25%TAXE SUR LA PLUS VALUE «MAS SHEVA’H»
20% TAXE SUR LES DROITS DE CONSTRUCTION NON EXPLOITÉS «HEITEL HASHBA’HA»
S’il y a un point commun à tous les vendeurs de biens immobiliers dans le monde c’est bien le sentiment d’injustice qui nous envahit lors du calcul des frais applicables à une cession immobilière. Il n’y a malheureusement pas moyen d’y échapper mais autant en être conscient avant même de fixer son prix de vente
En effet, si on pense systématiquement à calculer la taxe d’acquisition à prévoir lors d’une acquisition immobilière, on a souvent tendance à oublier ces dépenses pourtant non négligeables : car hormis les classiques frais d’avocat (en général entre 0.5 et 1% du prix de vente, auxquels s’ajoutent 17% de TVA), et des éventuels frais d’agence (classiquement de 2% +TVA), viennent s’ajouter plusieurs taxes peu sympathiques: la taxe sur la plus value et la taxe sur les droits de construction non exploités. La taxe sur la plus value, « Mas Sheva’h » est de 25% sur le bénéfice réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente ; déduction faite de tous les frais éventuels (avocats, agence, travaux, …). S’il s agit d’un bien unique d’un propriétaire israélien, le vendeur bénéficie d’une exemption, mais si le vendeur est propriétaire de plus d’un appartement, alors s’applique une taxe de 25% sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente répartie sur le nombre d’années de propriété et calculée à partir du 1er janvier 2014. Ainsi, pour un appartement acheté en 2008 à 1 000 000 de shekels et vendu en 2018 à 2 000 000 de shekels par un propriétaire de plus d’un appartement et sans aucun frais à déduire, la taxe sera de 25% X 100 000 X 4, soit 100 000 shekels.
La taxe sur les droits de construction non exploités « Heitel Hashba’ha » est beaucoup plus délicate à prévoir. Elle est à payer lors de la vente et s’élève théoriquement à 20% de la plus value supposée. Toutefois, dans ce cas, on signe d’abord le contrat de vente, puis la mairie envoie un expert de son choix qui fait une estimation de la plus value prévisible liée à la construction éventuelle de mètres carres supplémentaires, et est alors appliqué un coefficient de 20% de taxe à payer. Bref, on ne peut que faire une estimation de l’estimation avant de s’engager dans un processus de vente, et il est donc fortement recommandé de vérifier ce point très délicat avec son avocat avant toute démarche ! Une loi est en projet pour que cette taxe qui s’applique aujourd’hui au vendeur soit dans le futur applicable uniquement lors du dépôt de permis de construire, ce qui pourrait faire baisser d’autant plus les prix de vente de certains biens.
En conclusion, pour un appartement acheté à 1 000 000 de shekels en 2008 et vendu à 2 000 000 de shekels en 2018, il faudra prévoir un total de “faux frais” pouvant atteindre les 200 000 shekels en fonction du secteur d’habitation. C’est donc plus qu’utile de prendre un petit moment avec son avocat pour vérifier au mieux ce qu’il pourrait en être avant la vente. Comme toujours, dans ce type d’opération, il est essentiel de s’entourer de professionnels reconnus et expérimentés.
Sources: Globes, ministère des Finances Déborah Hosatte
