Le 26 mai 2026, la Banque d'Israël a abaissé son taux directeur à 3,75 %. C'est la deuxième baisse de l'année, après celle du 5 janvier. Les titres ont fusé dans la presse économique israélienne : « bonne nouvelle pour les acheteurs ». Mais pour qui exactement ? Pour un Américain dont le dollar a perdu 13,6 % face au shekel en quelques mois, l'équation est très différente de celle d'un Français, dont l'euro n'a reculé que de 4 %. Et radicalement différente de celle d'un acheteur local en shekels. Voici le vrai calcul, chiffres officiels à l'appui.
Un cycle de baisse qui s'installe, pas un coup de chance
Pour comprendre ce que cette décision signifie vraiment, il faut la replacer dans sa trajectoire. Le taux directeur israélien a atteint un pic de 4,75 % au plus fort de la lutte contre l'inflation. Depuis, la Banque d'Israël a opéré une descente méthodique : 4,5 %, 4,25 %, puis 4 % le 5 janvier 2026, et désormais 3,75 %. En cumulé, c'est un point de pourcentage entier de récupéré en moins d'un an.
Le communiqué officiel de la Banque d'Israël cite trois facteurs qui ont permis cette décision : l'inflation ramenée à 1,9 % en rythme annuel (dans la cible de la banque centrale), l'appréciation du shekel qui réduit mécaniquement les pressions inflationnistes importées, et un retour progressif à la normale de l'activité économique après l'opération « Lion's Roar ». Le département de recherche de la Banque d'Israël anticipe au moins deux nouvelles baisses d'ici fin 2026, ce qui porterait le taux à 3,25-3,5 % en décembre.
Ce n'est plus une anomalie conjoncturelle. C'est un cycle d'assouplissement installé, et il redessine le marché.
Ce que ça change concrètement sur la mashkanta
L'Association israélienne des conseillers en hypothèques a publié le calcul exact le jour même de la décision : sur un prêt de 1 000 000 NIS sur 25 ans, dont 450 000 NIS en track prime (indexé sur le taux directeur), la baisse de 0,25 % représente une économie de 67 NIS par mois et de 20 000 NIS sur la durée totale du prêt.
C'est peu en valeur absolue. Mais mis bout à bout avec les baisses précédentes, l'effet cumulé depuis le pic de 4,75 % représente une économie mensuelle de l'ordre de 270 NIS sur la même tranche prime — soit plus de 80 000 NIS sur la vie du prêt. Pour un emprunt de 2 millions de NIS (~556 000 USD), le gain devient très significatif.
L'association a toutefois rappelé une réalité que les banques ne communiquent pas spontanément : « même après cette baisse, le niveau de remboursement mensuel reste bien supérieur à ce qu'il était avant le cycle de hausse, tandis que les prix moyens des appartements ont continué d'augmenter ». Le soulagement est réel. La solution complète n'est pas encore là.
Le piège du shekel fort : quand la baisse des taux ne suffit pas
C'est ici que l'analyse diverge selon la communauté d'origine. Le même communiqué de la Banque d'Israël qui annonce la baisse des taux signale aussi que « le shekel s'est apprécié de 8,3 % face au dollar et de 7,2 % face à l'euro depuis la dernière décision de taux ». En cumulé depuis un an, la chute du dollar face au shekel dépasse 13,6 %.
Traduction concrète pour un acheteur américain : un appartement à Netanya affiché à 2 000 000 NIS coûtait ~480 000 USD il y a un an. Aujourd'hui, malgré la baisse des taux, le même bien revient à ~556 000 USD — soit 80 000 dollars de plus, uniquement à cause du taux de change. La baisse de 0,25 % sur la mashkanta ne compense pas cette perte de 16 % de pouvoir d'achat en dollars.
Ce phénomène se reflète directement dans les données officielles. Le Ministère des Finances vient de publier pour la première fois une analyse détaillée des achats étrangers en Israël : au T1 2026, les Américains représentent 49 % des acheteurs étrangers (238 appartements), en recul notable par rapport aux 60 % et 248 appartements du T1 2025. La corrélation avec l'affaiblissement du dollar est explicitement mentionnée dans le rapport.
À l'inverse, les acheteurs français — dont l'euro n'a cédé que 4 % face au shekel — ont augmenté leurs achats de 55 % en un an : 130 appartements au T1 2026 contre 84 au T1 2025. Ils représentent désormais 26,7 % de tous les achats étrangers. Les Britanniques ont également progressé, passant de 37 à 57 transactions sur la même période.
Qui achète quoi et où : la carte des communautés en 2026
Les données du Ministère des Finances révèlent aussi des géographies d'achat très différentes selon les communautés — un éclairage précieux pour tout acheteur diaspora qui réfléchit à son projet.
Les Américains se concentrent massivement à Jérusalem : 52,5 % de leurs achats du T1, soit 125 appartements. Le prix médian d'un achat américain dans la capitale atteint 5,1 millions NIS (~1,42 M USD) pour l'ensemble du marché, et 5,95 millions NIS pour le neuf. C'est le segment haut de gamme et symbolique. Netanya arrive en deuxième position (27 transactions), devant Beit Shemesh (24).
Les Français ont une répartition plus large et des budgets plus accessibles : Netanya mène (35 transactions), suivie de Jérusalem et Tel Aviv à égalité (28 chacune). Bat Yam apparaît pour la première fois sur la carte. Le prix moyen d'un achat français s'établit à 2,8 millions NIS (~778 000 USD) — significativement inférieur aux niveaux américains, avec une médiane à Tel Aviv de 5 millions NIS contre bien davantage pour les Américains dans la même ville.
Pour remettre ces chiffres en perspective avec les données CBS : le prix moyen national d'un appartement en Israël au T1 2026 est de 2,33 millions NIS (~648 000 USD). Tel Aviv affiche une moyenne de 4,59 millions NIS (~1,28 M USD), Herzliya 3,85 millions, Jérusalem 3,1 millions. En bas de tableau : Beer Sheva à 1,24 million NIS (~344 000 USD), Ashkelon à 1,64 million, Haïfa à 1,8 million.
Faut-il acheter maintenant, ou attendre la suite du cycle ?
La question est légitime. Voici les éléments objectifs pour décider.
Pour un acheteur en shekels ou en euros : le cycle de baisse est installé, les prix affichent encore -1,2 % en glissement annuel sur l'ensemble du marché selon le CBS, et certaines villes offrent des fenêtres intéressantes. Haïfa (+6,9 % sur un an) et Netanya (+8,2 %) progressent, mais restent très en dessous des niveaux de Tel Aviv. Beer Sheva et le sud sont accessibles. Attendre davantage risque de voir les prix repartir à mesure que les taux baissent et que la demande revient.
Pour un acheteur en dollars : la question du timing est plus délicate. Si vous pensez que le dollar va se restabiliser face au shekel, le marché offre effectivement une opportunité — les prix en NIS sont modérés et la tendance des taux est favorable. Si vous pensez que la dynamique actuelle se poursuit, chaque mois de retard coûte en pouvoir d'achat ce que la baisse de taux vous redonne.
Dans les deux cas, l'offre de logements neufs invendus dépasse les 86 000 unités — un niveau record — ce qui donne aux acheteurs sérieux un pouvoir de négociation réel, notamment auprès des promoteurs.
Pour naviguer dans cet environnement et comprendre toutes les étapes de l'achat en Israël, consultez notre Guide Ultime de l'Immobilier en Israël — de la recherche à la signature, en passant par la fiscalité et le financement.
En résumé
La baisse des taux à 3,75 % est un signal positif, mais ce n'est pas une information uniforme. Elle allège la mashkanta pour les emprunteurs locaux et les acheteurs dont la devise tient face au shekel. Elle ne compense pas, en revanche, la perte de pouvoir d'achat des communautés dont la monnaie s'est fortement dépréciée. La carte des acheteurs étrangers en Israël se réorganise en temps réel — et elle dit quelque chose d'essentiel : le projet d'achat en Israël se joue autant sur le taux de change que sur le taux d'intérêt.
