O Pinouy Binouy, em hebraico, Demolição Reconstrução, é um programa imobiliário regulamentado pelo Estado, que há alguns anos permite aos coproprietários de edifícios antigos demolí-los para construir novos, mediante vantagens fiscais, e às custas de uma construtora que recupera como remuneração todos os apartamentos novos suplementares autorizados. Todos ganham, ou quase.
1. O contrato com os coproprietários: O princípio é antes de tudo que os proprietários dos apartamentos antigos não desembolsam nada. Por conseguinte, quando entram em relação com a construtora que vai demolir o edifício e reconstruir o novo, esta construtora também lhes financia um advogado para os representar neste contrato e defender os seus interesses. Aliás, apresentam-lhes o contrato elaborado por este advogado e o advogado da construtora, como final e inalterável, o que é falso. Pense bem que se o advogado que supostamente representa os seus interesses é pago pela construtora, há motivos para desconfiar. O contrato nunca é padrão e há todo o tipo de cláusulas e versões possíveis a considerar.
2. As garantias legais do projeto: Legalmente, a construtora, que vai demolir não só o seu apartamento, mas também o seu título de propriedade, é obrigada a dar-lhe garantias bancárias. Uma garantia das rendas que lhe paga durante a duração da obra, mas sobretudo uma garantia do montante do valor estimado do futuro apartamento, se o projeto não chegasse ao fim. O princípio é interessante, mas na prática, certifique-se da forma e do momento em que o seu futuro apartamento será avaliado e pense em reajustar. O momento em que deixa o apartamento deve corresponder com a obtenção das garantias na prática, e também é preciso saber se obtém você mesmo as garantias ou se são conservadas pelo advogado dos coproprietários.
3. As garantias suplementares: Certos contratos concedem vantagens superiores a outros. Certas construtoras dão também garantias bancárias para assegurar os acabamentos e a correção dos defeitos. Pode também pedir garantias para assegurar o registo da propriedade sem demoras, assim como garantias ao pagamento de todos os impostos pela construtora e nos prazos. Cada garantia incentiva a construtora não só a cumprir as suas obrigações, mas a não atrasar para poder recuperar as garantias bancárias.
4. A revenda: Um elemento essencial quando entra neste tipo de projeto que pode durar facilmente uma dezena de anos, é poder ter a certeza de revender o seu apartamento em curso. Este tipo de condições nunca é tratado automaticamente no contrato proposto porque põe obstáculos tanto à construtora, como à coletividade do condomínio, que defende o advogado dos coproprietários. Poder sair do projeto em caso de problema ou de não cumprimento de prazos, e poder revender o seu bem, são questões importantes a considerar, sem falar do seu aspeto fiscal, para o qual é preciso um conselho específico.
Os contratos de Pinouy Binouy negociam-se frequentemente durante vários meses, por vezes vários anos, porque põem em jogo interesses e riscos consideráveis.
O nosso escritório é especializado em questões imobiliárias, e nomeadamente nos contratos de Pinouy Binouy.
