El Pinouy Binouy, en hebreo, Demolición Reconstrucción, es un programa inmobiliario regulado por el Estado, que desde hace algunos años, permite a los copropietarios de edificios antiguos, demolerlos para construir otros nuevos, mediante ventajas fiscales, y a expensas de un promotor que recupera como remuneración todos los apartamentos nuevos adicionales autorizados. Todo el mundo sale ganando, o casi.
1. El contrato con los copropietarios: El principio es ante todo que los propietarios de los apartamentos antiguos no desembolsen nada. Por consiguiente, cuando entran en relación con el promotor que va a demoler el edificio y reconstruir el nuevo, este promotor les financia también un abogado para representarlos en este contrato y defender sus intereses. Por cierto, les presentan el contrato elaborado por este abogado y el abogado del promotor, como final e inmodificable, lo cual es falso. Piensen bien que si el abogado que se supone representa sus intereses es pagado por el promotor, hay motivos para desconfiar. El contrato nunca es estándar y hay todo tipo de cláusulas y versiones posibles a considerar.
2. Las garantías legales del proyecto: Legalmente, el promotor, que va a demoler no solo su apartamento, sino también su título de propiedad, está obligado a darles garantías bancarias. Una garantía de los alquileres que les paga durante la duración de la obra, pero sobre todo una garantía del monto del valor estimado del futuro apartamento, si el proyecto no llegara hasta el final. El principio es interesante, pero en la práctica, asegúrense de la forma y el momento en que su futuro apartamento será valorado y piensen en reajustar. El momento en que abandonen el apartamento debe coincidir con la obtención de las garantías en los hechos, y también hay que saber si ustedes mismos obtienen las garantías o si son conservadas por el abogado de los copropietarios.
3. Las garantías adicionales: Ciertos contratos otorgan ventajas superiores a otros. Ciertos promotores dan también garantías bancarias para asegurar los acabados y la puesta en condiciones de los defectos de construcción. También pueden pedir garantías para asegurar el registro de la propiedad sin demoras, así como garantías al pago de todos los impuestos por el promotor y en tiempo. Cada garantía incentiva al promotor no solo a cumplir sus obligaciones, sino a no demorarse para poder recuperar las garantías bancarias.
4. La reventa: Un elemento esencial cuando entran en este tipo de proyecto que puede durar fácilmente una decena de años, es poder estar seguros de revender su apartamento en curso. Este tipo de condiciones nunca se trata automáticamente en el contrato propuesto porque pone obstáculos tanto al promotor, como a la colectividad de la copropiedad, que defiende el abogado de los copropietarios. Poder salir del proyecto en caso de problema o de incumplimiento de plazos, y poder revender su bien, son preguntas importantes a considerar, sin hablar de su aspecto fiscal, para el cual hace falta un consejo específico.
Los contratos de Pinouy Pinouy se negocian a menudo durante varios meses, a veces varios años, porque ponen en juego intereses y riesgos no despreciables.
Nuestro bufete está especializado en cuestiones inmobiliarias, y especialmente en los contratos de Pinouy Binouy.
