Tasse immobiliari in Israele: mas rechisha, mas shevach, arnona (2026)

Fiscalità immobiliare in Israele: tutto quello che c'è da sapere su tasse d'acquisto, vendita e proprietà

Comprare, vendere o possedere un immobile in Israele comporta tre tasse principali che ogni investitore deve conoscere prima di impegnarsi. L'importo di queste tasse può cambiare radicalmente secondo il vostro status: residente, non residente, olé hadash, primo acquisto o investimento. Ignorare la fiscalità significa rischiare di pagare decine di migliaia di shekel in più del necessario — o bloccare una transazione per non aver anticipato.

Questa guida dettaglia ogni tassa, i suoi scaglioni, le sue esenzioni, e i casi particolari più comuni.

📖 Questo articolo fa parte dellaGuida Definitiva dell'Immobiliare in Israele

Mas Rechisha — La tassa di acquisizione

Lamas rechisha(מס רכישה) è la tassa che l'acquirente deve pagare allo Stato durante qualsiasi acquisizione immobiliare. È calcolata in percentuale del prezzo d'acquisto, secondo un sistema di scaglioni progressivi. È generalmente la voce fiscale più importante della vostra transazione.

Scaglioni per un'abitazione unica (residenza principale)

Se siete residenti israeliani e si tratta della vostraunica proprietà(dira yehida), beneficiate di scaglioni ridotti. I primi milioni di shekel sono parzialmente o totalmente esentati. Oltre, l'aliquota aumenta progressivamente fino al 10% per la fascia più alta.

💡 Buono a sapersi:Gli scaglioni sono rivalutati ogni anno dall'amministrazione fiscale (Rashout Hamisim). Gli importi esatti cambiano il 16 gennaio di ogni anno. Il vostro avvocato calcolerà l'importo esatto al momento della vostra transazione.

Scaglioni per un'abitazione aggiuntiva (investimento)

Se possedete già un immobile in Israele e ne acquistate un secondo (o più), l'aliquota di partenza è dell'8%e sale fino al10%sulle fasce superiori. È una differenza considerevole rispetto al primo immobile.

Concretamente, per un appartamento da 2 milioni di shekel, la mas rechisha come primo immobile può essere quasi nulla, mentre raggiungerà circa 160.000 shekel come secondo immobile. È uno scarto che può cambiare tutta l'equazione di un investimento.

Scaglioni per i non residenti

Gli acquirenti che non sono residenti fiscali israeliani sono trattati come acquirenti disecondo immobile, anche se è il loro primo acquisto in Israele. L'aliquota parte quindi dall'8%. È un punto cruciale per gli investitori basati in Francia o altrove che acquistano un pied-à-terre senza aver fatto la loro aliyah.

⚠️ Attenzione:La definizione di "residente" nel diritto fiscale israeliano non dipende dalla vostra nazionalità né dal vostro passaporto, ma dal vostro centro di vita. Se vivete all'estero più di 183 giorni all'anno, siete probabilmente considerati come non residenti fiscali, anche con una teudat zehout.

Vantaggi per gli olim hadashim

I nuovi immigrati beneficiano di unregime fiscale vantaggiosoper un periodo limitato dopo la loro aliyah. Questo regime permette di beneficiare degli scaglioni ridotti di "abitazione unica" anche in certi casi dove il sistema normale sarebbe più elevato.

Le condizioni precise e la durata di questi vantaggi evolvono regolarmente. È un ambito dove il vostro avvocato deve verificare la vostra idoneità esatta al momento della transazione — le regole che si applicavano l'anno scorso non sono necessariamente le stesse quest'anno.

Termini di dichiarazione e pagamento

La dichiarazione della mas rechisha deve essere depositata entro30 giornidalla firma del contratto di vendita. Il pagamento è dovuto entro60 giorni. Il vostro avvocato si occupa della dichiarazione e del calcolo, ma tocca a voi accantonare i fondi.

Mas Shevach — La tassa sulla plusvalenza

Lamas shevach(מס שבח) è la tassa dovuta dal venditore sul profitto realizzato durante la vendita di un immobile. Il profitto tassabile è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisizione (adeguato dell'inflazione e di certe spese deducibili come i lavori, gli onorari dell'avvocato all'acquisto, e la commissione d'agenzia).

Esenzione per residenza principale unica

Se siete residenti israeliani e vendete la vostraunica proprietà(dira yehida), potete beneficiare di unaesenzione totaledalla mas shevach, sotto certe condizioni. È un vantaggio considerevole che non ha equivalente in Francia.

Le condizioni principali: l'immobile deve essere la vostra residenza principale, non dovete possedere altri immobili residenziali in Israele, e non dovete aver utilizzato questa esenzione nei 18 mesi precedenti.

Calcolo per gli altri casi

Se l'esenzione non si applica (secondo immobile, investimento, non residente), la plusvalenza è tassata. Dalla riforma del 2014, si applica uncalcolo proporzionale: solo la plusvalenza accumulata dopo il 1° gennaio 2014 è tassata all'aliquota piena. La parte anteriore beneficia di un'aliquota ridotta o di un'esenzione lineare.

L'aliquota marginale di tassazione sulla plusvalenza immobiliare è del25%per i residenti e dal25% al 50%per i non residenti (secondo le convenzioni fiscali in vigore).

💡 Consiglio:Se possedete un immobile da molto tempo (prima del 2014), il calcolo proporzionale può ridurre considerevolmente la vostra tassazione. Fate fare una simulazione dal vostro avvocato prima di fissare il vostro prezzo di vendita — il carico fiscale influenza direttamente il vostro prezzo netto.

Caso particolare: donazione tra congiunti

Una donazione di bene immobiliare tra congiunti (genitori-figli, coniugi) è soggetta a regole fiscali specifiche. La mas rechisha è ridotta, ma la mas shevach può essere trasferita sul beneficiario. È un ambito complesso che necessita imperativamente di un accompagnamento giuridico.

Arnona — La tassa fondiaria comunale

L'arnona(ארנונה) è la tassa locale pagabile al comune (iriya). Contrariamente alle tasse precedenti che sono puntuali (all'acquisto o alla vendita), l'arnona è un onerericorrente, pagabile ogni due mesi.

Come viene calcolata

L'importo dipende da tre fattori: lacittà(ogni comune fissa le proprie tariffe), lasuperficiedell'immobile (in metri quadrati), e lazonanella quale si trova l'immobile all'interno della città.

Gli scarti tra città sono importanti. Per un appartamento di 100 m², l'arnona può variare da 3.000 a 8.000 shekel all'anno secondo il comune. Le città più care in arnona non sono necessariamente quelle dove l'immobiliare è più caro — è un fattore da considerare nel vostro budget ricorrente.

Esenzioni e riduzioni

Diverse categorie di residenti possono beneficiare di riduzioni di arnona:

Gliolim hadashimbeneficiano di una riduzione significativa (fino al 90%) durante i primi 12 mesi seguenti la loro aliyah, poi riduzioni degressive negli anni seguenti. È uno dei vantaggi più concreti e immediati dell'aliyah.

Lepersone anziane, lefamiglie numerose, gliinvalidie i beneficiari di certe indennità possono anche pretendere riduzioni. Ogni comune ha i propri criteri.

💡 Importante:Le riduzioni non sono automatiche. Dovete iscrivervi al comune e fornire i giustificativi. Se siete olé hadash, presentate la vostra teudat oleh fin dal vostro trasloco. L'esenzione non si applica retroattivamente.

Inquilino o proprietario: chi paga?

È l'occupantedell'immobile che paga l'arnona, sia proprietario che inquilino. Se affittate un appartamento, siete voi che pagate l'arnona — non il vostro proprietario. Questo punto è importante nel calcolo del costo reale della vostra locazione.

IVA sui progetti nuovi

L'acquisto di un immobile nuovo presso un promotore (kablan) è soggetto all'IVA del 17%(ma'am). Contrariamente all'usato dove non c'è IVA tra privati, il nuovo è considerato come una prestazione commerciale.

In pratica, il prezzo esposto dal promotoreinclude già l'IVA. Non la pagate in più. Ma bisogna esserne consapevoli perché significa che su un appartamento nuovo da 2 milioni di shekel, circa 290.000 shekel sono di IVA. Questa informazione è importante se confrontate un immobile nuovo con uno usato allo stesso prezzo — il prezzo "al netto delle tasse" del nuovo è in realtà inferiore.

⚠️ Attenzione:L'IVA si aggiunge alla mas rechisha. Su un acquisto nuovo, pagate l'IVA (inclusa nel prezzo) E la tassa di acquisizione (calcolata sul prezzo IVA inclusa). Il doppio effetto fiscale del nuovo è spesso sottostimato.

Redditi da locazione: come sono tassati?

Se mettete il vostro immobile in affitto, i redditi da locazione sono tassabili. Ma il regime fiscale dipende dal tipo di locazione e dai vostri redditi totali.

Locazione residenziale

Gli affitti provenienti da immobili residenziali beneficiano di un'esenzionefino a un tetto di circa 5.500 shekel al mese (l'importo esatto è rivalutato annualmente). Oltre questa soglia, avete due opzioni:

L'aliquota forfettaria del 10%sulla totalità degli affitti (non solo sulla parte che supera la soglia). È semplice, nessuna deduzione di oneri, ma l'aliquota è bassa.

L'imposizione al sistema progressivocon deduzione degli oneri reali (ammortamento, riparazioni, interessi di mashkanta, arnona, assicurazione). Più complesso ma potenzialmente più vantaggioso se i vostri oneri sono elevati.

Locazione stagionale (tipo Airbnb)

La locazione stagionale è considerata come un'attività commerciale. I redditi sono tassati al sistema progressivo normale, con obbligo di IVA se il fatturato supera la soglia di assoggettamento. È un regime nettamente meno favorevole della locazione a lungo termine.

Locazione commerciale

Gli affitti di locali commerciali (uffici, negozi) sono tassati al sistema progressivo e soggetti all'IVA. Le esenzioni del residenziale non si applicano.

Convenzione fiscale Francia-Israele

Per gli acquirenti francesi, laconvenzione fiscale franco-israelianaè un elemento cruciale. Determina in quale paese pagate le vostre imposte e come evitare la doppia imposizione.

In linea generale, i redditi immobiliari (affitti e plusvalenze) di un immobile situato in Israele sono tassabiliin Israele. Ma se siete residenti fiscali francesi, dovete anche dichiarare questi redditi in Francia. La convenzione prevede meccanismi di credito d'imposta per evitare di pagare due volte.

⚠️ Complessità:La fiscalità internazionale è un ambito specializzato. Se risiedete in Francia e acquistate in Israele (o viceversa), consultate un avvocato o un commercialista che padroneggi i due sistemi. Gli errori in questo ambito possono costare molto caro e i termini di prescrizione sono lunghi.

Tabella riassuntiva: le spese da prevedere

⚠️ Regola pratica:Per un acquisto nell'usato come primo immobile (residente), prevedete circa il 4-6% di spese aggiuntive. Per un secondo immobile o un acquisto come non residente, contate il 10-13%.

Errori fiscali frequenti

Credere che lo status di olé protegga da tutto.I vantaggi fiscali degli olim sono reali ma limitati nel tempo e negli importi. E non si applicano a tutte le situazioni (secondo immobile, investimento commerciale, locazione stagionale).

Dimenticare di dichiarare nei termini.La dichiarazione di mas rechisha deve essere fatta entro 30 giorni. Un ritardo comporta penalità e interessi di mora automatici.

Non anticipare la mas shevach prima di vendere.L'importo della tassa sulla plusvalenza può essere una brutta sorpresa se non l'avete calcolata prima di fissare il vostro prezzo di vendita. Il vostro prezzo netto è il prezzo di vendita meno la mas shevach — non il prezzo di vendita tout court.

Ignorare l'impatto fiscale della convenzione bilaterale.Se siete residenti fiscali di un altro paese, gli obblighi dichiarativi esistono in entrambi i paesi. L'assenza di dichiarazione nel vostro paese di residenza può comportare accertamenti importanti.

Confondere prezzo IVA inclusa e prezzo al netto sul nuovo.Il prezzo esposto dal promotore include l'IVA. Quando confrontate con l'usato, tenete questo a mente.

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Gli scaglioni e le aliquote menzionate sono indicative e soggette a modifica da parte delle autorità fiscali israeliane. Consultate un avvocato specializzato per un calcolo adatto alla vostra situazione. Ultimo aggiornamento: marzo 2026.

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