Novos Projetos

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O mercado de imóveis novos em Israel está em plena efervescência. Impulsionado por um crescimento demográfico sustentado, programas públicos de renovação urbana e uma demanda estruturalmente superior à oferta, a habitação nova (Dira Meta Bonénou) representa hoje cerca de 30% das transações anuais do país. Do projeto de alto padrão na orla marítima à torre Bauhaus reconstruída via Tama 38 no coração de Tel Aviv, comprar na planta em Israel oferece oportunidades únicas — desde que se dominem as especificidades locais do mercado.

Tama 38 e Pinui-Binui: a revolução urbana israelense

Dois programas públicos transformam profundamente a paisagem urbana israelense. Tama 38 (Tochnit Matari Argémanit 38) é um dispositivo nacional que permite aos condomínios reforçar seu prédio contra sismos, renovando-o ou reconstruindo-o integralmente. O promotor financia a operação em troca da construção de andares adicionais vendidos a mais. Resultado: apartamentos novos em bairros históricos estabelecidos, frequentemente a preços mais atrativos que o novo em terreno virgem.

Pinui-Binui (evacuação-reconstrução) vai mais longe: conjuntos inteiros de edifícios envelhecidos são demolidos e substituídos por complexos modernos mais densos e melhor equipados. Os antigos proprietários recebem um apartamento novo de área equivalente ou superior no novo edifício, e o promotor comercializa as habitações adicionais.

Esses dois programas são particularmente ativos em Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Holon, Petah Tikva e Jerusalém intramuros.

As grandes zonas de construção nova

Distrito de Tel Aviv : projetos alto padrão em Neve Tzedek, torres residenciais na Rothschild, reabilitação via Tama 38 por toda a cidade, novos conjuntos ao norte (Gliloth) e leste (Ramat Aviv). Preços começando em 2.500.000 ₪ para um 3 cômodos na periferia, ultrapassando 10.000.000 ₪ para alto padrão no centro da cidade. Projetos novos em Tel Aviv →

Netanya : transformação espetacular da orla marítima (Nitza, Ir Yamim) e desenvolvimento massivo dos bairros sul (Ramat Poleg, Kiryat Nordau). A demanda francófona sustenta fortemente este mercado — Netanya é a primeira escolha dos compradores e investidores franceses iniciantes. Projetos novos em Netanya →

Ashdod, Ashkelon, Bat Yam, Hadera : as cidades emergentes onde se concentram a maioria dos novos projetos acessíveis. Preços a partir de 1.800.000 ₪ para um 4 cômodos novo entregue com chave na mão. Bat Yam especialmente vive uma mutação urbana espetacular, com torres assinadas por arquitetos internacionais.

Jerusalém : desenvolvimento de novos bairros residenciais (Har Homa, Gilo, Arnona) e renovações maiores nos bairros centrais via Pinui-Binui (Katamon, Bayit Vagan). O mercado jerosolimitano permanece sólido graças à demanda das comunidades religiosas e das diásporas.

As cidades emergentes — Raanana, Modi'in, Beit Shemesh — atraem famílias buscando um ambiente residencial moderno com melhor relação qualidade-preço que a grande Tel Aviv.

Comprar na planta: as etapas chave

A compra na planta (Kniyat Al HaNeyar) segue um processo regulamentado. A venda é efetuada via compromisso com o promotor (Hesken Mekhira), seguido de pagamentos parcelados conforme o avanço da construção: cerca de 10% na assinatura, 30% após entrega das fundações, 50% no acabamento externo, depois os últimos 10% na entrega com chave na mão. A entrega definitiva ocorre entre 18 e 36 meses após assinatura, ou mais para grandes conjuntos.

Antes de assinar, seu advogado deve imperativamente verificar: que o promotor está credenciado e tem as garantias bancárias exigidas; que a licença de construção (Hetzer Bniya) é válida; que as especificações técnicas (Mifrat Tekhni) são precisas e obrigatórias — área, materiais, equipamentos, acabamentos; e que o contrato prevê multas em caso de atraso na entrega.

Garantias e proteção do comprador

A lei israelense protege fortemente os compradores na planta via a lei de garantia de vendas (Hok HaMakhar). O promotor deve obrigatoriamente fornecer uma garantia bancária (Arvout Mekhira) cobrindo 100% dos valores pagos, restituíveis se o projeto falhar ou se o promotor falir. Esta garantia é não-negociável — recuse qualquer promotor que não a forneça.

A garantia decenal cobre defeitos de construção maiores durante 10 anos após a entrega. Uma garantia anual completa esta proteção para os acabamentos durante o primeiro ano. Desde 2024, os promotores devem também fornecer uma garantia anti-incêndio reforçada sobre os materiais utilizados.

Tributação do novo

Os projetos novos estão sujeitos ao IVA (atualmente 18%) incluído no preço anunciado pelo promotor. O Mas Rechisha aplica-se como para o usado, com as mesmas tabelas conforme seu status: residente, Oleh Chadash ou não-residente. Os Olim Chadashim beneficiam-se de uma redução muito vantajosa na sua primeira compra em Israel.

Certos projetos beneficiam-se de programas municipais de incentivo (Mehir Lamishtaken, Mehir Matara) com preços limitados, reservados a residentes israelenses elegíveis conforme critérios de renda, idade e situação familiar.

Por que comprar imóvel novo em Israel?

Quatro vantagens principais: zero obras a prever — você entra em um imóvel com chave na mão pronto para morar; normas energéticas e antissísmicas modernas — indispensável em uma região com risco sísmico; garantias decenais sólidas protegendo seu investimento; e liberdade de escolher certos acabamentos (azulejo, cozinha, sanitários) dentro do limite das especificações do promotor.

A valorização na entrega é frequentemente de 15 a 25% em relação ao preço de compra na planta, conforme a qualidade do projeto, localização e duração da construção. Nas zonas de alta demanda como Tel Aviv ou Netanya orla marítima, esta valorização pode atingir 30-40% em 3-4 anos.

Para aprofundar, consulte nosso artigo completo Comprar na planta em Israel: projetos novos, Tama 38, garantias e nosso Guia Definitivo do Mercado Imobiliário em Israel.

NORTE DA CIDADE - NETANYA - PERTO DE NIZZA

5 Entregue

Cobertura Recommandé

NORTE DA CIDADE - NETANYA - PERTO DE NIZZA

Centro da cidade, Netanya

4,950,000 ₪

$1,673,100 | €1,430,550

5 quartos

150 m²

Vista aberta Jardim Beira-mar Estacionamento

Contato

Exclusivo 2 2027

Apartamento Recommandé

Projeto de qualidade

Vav, Ashdod

1,560,000 ₪

$527,280 | €450,840

3 quartos

73 m²

Contato

Exclusivo 5 2031

Apartamento

Kiryat Yovel, Jerusalém

3,640,000 ₪

$1,230,320 | €1,051,960

4 quartos

109 m²

Contato

Questions fréquentes sur Todos Todas as Cidades

Tama 38 reforça ou reconstrói um único edifício existente contra sismos, adicionando andares vendidos pelo promotor. Pinui-Binui demole um conjunto de edifícios envelhecidos para construir novos mais densos — os antigos proprietários recebem um apartamento novo de área equivalente ou superior no novo edifício. Tama 38 é mais rápido (12-24 meses), Pinui-Binui mais longo (3-7 anos) mas transformacional.

Geralmente: 10-15% na assinatura do compromisso, 30% após entrega das fundações, 25% na estrutura, 25% no acabamento externo, e 10% na entrega com chave na mão. As porcentagens exatas variam segundo o promotor e o projeto. Cada pagamento é garantido pela garantia bancária do promotor e só deve ser efetuado após validação da etapa pelo seu advogado.

Três garantias são legalmente obrigatórias em Israel: a garantia bancária (Arvout Mekhira) que protege 100% dos valores pagos em caso de falência do promotor; a garantia decenal sobre defeitos de construção maiores; e a garantia anual para todos os acabamentos no primeiro ano. Recuse categoricamente qualquer promotor que não forneça essas três garantias.

Para um pequeno prédio ou projeto Tama 38: 18 a 24 meses. Para um grande conjunto residencial: 24 a 36 meses. Para projetos complexos (Pinui-Binui, grandes torres): 36 a 60 meses. Atrasos são comuns em Israel — seu contrato deve prever multas claras (geralmente 0,5% a 1% do preço por mês de atraso).

Parcialmente, sim. O promotor fornece uma escolha de acabamentos padrão (Mifrat Tekhni): azulejo, cozinha, sanitários, portas. Você geralmente pode escolher entre essas opções sem custo adicional. Para acabamentos superiores, o promotor frequentemente oferece upgrades pagos. Modificações estruturais raramente são possíveis após assinatura.

Sim, em Israel, os promotores sistematicamente anunciam o preço com IVA incluído (18% atualmente). Desconfie de preços que pareçam anormalmente baixos — sempre verifique se é realmente 'Kolel Maam' (IVA incluído) no contrato.

A garantia bancária obrigatória (Arvout Mekhira) reembolsa 100% dos valores pagos. É a segurança chave do mercado israelense de imóveis novos. Você também pode, conforme os casos, obter o imóvel no estado atual se outro promotor assumir o projeto. Por isso a verificação da garantia bancária é a etapa mais crítica da sua due diligence.

Sim, sem nenhuma restrição legal. Porém, certos programas de incentivo (Mehir Lamishtaken, Mehir Matara) são reservados a residentes israelenses elegíveis. O Mas Rechisha para não-residente é de 8% desde o primeiro shekel — deve ser orçado desde o início. O aporte mashkanta exigido será de 50% no mínimo.

Sim, é a prática da revenda na planta (Mechira al HaNeyar). Você cede seu contrato a um novo comprador com acordo do promotor. Fiscalmente, a mais-valia realizada antes da entrega é sujeita ao Mas Shevach como para qualquer imóvel. Esta estratégia é comum entre investidores que especulam sobre a valorização durante a construção.

Cinco armadilhas clássicas: assinar sem que a garantia bancária esteja em vigor; aceitar um Mifrat Tekhni vago sem especificar marcas e modelos; não prever multas por atraso no contrato; esquecer de incluir garagens e caves no preço (frequentemente vendidos separadamente); e negligenciar custos anexos (Vaad Bayit inicial, conexões, melhorias externas). Um advogado especializado detecta essas armadilhas antecipadamente.