashkanta, arnona, seguro). Mais complexo mas potencialmente mais vantajoso se os seus encargos são elevados.

Arrendamento sazonal (tipo Airbnb)

O arrendamento sazonal é considerado como umaactividade comercial. Os rendimentos são tributados ao escalão progressivo normal, com obrigação de IVA se o volume de negócios exceder o limiar de sujeição. É um regime nitidamente menos favorável que o arrendamento de longa duração.

Arrendamento comercial

As rendas de locais comerciais (escritórios, lojas) são tributadas ao escalão progressivo e sujeitas ao IVA. As isenções do residencial não se aplicam.

Convenção fiscal França-Israel

Para os compradores franceses, aconvenção fiscal franco-israelitaé um elemento crucial. Determina em que país paga os seus impostos e como evitar a dupla tributação.

Em regra geral, os rendimentos imobiliários (rendas e mais-valias) de um imóvel situado em Israel são tributáveisem Israel. Mas se é residente fiscal francês, deve também declarar estes rendimentos em França. A convenção prevê mecanismos de crédito de imposto para evitar pagar duas vezes.

⚠️ Complexidade:A fiscalidade internacional é um domínio especializado. Se reside em França e compra em Israel (ou o inverso), consulte um advogado ou um contabilista que domine os dois sistemas. Os erros neste domínio podem custar muito caro e os prazos de prescrição são longos.

Tabela recapitulativa: as despesas a prever

⚠️ Regra prática:Para uma compra no usado enquanto primeiro imóvel (residente), preveja cerca de 4 a 6% de custos adicionais. Para um segundo imóvel ou uma compra enquanto não-residente, conte 10 a 13%.

Erros fiscais frequentes

Acreditar que o estatuto de olé protege de tudo.As vantagens fiscais dos olim são reais mas limitadas no tempo e nos montantes. E não se aplicam a todas as situações (segundo imóvel, investimento comercial, arrendamento sazonal).

Esquecer de declarar nos prazos.A declaração de mas rechisha deve ser feita nos 30 dias. Um atraso implica penalizações e juros de mora automáticos.

Não antecipar a mas shevach antes de vender.O montante do imposto sobre a mais-valia pode ser uma má surpresa se não o calculou antes de fixar o seu preço de venda. O seu preço líquido é o preço de venda menos a mas shevach — não o preço de venda simplesmente.

Ignorar o impacto fiscal da convenção bilateral.Se é residente fiscal de outro país, as obrigações declarativas existem nos dois países. A ausência de declaração no seu país de residência pode implicar correcções importantes.

Confundir preço com IVA e preço sem IVA sobre o novo.O preço anunciado pelo promotor inclui o IVA. Quando comparar com o usado, tenha isso em mente.

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Os escalões e taxas mencionados são indicativos e sujeitos a modificação pelas autoridades fiscais israelitas. Consulte um advogado especializado para um cálculo adaptado à sua situação. Última actualização: março 2026.

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