פינוי בינוי, בעברית, הריסה בנייה מחדש, הוא תוכנית נדל"ן המוסדרת על ידי המדינה, שמזה מספר שנים מאפשרת לבעלי דירות בבניינים ישנים להרוס אותם ולבנות חדשים, תמורת הטבות מס, ועל חשבון יזם שמקבל כשכר את כל הדירות החדשות הנוספות המותרות. כולם מרוויחים, או כמעט.
1. החוזה עם בעלי הדירות: העיקרון הוא קודם כל שבעלי הדירות הישנות לא משלמים כלום. לפיכך, כשהם נכנסים לקשר עם היזם שיהרוס את הבניין ויבנה את החדש, יזם זה גם מממן עבורם עורך דין שייצג אותם בחוזה זה ויגן על האינטרסים שלהם. מציגים להם אגב את החוזה שנוסח על ידי עורך דין זה ועורך הדין של היזם, כסופי ובלתי ניתן לשינוי, וזה שקר. חשבו היטב שאם עורך הדין שאמור לייצג את האינטרסים שלכם מקבל תשלום מהיזם, יש בכל זאת מקום להיזהר. החוזה אף פעם לא סטנדרטי ויש כל מיני סעיפים וגרסאות אפשריות לשקול.
2. הערבויות החוקיות לפרויקט: מבחינה חוקית, היזם, שיהרוס לא רק את הדירה שלכם, אלא גם את תעודת הבעלות שלכם, חייב לתת לכם ערבויות בנקאיות. ערבות על השכירות שהוא משלם לכם במהלך תקופת הבנייה, אך בעיקר ערבות על סכום השווי המוערך של הדירה העתידית, אם הפרויקט לא יגיע עד הסוף. העיקרון מעניין, אבל בפועל, היו בטוחים באופן ובמועד שבו הדירה העתידית שלכם תוערך וחשבו על התאמה מחדש. המועד שבו אתם עוזבים את הדירה חייב להתאים להשגת הערבויות בפועל, וצריך גם לדעת אם אתם מקבלים בעצמכם את הערבויות או שהן נשמרות אצל עורך הדין של בעלי הדירות.
3. הערבויות הנוספות: חוזים מסוימים מעניקים יתרונות גבוהים יותר מאחרים. יזמים מסוימים נותנים גם ערבויות בנקאיות להבטיח את הגימורים ואת התיקון של הליקויים. אתם יכולים גם לבקש ערבויות להבטיח את רישום הבעלות ללא דיחויים, כמו גם ערבויות לתשלום כל המסים על ידי היזם ובזמן. כל ערבות מעודדת את היזם לא רק למלא את התחייבויותיו, אלא לא להתמהמה כדי שיוכל להחזיר את הערבויות הבנקאיות.
4. המכירה: מרכיב מהותי כשאתם נכנסים לפרויקט מסוג זה שיכול בקלות להימשך עשור, הוא להיות בטוחים שתוכלו למכור את הדירה שלכם במהלך הפרויקט. סוג זה של תנאים לא מטופל אוטומטית בחוזה המוצע כי זה שם מקלות בגלגלים גם של היזם, אבל גם של קהילת הבעלות המשותפת, שעורך הדין של בעלי הדירות מגן עליה. היכולת לצאת מהפרויקט במקרה של בעיה או אי-עמידה בלוחות הזמנים, והיכולת למכור את הנכס שלכם, הן שאלות חשובות לשקול, שלא לדבר על ההיבט הפיסקלי שלהן, שעבורו צריך ייעוץ ספציפי.
חוזי פינוי בינוי מתנהלים לרוב במשך מספר חודשים, לפעמים מספר שנים, כי הם מערבים אינטרסים וסיכונים לא זניחים.
משרדנו מתמחה בשאלות נדל"ן, ובפרט בחוזי פינוי בינוי.
