Il Pinouy Binouy, in ebraico, Demolizione Ricostruzione, è un programma immobiliare regolamentato dallo Stato, che da alcuni anni permette ai comproprietari di edifici antichi di demolirli per costruirne di nuovi, mediante vantaggi fiscali, e a spese di un promotore che recupera come compenso tutti gli appartamenti nuovi supplementari autorizzati. Tutti ci guadagnano, o quasi.
1. Il contratto con i comproprietari: Il principio è innanzitutto che i proprietari degli appartamenti antichi non sborsano nulla. Di conseguenza, quando entrano in relazione con il promotore che demolirà l'edificio e ricostruirà quello nuovo, questo promotore finanzia loro anche un avvocato per rappresentarli in questo contratto e difendere i loro interessi. Viene loro presentato il contratto elaborato da questo avvocato e dall'avvocato del promotore, come definitivo e immutabile, il che è falso. Pensate bene che se l'avvocato che dovrebbe rappresentare i vostri interessi è pagato dal promotore, c'è comunque motivo di diffidare. Il contratto quindi non è mai standard e ci sono tutti i tipi di clausole e versioni possibili da considerare.
2. Le garanzie legali al progetto: Legalmente, il promotore, che demolirà non solo il vostro appartamento, ma anche il vostro titolo di proprietà, è tenuto a darvi garanzie bancarie. Una garanzia degli affitti che vi versa durante la durata del cantiere, ma soprattutto una garanzia dell'importo del valore stimato del futuro appartamento, se il progetto non andasse fino in fondo. Il principio è interessante, ma nella pratica, assicuratevi del modo e del momento in cui il vostro futuro appartamento sarà stimato e pensate a riaggiustare. Il momento in cui lasciate l'appartamento deve corrispondere con l'ottenimento delle garanzie nei fatti, e bisogna anche sapere se ottenete voi stessi le garanzie o se sono conservate dall'avvocato dei comproprietari.
3. Le garanzie supplementari: Certi contratti accordano vantaggi superiori ad altri. Certi promotori danno anche garanzie bancarie per assicurare le finiture e la messa a norma dei vizi. Potete anche chiedere garanzie per assicurare la registrazione della proprietà senza ritardi, così come garanzie al pagamento di tutte le tasse da parte del promotore e nei tempi. Ogni garanzia incentiva il promotore non solo a adempiere ai suoi obblighi, ma a non trascinare per poter recuperare le garanzie bancarie.
4. La rivendita: Un elemento essenziale quando entrate in questo genere di progetto che può durare facilmente una decina di anni, è di poter essere sicuri di rivendere il vostro appartamento in corso. Questo genere di condizioni non è mai trattato automaticamente nel contratto proposto perché mette i bastoni tra le ruote sia del promotore, sia della collettività del condominio, che difende l'avvocato dei comproprietari. Poter uscire dal progetto in caso di problema o di non rispetto dei tempi, e poter rivendere il proprio bene, sono questioni importanti da considerare, senza parlare del loro aspetto fiscale, per il quale serve un consiglio specifico.
I contratti di Pinouy Binouy si negoziano spesso su diversi mesi, a volte diversi anni, perché mettono in gioco interessi e rischi non trascurabili.
Il nostro studio è specializzato in questioni immobiliari, e in particolare nei contratti di Pinouy Binouy.
