רפורמות, מיסים, הודעות יחצ"ן, בנייה מסובסדת, ירידה במספר עסקאות הנדל"ן... המחירים של דירות בישראל אמורים לרדת! ובכל זאת, בכל עיר בישראל שבה אתם נמצאים, אם אתם, כמו רבים, בחיפוש פשוט אחר דירת 3 עד 4 חדרים - באזור מרכזי - בבניין חדש יחסית עם מעלית, מרפסת וחניה בתקציב סביר, תגלו בצער שזה משימה בלתי אפשרית! בעוד שאתם רואים מנופים ובניינים בבנייה בכל רחבי הארץ! כן אבל...
אבל... כאשר מתעמקים בהיסטוריה ובנתונים, מגלים פשוט שקיימת חוסר התאמה אמיתי בין הבנייה לביקוש לנדל"ן. בתחילת המדינה, בנו דירות קטנות (2 עד 3 חדרים) באיכות בנייה רחוקה מאוד מהסטנדרטים הנוכחיים, כיוון שמדובר היה בלהכניס מקסימום אנשים בעלויות מינימליות, בזמן קצר, במה שיהפוך ל"מרכזי הערים". לאחר מכן, בין 1970 ל-1980, המשפחות גדלו והתחילו לבנות דירות 4 חדרים, או אפילו לעשות תוספות פחות או יותר חוקיות לבנייה המקורית.
רק משנת 1991 יזמים התחילו בבניית בניינים בסטנדרטים גבוהים יותר עם חדר מוגן (החוק מחייב), מעלית, חניה, וכו'... וזאת בעיקר כדי להפיק רווחיות ממטר רבוע של דירות 5 חדרים ומעלה. כך שהיום דירות של יותר מ-5 חדרים מייצגות יותר מ-50% מהדירות החדשות, ואלה של 3 חדרים פחות מ-10%.אם אנחנו מסתכלים על העסקאות הנדל"ניות שבוצעו ב-18 החודשים האחרונים, אנו רואים שנכסים של 1 עד 2 חדרים מייצגים רק 6% מהרכישות, אלה של 3 חדרים 29%, אלה של 3.5 עד 4 חדרים 38%, אלה של 4.5 עד 5 חדרים 24% ויותר מ-5 חדרים פחות מ-5%!
ומכיוון שנכסים של 3 עד 4 חדרים מגיעים בעיקר מלפני 1980, הם בהכרח בבניינים ישנים ולכן אין להם לא חדר מוגן, לא מעלית, לא מרפסת ולא חניה. בהיותם עם זאת הכי טוב ממוקמים, המחירים שלהם לא מפסיקים לעלות! כך, דירות 3 חדרים מייצגות 40% מהרכישות הנדל"ניות בירושלים, ו-48% מהרכישות הנדל"ניות בתל-אביב.
לעומת זאת, גם אם דירות של 5 חדרים ויותר רואות את המחירים שלהן יורדים, מכיוון שהן עוברות, בערים הגדולות, את 3,800,000 שקל, הסטטיסטיקות מאפשרות לדמות קיפאון או ירידה כללית קלה. אז מתי תהיה מחשבה יסודית אמיתית על בעיית הדיור בישראל, והתאמתה לצרכים הנוכחיים???
