En 2025, deux flux ont redessiné la carte immobilière d'Israël. D'un côté, 21 900 juifs ont fait leur aliyah depuis 105 pays — ils ont déménagé, inscrit leurs enfants à l'école, pris un appartement en location avant d'acheter. De l'autre, 487 acheteurs étrangers ont signé un compromis au seul premier trimestre 2026, souvent sans quitter leur pays d'origine. Ces deux groupes ne vivent pas dans les mêmes villes. Ils n'achètent pas aux mêmes prix. Et ils répondent à des motivations radicalement différentes. Comprendre les deux, c'est lire le marché israélien comme personne ne le fait depuis la diaspora.
La carte de l'aliyah 2025 : Netanya détrône Tel Aviv
Pour la première fois, Netanya est devenue la première ville d'absorption des nouveaux immigrants en Israël, avec 1 688 arrivants en 2025 — devançant Tel Aviv (1 667) et Haïfa (1 201). Ce renversement n'est pas anodin : il reflète une réalité économique que les données confirment. Netanya offre encore des prix d'entrée autour de 1 à 1,5 million NIS (~278 000 à 417 000 USD) pour des appartements fonctionnels, une façade maritime, et une infrastructure communautaire qui s'est construite sur des décennies d'immigration.
Sur les 1 688 nouveaux arrivants à Netanya en 2025, 1 042 venaient de l'ex-Union soviétique — soit 62 % du total. Ce chiffre illustre un ancrage historique : Haïfa, Ashdod et Netanya restent les trois pôles naturels de la diaspora russophone, une communauté qui a transformé ces villes en profondeur depuis les grandes vagues des années 1990. En 2025, la Russie a envoyé environ 8 300 olim en Israël — un chiffre en recul de 57 % par rapport aux 19 500 de l'année précédente, mais qui maintient les Russophones au premier rang des nationalités d'immigration.
La diaspora occidentale accélère : France +45 %, Royaume-Uni +19 %
Le vrai signal de 2025, c'est la progression des communautés occidentales. Selon les données publiées par le Ministère de l'Alyia et le Jewish Agency, la France a enregistré une hausse de 45 % de ses immigrants, avec environ 3 300 olim — contre 1 109 en 2023. Le Royaume-Uni a progressé pour la deuxième année consécutive (+19 %, 840 olim). Les États-Unis ont envoyé 4 150 olim, en hausse de 12 % par rapport à 2024.
Ces chiffres traduisent une montée de l'antisémitisme dans plusieurs pays occidentaux, couplée à un effet d'accélération lié à la guerre. Le Jewish Agency a traité plus de 126 000 appels en 2025 dans quatre langues — anglais, français, espagnol et russe — et 30 000 dossiers d'aliyah ont été ouverts dans le monde. Un tiers des nouveaux immigrants étaient âgés de 18 à 35 ans.
Ces communautés occidentales ne s'installent pas dans les mêmes villes que les Russophones. Les anglophones — Américains et Britanniques — gravitent autour de Ra'anana, surnommée la "capitale de l'aliyah anglo", pour son réseau d'écoles internationales, sa qualité de vie et sa proximité avec Tel Aviv. À Jérusalem, les quartiers de Rechavia, Baka et Talbiya concentrent les familles anglo-américaines établies depuis longtemps. Les Français se concentrent historiquement à Netanya, mais les données de T1 2026 indiquent un glissement : Bat Yam (12 achats) et Tel Aviv (28 achats) attirent de plus en plus, signe d'une communauté qui diversifie ses horizons.
Les acheteurs sans valise : qui achète à distance et où
L'autre face de la carte, c'est celle des 487 acheteurs étrangers du T1 2026 — en hausse de 18 % par rapport au T1 2025 — qui ont signé un achat sans nécessairement avoir fait leur aliyah. Ces acheteurs répondent à une autre logique : pied-à-terre, investissement, ou appartement "au cas où".
La géographie de ces achats est radicalement différente de celle de l'aliyah. Les Américains investissent à Jérusalem : 52,5 % de leurs achats du trimestre — 125 appartements — sont concentrés dans la capitale, avec un prix médian de 5,1 millions NIS (~1,42 M USD) pour l'ensemble du marché, et 5,95 millions NIS pour le neuf. Ces chiffres n'ont rien à voir avec les prix de l'aliyah. Ils reflètent un achat patrimonial, souvent dans les quartiers historiques ou les immeubles de prestige.
Les Français à distance se comportent différemment : leur prix moyen d'achat est de 2,8 millions NIS (~778 000 USD), soit presque moitié moins que les Américains. Ils privilégient Netanya (35 transactions), Tel Aviv et Jérusalem (28 chacune). Même phénomène chez les Britanniques, dont les achats sont passés de 37 à 57 appartements en un an — une hausse de 54 % qui correspond à la dynamique d'aliyah.
Prix par ville : ce que chaque communauté peut réellement acheter
Pour ancrer ces mouvements dans la réalité du marché, voici ce que les données CBS du T1 2026 indiquent sur les prix moyens des appartements dans les villes clés :
Tel Aviv : 4,59 M NIS (~1,28 M USD) — marché des acheteurs à distance et des profils aisés
Jérusalem : 3,1 M NIS (~861 000 USD) — en hausse annuelle de +4,2 %, portée par la demande diaspora
Haïfa : 1,8 M NIS (~500 000 USD) — +6,9 % sur un an, bonne dynamique, prix encore accessibles
Ashdod : 1,64 M NIS (~456 000 USD) — marché consolidé, fort ancrage russophone
Beer Sheva : 1,24 M NIS (~344 000 USD) — l'entrée de gamme du marché, en développement avec le campus de l'université Ben-Gourion
Netanya n'apparaît pas dans les 18 villes du relevé CBS pour ce trimestre, mais ses prix se situent historiquement entre ceux de Haïfa et Tel Aviv, avec une progression annuelle de +8,2 % sur l'année glissante — ce qui en fait l'un des marchés les plus dynamiques du pays.
La question que se pose chaque acheteur de la diaspora
Achète-t-on en Israël pour y vivre un jour, ou pour y avoir un ancrage ? La réponse change tout — le quartier, le budget, la ville, le type de bien. Un acheteur américain qui envisage Jérusalem comme pied-à-terre patrimonial n'a pas les mêmes contraintes qu'une famille française qui prépare une aliyah dans les deux ans et cherche à s'approcher d'une école francophone à Netanya.
Ce que les chiffres de 2025-2026 montrent clairement, c'est que la diaspora juive mondiale n'est pas homogène face à l'immobilier israélien. Elle se divise entre ceux qui viennent s'installer — et qui arbitrent sur le prix, les services, la communauté locale — et ceux qui achètent à distance, pour qui le symbole et la valeur long terme priment sur la praticité.
Dans les deux cas, un même prérequis : comprendre les mécanismes de l'achat en Israël, ses spécificités fiscales, son droit de la propriété, et les protections offertes aux acheteurs étrangers. Notre Guide Ultime de l'Immobilier en Israël couvre l'ensemble de ces questions, des premiers contacts avec un avocat jusqu'à l'inscription au Tabo.
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